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爛尾樓項(xiàng)目的回報(bào)率可能高達(dá)150%—200%。
文.本刊記者 海龍
對(duì)于銀行來說，不良資產(chǎn)會(huì)令他們寢食難安。按照中國人民銀行的要求，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行必須在2005年之前，將其平均不良資產(chǎn)率每年下降3%—5%。對(duì)于這
樣的目標(biāo)，誰都清楚這不是一個(gè)輕松的任務(wù)。
可有些人卻對(duì)不良資產(chǎn)情有獨(dú)鐘。
2004年6月22日，金地集團(tuán)(資訊 行情 論壇)發(fā)布公告稱，公司將與摩根.士丹利房地產(chǎn)基金IV、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立項(xiàng)目公司，以受讓建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包。
這已經(jīng)不是第一家房地產(chǎn)公司染指不良資產(chǎn)投資，在金地集團(tuán)公告決定進(jìn)入不良資產(chǎn)投資的一個(gè)月前，浙江中能控股集團(tuán)就作為惟一的一家民營地產(chǎn)企業(yè)參與了建行40億元不良資產(chǎn)的投標(biāo)。
對(duì)此，人們不禁要問。不良資產(chǎn)這個(gè)各大銀行急于往外甩的包袱，怎么會(huì)打動(dòng)精明地產(chǎn)開發(fā)商的利益神經(jīng)？
在此我們不妨看看發(fā)生在近期的兩筆交易。其一，中國華融資產(chǎn)管理公司在廣州依法對(duì)貸款抵押物，南方國際商業(yè)大廈的南方電腦城地下一層的房產(chǎn)進(jìn)行了拍賣，該標(biāo)的物面積6028平方米，最終被廣州電腦有限公司以5500萬元的競價(jià)獲得。對(duì)于這9000多一平米的成交價(jià)格，不僅華融資產(chǎn)管理公司有利可圖，廣州電腦有限公司也是物有所值。
其二，摩根.士丹利以14億多元的價(jià)格中標(biāo)建行40億房地產(chǎn)抵債資產(chǎn)包，對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，建行這么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)回報(bào)率可以達(dá)到40%，而現(xiàn)在才以30%多一點(diǎn)成交，大有賺頭。
“房地產(chǎn)抵押物在不良資產(chǎn)類型中算得上是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，只要加工得當(dāng)，資金回收率是很高的。”對(duì)于業(yè)內(nèi)人士的如此評(píng)價(jià)，金地集團(tuán)副總裁陳長春心里自然也十分清楚，認(rèn)為“金地集團(tuán)投資不良資產(chǎn)是在探索一種新的房地產(chǎn)投資模式，并積累公司在房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置方面的經(jīng)驗(yàn)。”
事實(shí)上，金地集團(tuán)在進(jìn)軍房地產(chǎn)不良資產(chǎn)投資中收獲的不僅僅是經(jīng)驗(yàn)，它所進(jìn)入的是一個(gè)極為廣闊的市場和可觀的回報(bào)率。
據(jù)悉，在建行的資產(chǎn)包中，97%屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目，而在這些項(xiàng)目中，停建緩建的爛尾工程又占據(jù)了極大比例。而且國內(nèi)的爛尾樓市場遠(yuǎn)不限于此，據(jù)了解，僅上海一地的爛尾項(xiàng)目就高達(dá)600多個(gè)，涉及金額近1000億，而銀行則急于把這些項(xiàng)目出手。
最近，金地集團(tuán)投資建立的不良資產(chǎn)投資公司，剛剛拿下了一個(gè)20多億的資產(chǎn)包。據(jù)陳長春的預(yù)計(jì)，其投資回報(bào)率可以達(dá)到20%。不過，資深人士認(rèn)為陳的預(yù)計(jì)過于保守，“如果處置策略得當(dāng)，爛尾樓項(xiàng)目的回報(bào)率可能高達(dá)150%—200%。”
如此看來，房地產(chǎn)開發(fā)商以投資不良資產(chǎn)的形式投資“不良地產(chǎn)項(xiàng)目”，可以省去批地、設(shè)計(jì)、籌款的麻煩。對(duì)收購回來的爛尾樓恢復(fù)施工，以低價(jià)盤活不良資產(chǎn)，這樣可以省去一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的大量人力，獲得豐厚的回報(bào)。
抵債房產(chǎn)是看得見的資產(chǎn)，在抵債過程中已經(jīng)至少評(píng)估過一次，其實(shí)際價(jià)值相對(duì)確定，而且有的房產(chǎn)只要補(bǔ)上一小塊資金缺口，就能實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸，而以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，在對(duì)地產(chǎn)資產(chǎn)的重新開發(fā)利用方面都將有絕對(duì)的優(yōu)勢。
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