企業(yè)：華潤置地(北京)股份有限公司

　　人物：陳鷹　職務(wù)：總經(jīng)理

　　作為華潤集團(tuán)的四大主營行業(yè)之一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，華潤置地(北京)公司擔(dān)負(fù)著重任。陳鷹在年初上任總經(jīng)理一職時(shí)就曾指出：固本才能圖強(qiáng)，只有提高管理水平才能更好地發(fā)展與創(chuàng)新，才能更有信心、有能力地拓展業(yè)務(wù)。

　　關(guān)于銷售業(yè)績

　　《房產(chǎn)資訊》：2004年已經(jīng)過半，華潤置地的業(yè)績?nèi)绾�？您對這種銷售態(tài)勢滿意嗎？

　　陳鷹：總體來說華潤置地的業(yè)績非常樂觀，比去年同期是成倍增長，增長倍數(shù)至少在2.5至3倍左右。我們對明年的預(yù)期很樂觀，是由于土地政策的嚴(yán)謹(jǐn)，包括宏觀政策的調(diào)控，使得市場競爭更規(guī)整，一些無序的不規(guī)范的企業(yè)將難以浮出水面。因此，明年在今年的基礎(chǔ)上會(huì)有10％至15％的增長。

　　《房產(chǎn)資訊》：這個(gè)10％至15％的增長依據(jù)是什么？

　　陳鷹：我們對未來的預(yù)期非常好。比如翡翠城一、二期產(chǎn)品已全部賣完，而三期TOWNHOUSE也售完，明年將推出四期。市場對這個(gè)項(xiàng)目的接受度越來越高。按照各區(qū)的統(tǒng)計(jì)指數(shù)，大興黃村價(jià)格升幅比較快的。按這個(gè)趨勢來看，翡翠城四期明年會(huì)有一個(gè)很好的銷售回報(bào)。

　　位于城區(qū)的鳳凰城銷售也很好，明年7月份入住。隨著裝修工程的推進(jìn)，包括外力面的完工，我相信在今年下半年到明年會(huì)有一個(gè)非常好的銷售。

　　而其他的商務(wù)產(chǎn)品，在雙井橋的商務(wù)樓優(yōu)士閣項(xiàng)目旁邊還會(huì)有一小片的開發(fā)。奧運(yùn)村附近的峻峰華亭今年10月份入住，隨著入住時(shí)間的接近，相信其銷售將會(huì)很快提高。而明年還會(huì)在健翔橋西南角推出華亭的三期。另外就是位于西單的置地星座項(xiàng)目，大約60％都已經(jīng)整售出去，我們對年底的銷售非常樂觀，相信在年底入住時(shí)會(huì)基本銷售完。

　　所以說按照這個(gè)開發(fā)節(jié)奏，明年的趨勢將會(huì)是10％至15％的增長。

　　關(guān)于土地政策

　　《房產(chǎn)資訊》：8.31大限已經(jīng)到了，土地供給制度的轉(zhuǎn)化是最受關(guān)注的，現(xiàn)在的土地市場如何？華潤是怎么應(yīng)變的？

　　陳鷹：因?yàn)槠髽I(yè)的土地儲(chǔ)備大，經(jīng)營時(shí)間長，涉及的業(yè)務(wù)比較多，涉及的地塊也多，如果說完全沒有影響是不可能的。但由于土地政策比較清晰、嚴(yán)格和統(tǒng)一，我們認(rèn)為未來的市場會(huì)越來越有序，我們不介意為此受到一些影響�，F(xiàn)有的土地儲(chǔ)備足夠能夠保證企業(yè)的開發(fā)。從長遠(yuǎn)來講，這個(gè)土地政策對一個(gè)有實(shí)力的公司是很好的事。所以我們目前在做的是檢討在新的土地政策下，如何更好地發(fā)揮公司的優(yōu)勢，發(fā)揮我們的優(yōu)勢，領(lǐng)先競爭對手。

　　關(guān)于地產(chǎn)泡沫

　　《房產(chǎn)資訊》：無論是國內(nèi)還是國外都已經(jīng)出現(xiàn)了地產(chǎn)泡沫的聲音，《紐約時(shí)報(bào)》甚至做出了“中國房地產(chǎn)處在泡沫破裂邊緣”的標(biāo)題。您怎么看待目前國家出臺(tái)的各種調(diào)控措施？企業(yè)是否已經(jīng)開始應(yīng)對了？

　　陳鷹：這個(gè)要客觀分析。如果說全國有房產(chǎn)泡沫跡象，我相信在一些省份因圈地過熱、房價(jià)漲得過于迅速和炒作房屋而出現(xiàn)此種跡象的話，這是有的。但這種現(xiàn)象在北京并不明顯。2001年申奧成功后北京房價(jià)曾迅速飛漲，到2002年就開始回落了。而從2002年到現(xiàn)在，房價(jià)是在比較平穩(wěn)的上漲。

　　看統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字分析，要看銷售商品房的構(gòu)成。比如說中低價(jià)位的商品房減少，而中高價(jià)商品房增多，所以房價(jià)在上漲。但實(shí)際上在同一價(jià)位的商品房房價(jià)并沒有上漲很多，例如，鳳凰城在2001年銷售時(shí)均價(jià)為每平方米12000元甚至更高，而到現(xiàn)在二期賣的也還是12000元每平方米。

　　北京市近幾年同檔次同位置的房價(jià)并沒有迅速飛漲，實(shí)際上北京商品房的性價(jià)比比以前有明顯提高。最近可以看出買房的決定速度在加快，購房人在增多。當(dāng)房價(jià)并沒有太大變化而房屋的性價(jià)比在提高時(shí)，消費(fèi)者會(huì)找到一個(gè)好的時(shí)機(jī)去買性價(jià)比高的房子。

　　從新的土地政策出臺(tái)后，未來土地市場和交易市場完全透明，房地產(chǎn)商所能產(chǎn)生的經(jīng)營的利潤空間非常有限，所以他再去提高性價(jià)比的可能性不高。如果要再提高性價(jià)比的話，就會(huì)相應(yīng)提高價(jià)格。所以為什么很多消費(fèi)者在近期購買，我覺得這也是他們考慮的因素。

　　關(guān)于金融政策

　　《房產(chǎn)資訊》：一直以來有一個(gè)說法，就是房產(chǎn)商對于加不加息并不關(guān)心，只要銀行的信貸能有保證就可以了。但最近隨著金融調(diào)控的加強(qiáng)，一些企業(yè)有些慌了。很多企業(yè)在忙著融資，而并購大戰(zhàn)也在很多的房產(chǎn)大魚身上上演，華潤在這方面的作為是什么？

　　陳鷹：銀行的信貸政策最近對房產(chǎn)是非常嚴(yán)格和苛刻的，我相信對很多企業(yè)影響也是很大的，這是對房地產(chǎn)過熱的一個(gè)控制。

　　房地產(chǎn)以前的做法是拿一塊錢可以做好幾塊錢的事。包括拿地、貸款、墊資蓋房和賣房�？梢允腔ê苌俚腻X而干很大的事情，而且同時(shí)干好幾件事情。這就是為什么會(huì)出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)泡沫或者發(fā)展過快的問題。但是由于國家政策及時(shí)遏制，這種苗頭會(huì)很快就會(huì)被控制。

　　而華潤置地在自身嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼�策下，是有多大�?cái)力借多少錢。雖然我們在銀行的信貸額足夠，但集團(tuán)的規(guī)定是有多少資本金做多少事。總體來講我們財(cái)務(wù)的穩(wěn)健度非常嚴(yán)格。

　　銀行收緊無非是提高企業(yè)貸款的資本金比例，包括按揭審批的嚴(yán)格性，貸款的時(shí)間和貸款的額度等。項(xiàng)目要有足夠的自有資金，項(xiàng)目運(yùn)作到一定程度，例如自有資本投入超過30％以上，銀行才同意貸款。實(shí)際上我們自身所設(shè)置的底線并不比銀行規(guī)定低，所以在這方面我們并沒有太大的壓力�！　　　　　　　　　　　　　　　　　　�   
    晨報(bào)記者 李雯

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