近日，仲量聯(lián)行最新研究稱，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策頻繁變動(dòng)及預(yù)計(jì)收益低于期望，境外投資者伺機(jī)而動(dòng)；預(yù)計(jì)規(guī)范市場(chǎng)后，將迎來(lái)新一輪境外機(jī)構(gòu)投資高潮

　　日前，仲量聯(lián)行《在華房地產(chǎn)投資：為何許多境外投資者仍保持觀望》的報(bào)告中稱，目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)政策的不確定性及最低預(yù)期收益率低于期望值是境外機(jī)構(gòu)投資者在華投資“裹足不前”的主要原因。

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　　這一觀點(diǎn)得到業(yè)內(nèi)一些開(kāi)發(fā)商和其他分析機(jī)構(gòu)的認(rèn)同。部分業(yè)內(nèi)人士舉例稱，雖然一些境外機(jī)構(gòu)投資者很早就開(kāi)始對(duì)國(guó)內(nèi)的物業(yè)投資發(fā)生興趣，但至今真正介入的還非常少。他們稱，大多數(shù)境外資本雖然在不斷地與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商接觸，保持一種伺機(jī)而動(dòng)的狀態(tài)，但基本上是“引而不發(fā)”，成規(guī)模的介入還有待時(shí)日。

　　頻繁接觸但合作者少，多數(shù)仍在觀望

　　記者了解到，目前確實(shí)有不少境外機(jī)構(gòu)投資者在與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商頻繁接觸，但至今為止真正介入投資的非常少。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光在接受記者采訪時(shí)稱，目前與首創(chuàng)置業(yè)合作的境外機(jī)構(gòu)投資者主要是ING(荷蘭國(guó)際房地產(chǎn))和GIC(新加坡政府投資有限公司屬下的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu))，但前者在北京至今只開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，后者也只投資了兩個(gè)項(xiàng)目(與首創(chuàng)置業(yè)合作的和平里住宅項(xiàng)目和玉淵潭住宅項(xiàng)目)。

　　據(jù)記者了解，這些都是去年以前的投資，今年以來(lái)，盡管首創(chuàng)置業(yè)不遺余力地在與境外資本謀求合作，但至今為止尚未敲定具體的項(xiàng)目。

　　此外，一向倡導(dǎo)與海外資本合作并不斷致力于此的萬(wàn)通地產(chǎn)，至今未有與任何國(guó)外投資機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議的消息。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，像首創(chuàng)置業(yè)、萬(wàn)通地產(chǎn)這樣的國(guó)內(nèi)優(yōu)秀地產(chǎn)商尚且如此，其他地產(chǎn)商謀求與境外資本合作的結(jié)果就更可想而知了。

　　盡管成果寥寥，但這并不說(shuō)明境外資本對(duì)投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)缺乏興趣。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)徐成峰認(rèn)為，境外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)的投資興趣“依然非常濃”。

　　徐成峰舉例說(shuō)，今年上半年，就有包括國(guó)際知名投資銀行美林和摩根在內(nèi)的幾家機(jī)構(gòu)向中原咨詢合適的投資項(xiàng)目。此外，總部在上海、致力于為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商和國(guó)際資本建立渠道的基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國(guó))有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)向記者透露：“目前向我們咨詢內(nèi)地投資項(xiàng)目的境外機(jī)構(gòu)投資者很多，大多數(shù)都是想在內(nèi)地找一個(gè)好項(xiàng)目來(lái)投資。”

　　盡管如此，徐成峰也透露：“上半年前來(lái)咨詢過(guò)的幾家國(guó)際資本此后均杳無(wú)音訊。”而陳基強(qiáng)也表示，目前國(guó)際資本與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目之間還缺乏有效的溝通渠道，達(dá)成合作的案例非常少。

　　如此看來(lái)，盡管?chē)?guó)際資本進(jìn)軍國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的意愿與首創(chuàng)置業(yè)等國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商謀求國(guó)際合作的愿望一樣強(qiáng)烈，但在真正付諸行動(dòng)方面，也正如仲量聯(lián)行分析的那樣，“大多數(shù)機(jī)構(gòu)性物業(yè)投資者仍然作壁觀望”。

　　畏縮不前，關(guān)心政策變動(dòng)及租金收益

　　徐成峰認(rèn)為，境外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)投資國(guó)內(nèi)物業(yè)之所以表現(xiàn)出既興趣盎然又畏縮不前的矛盾心態(tài)，緣于他們?cè)跇O端看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)前景的前提下，因無(wú)法把握投資風(fēng)險(xiǎn)而自然產(chǎn)生的擔(dān)憂和謹(jǐn)慎。徐成峰說(shuō)：“政策的不確定性是主要原因。尤其是宏觀調(diào)控以來(lái)，相關(guān)部門(mén)兩三天便出臺(tái)一個(gè)政策，這對(duì)境外投資者的投資判斷影響非常大。”

　　這種影響的表現(xiàn)，正如仲量聯(lián)行的分析人士所指出的那樣：“投資者們現(xiàn)在更加關(guān)注‘最新的政策變動(dòng)其目的何在’，而且經(jīng)常會(huì)問(wèn)‘接著將發(fā)生什么變化’，而不是考慮‘如何在現(xiàn)有規(guī)章制度內(nèi)操作使收益最大化’。”

　　此外，仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，至少還有兩個(gè)因素導(dǎo)致境外機(jī)構(gòu)投資者目前的觀望心態(tài)。一是最低預(yù)期收益率不能滿足他們的期望。認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有利可圖的投資者，大多是從資本價(jià)值增加或獲利于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)這兩個(gè)角度來(lái)看。而許多境外機(jī)構(gòu)投資者則希望僅從租金收入一項(xiàng)就能獲得10%以上的收益率。就目前國(guó)內(nèi)物業(yè)的情況看，這幾乎是不可能的。

　　另外，仲量聯(lián)行認(rèn)為，國(guó)內(nèi)目前實(shí)行的高額稅率也使得房地產(chǎn)的投資收益率無(wú)法上升，而二級(jí)市場(chǎng)也呈現(xiàn)頹勢(shì)。以寫(xiě)字樓為例，目前市場(chǎng)上大部分寫(xiě)字樓仍然由原始開(kāi)發(fā)商持有。二級(jí)市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)增加了那些持有型投資者進(jìn)入市場(chǎng)的恐懼，因?yàn)樗麄儞?dān)心無(wú)法退出。

　　■預(yù)測(cè)

　　“政策年”長(zhǎng)遠(yuǎn)利好境外資本隨后大舉而入

　　戴德梁行在其今年第二季度的研究報(bào)告中指出，2004年是房地產(chǎn)業(yè)的“政策年”。

　　戴德梁行有關(guān)人士認(rèn)為，當(dāng)大多數(shù)人正在討論密集的政策對(duì)市場(chǎng)的諸多短期負(fù)面影響時(shí)，卻很少有人留意到它對(duì)優(yōu)化中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利好發(fā)展；只有投資環(huán)境的優(yōu)化，房地產(chǎn)業(yè)才可能吸引更多的境外資金。

　　摩根士丹利資深房地產(chǎn)投資專家Howard Snyder于8月16日在北京所做的一場(chǎng)演講中舉例稱，中國(guó)的銀行不良資產(chǎn)是一個(gè)很大的市場(chǎng)，境外地產(chǎn)資本都非常看好，但從2001年到去年底卻只完成了一筆交易，原因就在于中國(guó)市場(chǎng)的不透明。

　　Howard Snyder認(rèn)為，中國(guó)政府的宏觀調(diào)控配合了其對(duì)世貿(mào)組織承諾的兌現(xiàn)，使得政策正在變得越來(lái)越穩(wěn)定，市場(chǎng)正在越來(lái)越透明，因此國(guó)際資本進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理阻力將會(huì)越來(lái)越小。

　　至于未來(lái)境外資本會(huì)有多大規(guī)模的進(jìn)入量，仲量聯(lián)行上海研究部主管何邁可對(duì)本報(bào)記者表示：“目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中正處于觀望狀態(tài)的境外資本的數(shù)量是能夠很好地預(yù)示最終參與到市場(chǎng)的投資者數(shù)量的一個(gè)指標(biāo)。”

　　這意味著，宏觀調(diào)控規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)后，目前“環(huán)伺在側(cè)”、處于觀望狀態(tài)的大量境外資本將魚(yú)貫而入，攪局國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)。

　　專題采寫(xiě)/本報(bào)記者 陳龍