8月31日，在SOHO.尚都開盤儀式現場，主辦方組織了一場別開生面的題為“后8.31”時代的主題論壇。京城大腕集聚，就“后8.31”時代的房價走勢做了一番探討。在這次探討中，曾經對房價的一致看“漲”呼聲似乎有所減弱。

　　畢竟，土地供應量在今后幾年內還將保持穩定，但土地價格的大幅上漲，終將會轉嫁到消費者身上。

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　　地價將要大漲

　　上半年國家出讓的土地中，按面積計算協議出讓的占70%，按價格計算，大約只占40%.目前，招投標拍賣土地的平均價格為協議出讓土地平均價格的2至8倍。所以，“8.31”后，地價注定要漲

　　據統計，今年上半年，國家土地總收入2440億美元，其中招投標拍賣土地收入占60%，即1464億美元。按面積計算，所有出讓土地中，協議出讓土地占70%，招投標拍賣土地占28.8%.從全國土地出讓情況看，招投標拍賣土地的平均價格為協議出讓土地平均價格的2至8倍。所以，按照這些數據，當“8.31”后協議出讓土地的停止，所有土地出讓均實施招投標拍賣，必然導致全國土地價格的上漲。

　　華遠地產總裁任志強在“后8.31”時代主題論壇上表示：“8.31”之后土地供應量的減少是必然趨勢，而土地的市場需求依然居高不下。土地供求關系的變化導致土地價格必然上升，而且是大幅度的上升，預計到明年年底，將會達到土地價格增長的一個高峰。市場經濟中沒有任何因素可以使產品的價格在極短期內暴漲2到8倍，只有土地的出讓被招拍掛政策壟斷后讓土地價格暴漲。

　　房價也將上漲

　　被拆遷戶的預期是，全國的房價都在漲，被拆遷后買房的總價會上升，所以要增加拆遷補償費，這對開發商來說又增加了成本，同時又轉嫁到買房人身上

　　在此次“后8.31”時代主題論壇上，北京百年房地產開發有限公司總經理莊宗汨認為，“8.31”大限后的土地拍賣方式下，必然是價高者得。好的地塊，好的項目，必然引起開發商在競拍土地中，輪番提價，結果是土地的成本大幅度上升。“羊毛出在羊身上”是大家公認的事實，成本必然轉嫁到消費者或最終購房者身上。

　　“8.31”大限影響的是土地政策的調整和土地出讓方式的變化，導致的直接結果是土地價格的上升，而從間接影響來看，這種宏觀調控輻射到影響土地成本增加的各個因素，如拆遷過程中，被拆遷戶在“8.31”大限后對拆遷地的心理預期提高也會增加土地成本。在拆遷過程中，政府一方面嚴控著發展商的命脈，掌握著審批大權；另一方面要息事寧人，安撫群眾，拆遷補償。政府怕鬧事，群眾抓住政府的心態，不斷提高拆遷補償費的砝碼，政府只能推給發展商，企業的拆遷成本大幅度增加，增加的結果轉嫁到購房者身上。

　　莊宗汨表示，“8.31”以后，按照現行的招拍掛政策，誰取得土地的有限權，必然會導致土地成本增加。而被拆遷戶的預期是，全國的房價都在漲，被拆遷后買房的總價會上升，所以要增加拆遷補償費，這對開發商來說又增加了成本，同時又轉嫁到買房人身上，最終的結果是，買房人多掏錢，房價真漲了，于是就出現了房價一輪高過一輪的現象。按照現行情況來說，土地成本、拆遷成本的增加，導致房屋成本的直接上漲。由此，從邏輯推理來講，房價應該看漲。

　　短期內相對平穩

　　從供求關系看，目前北京已有兩億多平方米的存量房，加上前兩年批出的土地現在正處于開發階段，預計今后幾年每年將有2500萬平方米的商品房供給，超過了最近幾年每年不到2000萬平方米的需求

　　房地產開發成本中，主要包含三個部分：土地成本、建安成本和營銷成本。

　　土地供求關系的變化，將促使開發商在合理的范圍內對土地進行選擇性購買，因此房價也會維持在理性上的平衡價格。

　　根據北京市統計局的信息，北京房價短期內并不會出現大漲的可能性。從供求關系看，目前北京已有兩億多平方米的存量房，加上前兩年批出的土地現在正處于開發階段，預計今后幾年每年將有2500萬平方米的商品房供給，超過了最近幾年每年不到2000萬平方米的需求。供給大于需求決定了近期房價上漲可能性不大；從房地產結構看，高價房占45%以上，這對于占市場需求大部分的無房戶和低收入者來說可望而不可即。如果大量存量房或二手房進入市場，必將會大大抑制房價上漲；政府土地、信貸、購房政策將更有效地控制房地產市場泡沫，抑制房價上漲。北京市民認可的平均房價為4600元到4700元，近幾年，只有個別月份超過5000元，這種平穩的趨勢將會持續。

　　在“后8.31”時代主題論壇上，厚土機構總經理林少洲發言表示：從短時間來看，北京的房價并不會發生明顯變化。主要原因是，目前北京并沒有出現土地供應緊張的局面，今年上半年已供應土地2024公頃，與去年同期相比，增長了約40%，而且，目前已出讓給開發商、尚未開發建設的居住用地約有1000公頃。北京市每年的商品房銷售量大致在2000萬平方米左右，根據以上數據推斷，“大限”之后，北京目前的可開發土地已經夠北京做三四年的時間，并不會因土地供應緊張導致房價的明顯變化。

　　珠江帝景相關負責人分析，短期內，“8.31”對房價不會有大的影響。開發商的土地儲備量在短期內不會大幅度減少，珠江帝景現有土地還可以保持3-4年的土地供應量。“8.31”縮減的土地量在以前也大多數處于閑置狀態。土地的供給與需求依然能處于一種相對的平衡狀態。

　　長期看會趨于微升

　　別墅和高檔樓盤價格將繼續上升，經濟適用房價格將呈下降趨勢；而對于如世紀城的大眾化房產，由于正適應社會中產階層的需求，且土地連續開發，開發周期受“8.31”土地政策的影響很少，房價將保持平穩。但由于需求將依然持續強勁，因此，房價會逐漸趨于一個正常的、持續微升的理性價格

　　華遠地產總裁任志強在“后8.31”時代主題論壇上表示，土地成本作為房產價格的重要影響因素之一，在土地價格上漲之后必然導致房價上升。有業內人士在此前接受媒體采訪時表示，上漲是一種趨勢，但會在一段時間后顯現。這段時間可能是兩三年。

　　根據價格傳導機制，土地價格作為房價成本構成之一，地價的上升勢必導致房價的剛性上漲，只是會存在一定的時滯。又根據房地產的項目開發周期規律，從土地獲得到房屋預售，一般至少為一年。即實際影響現在銷售房屋價格的因素———土地價格，應該是一年前的地價。因此至少在今后一年內的許多房價里的土地價格還將會是協議出讓的價格。

　　業內專家認為，“8.31”后，土地市場和房地產市場將逐漸透明和公開化，土地的供應將逐漸以市場為導向，未來的房地產將逐漸轉化為一種準金融產品，一種符合市場需求的產品。在這個過渡期中，房價將進行一個結構性調整：主要是兩頭變化大，中間保持平穩。即別墅和高檔樓盤價格將繼續上升，經濟適用房價格將呈下降趨勢；而對于如世紀城的大眾化房產，由于正適應社會中產階層的需求，且土地連續開發，周期受“8.31”土地政策的影響很少，房價將保持平穩。但由于需求將依然持續強勁，因此，房價會逐漸趨于一個正常的、持續微升的理性價格。

　　宏觀調控中房價已在軟著陸

　　如果沒有國家的宏觀調控，房價的上漲幅度應該達到50%至100%，遠遠高于12.9%。所以經過宏觀調控，房價實際上已經處于明顯的“下降”狀態了，并在“后8.31”時代將逐漸實現最后的“軟著陸”狀態

　　“8.31”大限之前，國內房地產大腕們一直對中國房價“漲”聲不斷，在“后8.31”時代主題論壇上，曾經對房價的一致看“漲”呼聲似乎有所減弱。事實上，從國家統計局的數據顯示，在國家宏觀調控下，房價已逐漸走向“軟著陸”。

　　國家統計局8月19日公布的月度形勢報告中說，1到7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9%。

　　由于此前國土資源部11號令規定，2002年7月1日前，房地產開發用地主要是以協議方式取得的，2002年7月1日后，房地產開發用地主要是以招標拍賣掛牌方式取得。也就是說在“8.31”之前，相當一批土地已經進入招投標拍賣市場。

　　根據房地產估價師經驗，招標拍賣掛牌方式出讓土地的成交地價高于協議出讓地價50%至100%.按理推論，如果沒有國家的宏觀調控，房價的上漲幅度也應該達到50%至100%，遠遠高于12.9%。所以經過宏觀調控，房價實際上已經處于明顯的“下降”狀態，并在“后8.31”時代將逐漸實現最后的“軟著陸”狀態，而“軟著陸”多長時間仍然依賴于政府宏觀調控持續多長時間。

　　本版采寫/本報記者戴聯景

　　-中介視線

　　市場交投量更應受關注

　　戴德梁行泛城(北京)提醒業內，當分析房地產市場發展走勢時，不能單看某一因素的影響，因為房地產的供需關系里面所受制約的因素是多方面的，而且往往由于宏觀因素影響買家的心理預期是最難預料的。對于開放投資市場，房價固然重要，但其交投量是否活躍，也是一個市場是否健康發展的重要指標。

　　商品住房發展到今天，已經不是一個單一產品的市場，反而是一個多元化的市場。它同時出現了一手及二手市場，普通住宅與豪宅市場，郊區與市中心市場。所以在分析時，只把目光集中于整體均價，往往會對市場的判斷出現偏差。

　　戴德梁行泛城(北京)研究認為，“8.31”后，更應多關注市場交投量，更全面地把握下半年的房地產市場發展。

　　-記者觀察

　　房價正在進行結構性調整

　　“8.31”大限已過，政府、開發商似經歷了一場大戰。“后8.31”時代的房價將如何漲落，仍然是大家關心的熱點。今年以來，國家對房地產市場的宏觀調控，無論是土地政策還是金融政策，最終是要使宏觀經濟過熱的情況得以抑制，目前來看，這種作用已經顯現。國家對宏觀市場的調控從趨勢上來說是不會有變化的，主線是實現房地產經濟的“軟著陸”，房地產價格將經受一個全面的結構性調整階段。這種結構性調整不僅要考慮到市場的供求狀況、消費者的心理預期和產品成本的構成變化，還得把握好項目本身的定位，環境配套設施的變化。所以，一味地去推斷和預測下階段的房價是漲是跌，意義并不大。應更多地從市場角度去分析，如何滿足市場需要成為有效需求才是開發商真正需要考慮的。

　　為保證房地產業的健康穩定發展，在現有宏觀調控的基礎上，政府下一步應該以市場調整性政策為主，優化房地產投資市場的長遠利好發展。

　　“8.31”大限后，房地產企業開發的模式將發生明顯的變化，在市場逐漸規范的條件下，短期資金開發房地產模式已無法在市場立足，用長期資金做長期項目將成為房地產業第一要務。所以，房地產投資環境的改善顯得尤為重要，政府應以市場為導向，制定相應的調整政策，使投資環境從寬松收緊至規范，以致能達到市場競爭環境更透明、更公正、更有序。并由此通過投資環境的優化帶動房地產供求市場的健康化發展、房地產價格的平穩。