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本報記者 丁凱 北京報道
“北京公館將來的價格絕對不會低于貢院六號。” 北京市首旅華遠房地產開發有限公司董事總經理徐培建說道。
8月25日，徐培建和北京市華遠集團總裁任志強先后向記者證實，該集團正在北京燕
莎商圈運作一公寓型頂級豪宅項目——北京公館。該項目由首旅華遠主持開發，華遠集團持有首旅華遠40%的股份。
“我們不想跟貢院六號比，在六七年前它是高檔的，現在我們運作的一系列項目比如北京公館，已經在高科技含量上遠遠超越了貢院六號。”任志強表示，“這是華遠集團在豪宅市場上的一次試驗和開端。”
北京公館計劃于9月下旬開盤，此時，中國房地產市場正處于行之有年的控制高檔住宅比例、限制高檔住宅消費的政策聲浪中，具有21年歷史的華遠集團的開發經驗雖蔭及幾乎各種檔次的房地產產品，卻從未涉足豪宅領域，而將被“遠遠超越”的貢院六號單價已經達到40000元人民幣以上，它在相當長的時間里是全國房地產業界心目中北京豪宅的代言人。“試驗”如何進行？
豪宅何以成立
北京公館位于朝陽區新源南路與新源街路口西北角，京城大廈、昆侖飯店、燕莎購物中心環繞之中。2002年，華遠集團通過收購北京千禧房地產開發公司獲得該地塊，2003年初，首旅華遠控股北京千禧房地產開發公司。2002年末，首旅華遠開始運作的“千禧新源項目”，就是后來的北京公館。
最初，開發商試圖打造普通的高檔公寓項目，“但是后來，意識到未來北京將有大量均價在14000-15000元人民幣／平方米的同類項目出現，為了避免陷入無序競爭的狀態，我們修改了當初的方案。”
促成這種轉變的另外一個原因是，華遠集團總裁任志強始終認為北京沒有真正的高檔公寓，甚至沒有真正可供“消費”的豪宅市場，而實際顯現的需求力量早已存在。
在任志強看來，人們攢錢買房，而后控制生活開支償還按揭的行為并不是住房消費。“住房消費應該像刷卡一樣簡單，購買的住宅與滿足基本居住需求無關，償還按揭之后生活質量不受影響。”豪宅需要的是消費，而如此艱辛的買房經歷無法催生豪宅市場。
香港半山是與日本東京灣、紐約第五大道齊名的豪宅所在，這里名商巨賈云集，也住著一位華潤的老總，但是這位老總對于公司安排的豪宅卻有些不情愿：公司的專車要用于開會接送，由于住戶均以私車代步，出租車也不在這里攬生意，購物不便，請數名傭人打理日常生活開支過高……任志強認為，我們的高檔住宅距離“消費”相去甚遠，只有達到那種地步，才能認為房子以及房子產生的生活方式是住房購買者身份和地位的一個重要組成部分。“對于真正的住房消費，開發商應該給予引導。過去很多境外人士愿意以每月5000-6000美元租房，但是找不到理想的項目，我們這個項目就能提供這樣的一種選擇。”
在此之前，人們提及北京豪宅所能聯想到的有限項目中必然包括貢院六號以及和喬麗晶二期東方之子。前者極盡奢華，金箔鋪墻、整張馬駒皮的茶幾、方凳，處長安街的顯赫地段，舉國知名卻銷售冷清，據傳最終為中信旗下一企業整體買作上市打包資產；而要價3100美元的東方之子則安靜地挑選著客戶，不事張揚地賣光了大山子這一偏僻角落的77套房子。二者套路相悖，命運也大相徑庭，豪宅的命運如此難以揣測，而華遠此前從未觸及豪宅項目，經驗何來？打造北京頂級豪宅的雄心是否只是一廂情愿？
競爭力何在
和喬麗晶的二期——東方之子最初的賣點之一是每戶不小于300平米。北京公館60000平方米的建筑面積被分配給80套住宅，其中還不乏少數超大戶型。徐培建透露，實際上，東方之子在運作初期為適應投資租賃需求，設計了大量的小戶型，后期堅定走豪宅路線之后，又將不少小戶型合二為一，滿足豪宅的“消費”需求。任志強認為貢院六號的銷售掣肘在于小戶型的設置，“天通苑200多平米的大房子已經超越了滿足基本居住需求的層次，因此再便宜也是消費。”而小戶型因多為滿足基本居住需求，即使價格再昂貴也非消費，與豪宅無緣。
僅把戶型做大，顯然難當豪宅之名。一些人寧愿花費每月10000美元的租金住在萬國公寓，也不愿意買房子，根本原因在于沒有讓他們感到滿意的服務。據徐培建透露，服務和管理也是已經表示出明確購買意向的30多位意向客戶關心的焦點。
“我們不會聘請仲量聯行、戴德梁行或者世邦魏理仕等國際品牌物業代理。”徐培建表示，“因為他們無法實現我們需要的一對一的服務和管理，無法實現部分業主對服務方面甚至有些過分的苛求。”“英國式管家僅僅是一對一服務中的一小部分。”徐培建表示，首旅華遠試圖在北京公館實現原汁原味的英國式管理和服務，并已經與相關的英國企業和機構達成合作意向，甚至細化到價格的商談。“比如，在英超聯賽舉行時，我們可以滿足安排業主在切爾西的主場vip包房中觀看比賽的要求。”徐培建說道。
歷史上有過數個打技術牌而出名的項目，北京公館也在繼續打。張在東讓人們熟知“告別空調暖氣時代”之后，成功地賣掉了房子，卻在其后引來了建筑師的質疑：“80歲的老人和20歲的小伙子，供給同樣的新風，這其實是不人性化的。”MOMA隨后繼續采用先進技術，在溫度、空氣質量上做文章，而據徐培建透露，為MOMA引進宣傳概念的臺灣達觀公司北京負責人盛先生，在看過北京公館的技術系統后也表示：“MOMA和北京公館不是一個檔次的項目。”
徐培建表示，北京公館外立面為“雙層呼吸式玻璃幕墻”，是采暖制冷以及換氣系統的重要組成部分，而采取這一系統的目的在于節約能源的同時降低住宅使用成本。呼吸式玻璃幕墻的作用在于利用溫室效應和空氣對流，保證建筑的冬暖夏涼。玻璃幕墻以兩層為一單元，上下均有可開啟的百葉，雙層幕墻中間還裝有活動式遮陽設施。徐培建介紹，公寓的采暖和制冷采用可以循環利用的低下水源熱能，水源熱泵技術與雙層玻璃幕墻，節能水平高達50%。
在自信的任志強和徐培建看來，北京公館面臨的惟一不利因素就是銀行對于高檔項目按揭的政策限制。任志強透露，對此，華遠集團可能會選擇通過境外金融機構來解決，目前已經有東亞、匯豐和永亨三家銀行對北京公館的按揭貸款項目表示出興趣并與華遠接觸。此外，任志強坦陳：“北京公館缺少的是自然資源，但是二期設計中會與一期形成一個較大面積的圍合綠化庭院。”
出于對市場消費能力的考慮，北京公館也有意降低了房屋套數。“我們只做80套”，任志強表示，“在北京公館之后，我們會陸續有一系列頂級高檔公寓產品投入市場。”
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