平湖“造市”：拓荒者重新定位采購中心

　　因定位模糊導致4年無人問津的平湖物流基地，希望引進原料貨源曲線拉動配套物流，并繼續圈地

　　文/本刊記者 王慧琴

　　6月初，記者在前往深圳市平湖物流基地采訪時，華南國際工業原料城一期總建筑面 積達50萬平方米的100棟展示交易中心剛好全部封頂。一期展示交易中心分為五金化工塑料、紡織服裝、印刷紙品包裝、皮具皮革幾大功能區，將在10月正式投入運營。

　　某種程度上，華南城的進駐是平湖物流基地的一個轉折。深圳市平湖物流基地服務中心副主任梅子說：“在2002年以前，平湖物流基地一直因為沒有項目基本閑置著，但現在，項目在外面排隊，土地卻又不夠用了！”

　　拓荒者的定位失誤

　　在華南城進駐之前，平湖物流基地日子并不好過。作為最初的平湖物流基地建設領導小組的一員，王文杰親眼見證了平湖的這段歷史。前不久，記者見到他時，他已調回龍崗區政府工作，此時他離開平湖物流基地的也只有一個月的時間。

　　1998年前后，就在中國物流界為物流結點的問題大傷腦筋時，深圳率先在全國啟動了第一個物流基地深圳平湖物流基地的建設，深圳因此成為國內第一個也是目前為止唯一一個把物流作為支柱產業發展的城市。當時，考慮到物流園區作為基礎設施，投資規模大，數額高，投資回收期長，深圳市確定以政府為主體進行運作，王文杰等一行11人專門成立了平湖物流基地建設領導小組，成為平湖物流基地的第一批拓荒者。

　　1998年12月30日，平湖物流基地開始建設，到1999年8月，該基地被中國物資流通協會確定為國內第一個物流實驗基地。

　　2001年，深圳市又開始醞釀城市物流規劃問題，并在全國率先推出了城市物流規劃，其中的一個重要板塊就是對全市范圍內八大物流園區的規劃。但后來，深圳市政府對全市現代物流業發展規劃又作了一些調整，取消了南山和龍崗物流園區，重點建設六大物流園區，形成以特區內西部港區、筍崗—清水河、東部港區為內圈層，特區外機場航空、龍華、平湖為外圈層的現代物流產業圈。

　　這其中西部港區物流園區定位為綜合性港口物流園區；筍崗—清水河物流園區定位為城市消費性配送型物流園區；東部港區物流園區定位為國際貨運樞紐型物流園區；機場航空物流園定位為航空物流園區；龍華園區則定位為陸路口岸物流園區，唯有平湖物流基地被叫做綜合物流園區。

　　按照目前業界對于綜合物流園區的理解，平湖物流園區應該是一個以物流為龍頭的新型開發區，即把物流產業作為龍頭產業，同時帶動批發、商貿、房地產開發、多式聯運，以及其它的一系列業務。但在當時，平湖物流園區顯然并沒有上升到這個層次。王文杰告訴記者：“當時，雖然各地時不時都會傳出興建物流園區的消息，可是卻并沒有聽說哪家運作得很成功，并有可以借鑒的經驗，而且也不像現在會有很多專業咨詢公司可以為我們提供解決方案。所以，我們大多時候都是想辦法摸索著自己前行。”

　　那時，經過他們的分析討論，平湖物流園首期開發按照國內與國際物流并舉的方式。在2平方公里范圍內將以市場信息為基礎、以產品配送為主業、以現代倉儲為配套的模式發展國內區域物流，在另外1.8平方公里范圍則以“海鐵聯運”為主發展國際物流。用曾參與過國內多個物流園區規劃咨詢項目的物流專家戴正楠的話來講，當時平湖物流園區僅僅被簡單定位成了一個區域的分撥中心。

　　而這對于平湖物流基地來講沒有任何意義。論對珠三角的輻射能力，其實深圳不如跟它毗鄰的廣州。廣州市政府同樣規劃了三大、五小共八個園區，并聲稱要做全國物流中心。另外，廣州有相當發達的綜合運輸體系，擁有多條國道、億噸大港、國際空港等，還有就是廣州有大量的貨物生成和同樣得天獨厚的地理優勢。

　　而在深圳本地，福田保稅區也同樣會跟平湖形成競爭。因為關稅的原因，大多數的進出口物資在進入保稅區之后直接完成了分撥任務，而不會再輾轉到平湖物流園區里。據一家物流企業負責人告訴記者，他們的很多客戶提出要到平湖物流基地去參觀，但看完之后往往都很失望。

　　因此，2002年之前平湖基本上都閑置著。王文杰表示，當時作為規劃主體的他們，確實也并不清楚平湖物流基地的定位到底是什么，所以在招商的時候，常常不知道到底該跟物流企業們去說什么。而物流企業又非常務實，考慮到進駐物流園區對他們并沒有實實在在的利益的時候，當然會退避三舍。

　　重新定位采購中心

　　現在修建的華南國際工業原料城由5家港資公司共同投資26億元人民幣興建，這個規劃占地面積約1.5平方公里的超大規模制造業原材料專業批發市場將在5年內建成。建成后的原料城將分為五大專業市場，主要經營品種為紡織服裝面料及輔料、皮具皮革材料及輔料、化工塑料及五金建材、包裝紙品印刷原輔料、電子原件及電腦配件。

　　據記者了解，在落戶平湖之前，華南國際工業原料城的5位股東曾在華東一帶，特別是在江浙和上海考察了近5個月，但最終他們還是選擇了平湖為原料城安家，并于2003年的1月6日正式開始運營，他們認為：“盡管現在很多城市都提出發展物流中心的規劃設想，但從化工原料城的選址來看，還是深圳最合適�！�

　　事實上也是如此，平湖物流基地處于深圳市北部，東接惠州、南靠香港、周邊是世界上工廠集中、制造業十分發達的珠三角地區。據初步估計，平湖周邊150公里半徑范圍內聚集了數十萬間制造企業，對制造業原材料有著強大的需求量。加上平湖物流基地又具有良好的海陸空立體交通條件，這顯然為他們夢想“做全球矚目的工業原料交易中心”提供了優越的條件。據梅子介紹，華南城的目標是30%至50%經營者為海外客戶，并將匯集全球工業原料以供應珠三角以及內陸的制造企業。

　　為了能迅速做強、做大市場，華南城準備以低租金培育市場，租金預定為50-80元/每平方米，只是市面同類市場的3成。還特設免租期，進駐企業頭年免9個月租金，第二年免6個月租金，對世界五大行業龍頭采購集團免租3年。加上可享受深圳市政府特許的工業用地所使用的優惠電費、水費等，對經營戶的吸引力不小。

　　據華南國際工業原料城(深圳)有限公司有關負責人介紹，目前已有來自美國、法國、韓國、意大利、日本等國家和地區的幾百家企業決定進駐華南城。美國依士曼、香港同得仕集團、星運集團、成功皮具、哈森鞋業、百麗鞋業將把采購中心設在華南城，美國杜邦、德國拜耳也將在華南城設營銷中心。

　　對于華南城的進駐，無論是深圳市政府，還是平湖物流基地本身，都表現出了極大的熱情。華南國際原料工業城規劃面積100萬平方米，受讓地價為每平方米300元人民幣，該項目共需地價款3億元人民幣，已是市面上的超低價格。早在2002年，深圳市便為發展物流業制定了優惠的土地政策，政策規定，凡符合物流業的項目，申請后用地可分期支付地價款，并且優惠20%。龍崗區副區長陳勝興承認，港方已向物流園區交了1000萬元人民幣的定金�？梢姡�深圳市政府的意圖并不在賣地，而是以此帶動平湖物流園區乃至全市物流業的發展。

　　事實上，自從華南城入駐以來，該基地迎來了招商引資的熱潮。據梅子介紹，目前，將近60億元的投資項目正在平湖的大門口排隊，再加上從前基地已引進華潤萬佳配送中心、華南城、深圳領先汽車物流中心、中央儲備糧深圳直屬庫等10多個項目，平湖物流基地已開始漸顯活力。

　　與此同時，為配套華南國際工業原料城的發展，平湖物流基地方面也請了專業機構對園區內的空間和產業布局進行了二次規劃。梅子說，二次規劃后的物流園區將由原來的16.25平方公里變為14.7平方公里，園區內的產業布局也將分為四大功能板塊，分別是以華南國際工業原料城為主體的商貿交易板塊，還有就是貨運樞紐、國際中轉、區域配送三大板塊，目前除了區域配送板塊有萬佳百貨配送中心等入駐外，另外兩大板塊仍然在具體籌劃之中。

　　繼續征地

　　實際上，從2001年開始，已有一些商業企業開始向平湖物流基地伸出橄欖枝。萬佳百貨深圳配送中心是第一個進駐平湖物流基地的物流項目，為萬佳在廣東省內40家大型綜合超市及300-400家華潤超市提供配送服務。緊接著平湖生產資料物流中心、益華建材批發市場等也先后落戶，專家分析，這在很大程度上跟近兩年中國零售業的瘋狂圈地有關系。

　　華南城的入駐成為平湖物流園區的一次提升和轉折。戴正楠分析，這一次平湖物流園區是想利用市場的“造市”功能來拉動物流需求，從而帶動貨運樞紐、國際中轉和區域配送的全面啟動。

　　戴正楠跟記者打了比方說，假如先有華南城，然后再有平湖物流園區的話，也許就不會出現平湖物流基地先前長達4年沒有一個項目入駐的尷尬了。平湖的成長以政府為主體雖然沒有錯，但是政府在其中到底應該扮演一個什么樣的角色也確實值得商榷。平湖一直都是自己在規劃招商，而政府并未考慮物流園區怎樣跟整個城市物流體系配套，卻以行政力量干涉物流園區里應該怎么布置。

　　不過，平湖物流基地還算走運的一點在于，深圳市政府并沒有在無任何項目入駐之前便先期在倉儲設施、信息平臺等方面的投入，因此才沒有成為目前物流園區中比較流行的“政績工程”。梅子告訴記者，在2002年之前，龍崗區政府僅投入了2.2億元，其中有60%用于征地，30%用于水、電、路網等基礎設施投入，而剩余的一小部分用在招商引資等其它方面。

　　在寸土寸金的深圳，征地是最難做的工作。到目前為止，平湖物流基地擁有的土地“還不到3平方公里”。龍崗區政府跟國家開發銀行申請了10億元的政府貸款項目，目前已用去3億元。梅子說，這些錢絕大部分仍然用在了土地的征用上面。照他們的計劃，年底之前，他們將爭取再征地3到4平方公里，希望能夠使平湖物流基地的四大功能板塊逐步完善起來。