本報(bào)記者 曹盛潔 呂尚春 北京報(bào)道

　　和平里北街2號，從來沒有像最近半年以來如此引人注目。這里是北京市土地儲備中心所在地。自2001年4月成立之后的相當(dāng)長一段時(shí)間，這個(gè)隸屬于北京市國土資源局的機(jī)構(gòu)其二層交易大廳內(nèi)一直門可羅雀。然而，自今年3月以來，和平里北街2號卻成為最令開發(fā)商牽腸掛肚的地方，他們帶著焦急的情緒數(shù)次來往于此地，每個(gè)人掛在嘴邊最多的都是同一個(gè)

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詞匯：“8.31大限”。

　　9月2日上午，當(dāng)記者再次來到土地儲備中心交易大廳時(shí)，這里已恢復(fù)了往日的平靜，幾個(gè)月前忙碌異常的歷史遺留項(xiàng)目受理窗口已全部關(guān)閉。大廳正中的大屏幕上，醒目地反復(fù)滾動著將要被掛牌的土地：海淀區(qū)西二旗居住區(qū)二期、朝陽區(qū)十里堡1號等七塊土地將于9月15日進(jìn)行公開掛牌和招標(biāo)，這將是8.31之后的首批被掛牌的土地。

　　沒有人否認(rèn)8.31對于土地儲備中心而言，是其真正建立起土地收購儲備制度、從而增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控能力的一個(gè)絕佳機(jī)遇。事實(shí)上，備案登記的1091宗經(jīng)營性用地歷史遺留項(xiàng)目，分三批公布后有288宗土地闖過“大限”核查關(guān)，而更多的土地則要進(jìn)入北京土地儲備中心。

　　然而，大宗被“卡住”的土地，并非拿來就可以擺到土地中心的柜臺上交易，大多土地項(xiàng)目尚是“純毛坯”狀態(tài)，對于資金短缺的北京土地儲備中心而言，這些土地也許連“雞肋”都算不上。

　　“把球踢回倒地者手中”

　　“北京土地儲備中心既缺錢，又缺人，要想收購那些被8.31政策卡下來的土地根本不現(xiàn)實(shí)�！北本┤A遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)對此一直持懷疑態(tài)度。

　　在8.31之前，任曾計(jì)劃聯(lián)合十家實(shí)力開發(fā)商，建一個(gè)獨(dú)立于土地儲備中心之外的二級市場，但未獲成功。“因?yàn)檎�府要�?qiáng)調(diào)土地的壟斷。”任表示。

　　但北京土地儲備中心史賢英主任在接受媒體采訪時(shí)透露，由政府收購儲備將占很少的一部分。9月6日，北京國土資源局的網(wǎng)站上新貼出一則公告，首次為那些在8.31大限被收回的項(xiàng)目指出了初步的入市路徑。該公告指出，凡不能繼續(xù)協(xié)議出讓的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，原土地使用權(quán)人可用三種方式選擇被卡土地的出路，一是向市國土局提出土地由政府收購的請求；二是進(jìn)入土地中心直接拍賣招標(biāo)，當(dāng)然這樣的項(xiàng)目應(yīng)該是沒有“太多麻煩”的土地，雖然有瑕疵，但土地中心可以不用投入資金，而是通過行政手續(xù)的梳理即可令其變?yōu)槌善�，這種方式事實(shí)上是土地中心在8.31之后，真正有地可賣的一個(gè)實(shí)現(xiàn)路徑。

　　史賢英進(jìn)一步表示，除了上述公告的兩種方式，未“過關(guān)”項(xiàng)目還有第三種途徑進(jìn)入市場，即由原開發(fā)單位進(jìn)行土地一級開發(fā)，然后再進(jìn)入公開市場交易�！�

　　“實(shí)際上，第三種途徑真實(shí)的意圖是將棘手的皮球又踢回給了原來的開發(fā)商，如果開發(fā)商的目的不是倒賣土地賺取差價(jià)，那他自己會摘自己的牌，然后繼續(xù)開發(fā)。但如果開發(fā)商只是想拿關(guān)系地，然后加價(jià)賣掉，那么他現(xiàn)在就進(jìn)退兩難了，因?yàn)榧幢阌匈Y金繼續(xù)投入，把地做到可以掛牌、拍賣的程度，那也是由土地中心主導(dǎo)交易過程了，中間再無黑箱操作可言，更何況多數(shù)賣地公司，事實(shí)上只有關(guān)系，沒有資金�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此分析道。

　　這種猜測得到了北京市土地儲備中心一位不具名人士的證實(shí)。該人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)明確表示，由于被“卡住”項(xiàng)目的所有者大部分都是一些“玩空手道”、依靠炒地皮生存的公司，現(xiàn)在將球踢回給他們，可以檢驗(yàn)其真有錢還是假有錢。

　　這樣做很有可能會造成一種結(jié)果，即那些資金匱乏的項(xiàng)目公司寧愿前期的投入打了水漂，也不會再繼續(xù)投入。長期以來這些項(xiàng)目公司囤積大量土地隱忍不發(fā)，土地在商業(yè)開發(fā)中的價(jià)格變異，導(dǎo)致圈地本身成為一樁有利可圖的買賣的現(xiàn)象將會得到抑制，越來越多的此種類型的公司將逐漸退出土地市場。

　　但第三種途徑對有資金實(shí)力的開發(fā)商，則可能出現(xiàn)另外一種情形，即未過關(guān)的土地由自己掛牌，最后又由自己摘牌。掛牌不過是走了一個(gè)過場而已。

　　土地中心的這位負(fù)責(zé)人表示，由于此次土地儲備中心鼓勵(lì)那些因只有規(guī)劃，沒有立項(xiàng)或只有立項(xiàng)、沒有規(guī)劃而被截留的項(xiàng)目直接入市交易，只要項(xiàng)目提請入市，“缺什么，中心就給補(bǔ)什么”。但缺什么補(bǔ)什么的工作，對于土地中心而言，在土地治理、儲備的大鏈條中，只能算一個(gè)小而又小的服務(wù)性環(huán)節(jié)。就像一個(gè)已然開張的餐館，卻在售賣已加工好的快餐，餐館里非但沒有廚師，連最普通的蔬菜都沒有。

　　無錢置地的土地中心

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有些開發(fā)商如天鴻集團(tuán)，雖然沒有交齊土地出讓金，卻已經(jīng)支付了一部分拆遷費(fèi)用或做了市政配套建設(shè)，政府要收回這部分土地要付出相當(dāng)大的成本。要完成類似土地的開發(fā)使其達(dá)到招標(biāo)、拍賣或掛牌出售的條件，至少要?jiǎng)佑?000億元的政府土地儲備金。這筆資金對政府來說將是一大難題。

　　土地儲備中心的那位人士并不回避該中心所面臨的資金困難�！拔覀冏疃嗟臅r(shí)候有558個(gè)億，現(xiàn)在也有幾百億資金，但收購?fù)恋仫@然不是幾百個(gè)億就能轉(zhuǎn)動的�！彼�認(rèn)為，單憑土地儲備中心的力量，即使有1000億，也是不夠用的。比如北京吉普馬上要搬遷，其原來的廠址所屬土地有兩種方式可供選擇，一種是直接入市，一種是申請被土地中心收購。但其如果選擇被收購，其高達(dá)80萬平方米的土地，所需要的收購資金數(shù)額非常巨大，這對土地儲備中心是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。目前北京吉普搬遷的前期手續(xù)已基本辦理完畢，但是采取哪種方式至今還沒有最終敲定。

　　對于負(fù)責(zé)土地整理、收購儲備、土地一級開發(fā)和市場交易等工作的北京土地儲備中心，資金的重要性不言而喻。但這樣的一個(gè)政府機(jī)構(gòu)為何如此缺錢呢？該人士認(rèn)為，目前北京財(cái)政支持力度不夠，“沒有人研究我們這塊，對這塊沒什么感覺。”而潛藏在這種現(xiàn)象背后的原因是，迄今為止國家沒有出臺土地收購儲備的相關(guān)法律，土地收購儲備制度還處在無法可依的狀態(tài)，“其他部門可配合我們，也可以不配合我們�！�

　　此外，盡管銀行對土地管理部門的態(tài)度比較積極，但由于銀監(jiān)會對于涉及到房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)監(jiān)管越來越嚴(yán)，使得數(shù)家銀行手持橄欖枝，但卻無法伸至北京土地儲備中心。

　　土地儲備中心的有關(guān)人士表示，在上海和重慶已有新的模式處理城市土地的交易，即土地管理部門掛兩個(gè)牌子，負(fù)責(zé)對外收購?fù)恋厥峭恋匕l(fā)展中心，由于其隸屬土地行政管理部門，因此在收并土地過程中，有著相當(dāng)強(qiáng)的“優(yōu)越感”，土地收回后，轉(zhuǎn)而交與同屬土地中心的地產(chǎn)管理集團(tuán)，由其按企業(yè)運(yùn)作的方式募集資金、平整土地、掛牌拍賣。

　　但在北京，這個(gè)問題就麻煩得多，如果成立一個(gè)地產(chǎn)管理集團(tuán)，其面對的土地權(quán)屬，可能是軍隊(duì)的，可以是中央機(jī)關(guān)的，“情況要復(fù)雜得多”。

　　“土地和金融的對接是我們下一步的一個(gè)方向。一個(gè)眾所周知的問題是產(chǎn)業(yè)基金法的缺位，如果我們想利用社會資金，包括發(fā)土地債券、設(shè)立土地基金等方式來處理土地儲備問題，感到無從下手。”土地中心的這位人士以無奈的語氣說道。

　　不過，就今年陸陸續(xù)續(xù)闖過土地核查關(guān)的項(xiàng)目而言，一個(gè)在業(yè)界風(fēng)行的說法是：“單憑這些項(xiàng)目的供應(yīng)量也足夠北京開發(fā)三年之用。”但三年以后呢？產(chǎn)業(yè)基金法出臺了嗎？那時(shí)土地儲備中心是否具備收購?fù)恋氐馁Y金渠道及實(shí)力，還需要時(shí)間來一步步書寫。