蘇錫常地區(qū)房產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控措施影響下逐漸著陸，并同時呈現(xiàn)出持續(xù)低迷的跡象。從二季度開始，蘇州、無錫、常州三地的各項房產(chǎn)重要指標同步回落。而就在此時，蘇州市意欲通過政府手段調(diào)控樓市的相關措施也開始浮出水面，這些舉措被業(yè)內(nèi)人士稱為絕對的“超前”。蘇州市一直被業(yè)界人士看成是蘇錫常地區(qū)樓市“風

　　向標”，因此蘇州樓市的一舉一動在業(yè)界引起了廣泛關注。人們關注的焦點不僅僅

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在于措施是否會對樓市本身產(chǎn)生影響，一場關于房價上漲對城市影響的反思也正在升溫。

　　A　現(xiàn)狀：蘇錫常房產(chǎn)呈現(xiàn)低迷

　　7月份，幾乎所有房地產(chǎn)商的心都提到了嗓子眼，在蘇州房地產(chǎn)界摸爬滾打了十多年的許先生也沒有例外。在經(jīng)過數(shù)月宏觀調(diào)控之后，蘇州房地產(chǎn)走勢疲軟的現(xiàn)象越發(fā)明顯。“宏觀調(diào)控能促進樓市理性發(fā)展，但究竟應該怎樣避免低迷狀態(tài)的發(fā)生呢？”許先生說。許先生的擔心正是國家宏觀調(diào)控背景下房產(chǎn)商們的普遍心態(tài)的寫照。

　　從5月份開始，蘇州房產(chǎn)市場便開始發(fā)出強烈的“轉(zhuǎn)勢”信號。原先一些預期較好的樓盤突然發(fā)現(xiàn)賣不動了，新康花園、園區(qū)湖畔天城均沒有實現(xiàn)銷售預期。與一級市場相比，二手房的交易量也清淡了許多，以前中介公司門庭若市、四處圈房的好景不再，相當一部分中介公司月成交量由十幾套下降到一兩套。蘇州市區(qū)5、6兩個月的當月銷售面積為55萬平方米、50萬平方米，逐月下降。而最近一次房交會僅成交房屋23套，面積3100平方米。

　　由于國家提高了銀行信貸門檻，近三年如火如荼的土地招標拍賣出現(xiàn)了土價下降和流拍的現(xiàn)象，在今年5月的拍賣中有兩幅土地無人應拍。而今年已供土地的平均樓面地價為1670元/平方米，較上年的2620元/平方米，下降了近1000元/平方米。

　　更令房地產(chǎn)界人士憂心忡忡的是，在房產(chǎn)界被看成是樓市轉(zhuǎn)勢指標的空置面積出現(xiàn)了轉(zhuǎn)勢信號。近三年來，蘇州市區(qū)商品房價格直線上升，而空置面積也是連年下降，到今年3月份這個指標達到了最低點，為73萬平方米，到6月份又達到了87萬平方米，出現(xiàn)反彈，市場上存量房開始增多。報告強調(diào)，這是蘇州商品房由賣方市場向買方市場“轉(zhuǎn)勢”的信號。

　　受宏觀調(diào)控影響的不僅僅是蘇州一個城市，無錫、常州也同樣面臨著相同的境遇。無錫在經(jīng)歷了三年“牛市”后，從二季度開始各項重要指標回落。開發(fā)投資增幅回落，一季度投資24.51億元，同比增長75.57％，而二季度投資15.38億元，同比增長32.36％；二季度二手房銷售36.65萬平方米，比一季度的51.32萬平方米，減少26.64％；一季度批準銷售新樓盤33個、135.74萬平方米，而二季度批準22個、73.84萬平方米，分別減少33.33％和45.60％。

　　在常州，以往排隊買房的現(xiàn)象有了很大程度的減少，新樓盤銷售明顯降溫。在二季度，常州市二手房市場出現(xiàn)了明顯的拋盤，供應量較以往有了明顯的增多。特別是今年6月份，常州二手房的供應量比1月份增長了近一倍。

　　B　調(diào)研：多舉措避免重蹈覆轍

　　對房產(chǎn)走勢擔心的不只是房地產(chǎn)商，政府部門對此也深表關注。為此，蘇州市建設局開展了一次有針對性的調(diào)研活動，而最終的結(jié)果以調(diào)研報告的形式浮出水面。而引起人們關注的是報告提出了多項措施，希望政府能通過一些手段來調(diào)控樓市。具體的措施有：解決存量土地開工問題，限期限量開發(fā)，按照房產(chǎn)商開發(fā)項目面積大小確定分期開發(fā)計劃，限期限量開發(fā)。對不能按規(guī)定計劃開發(fā)的，通過按延期時間長短加征高額基礎設施費予以調(diào)控；維持一定的拆遷規(guī)模的同時，提高拆遷安置補償，通過市場解決拆遷安置；政府調(diào)度有一定調(diào)控權的投資公司、商業(yè)銀行，對一些“開發(fā)前景好”的開發(fā)項目予以融資，解決房地產(chǎn)商融資問題。報告中將這一系列措施稱為是“超前研究和介入”。一些業(yè)內(nèi)人士認為，措施從資金、土地等各方面都是實質(zhì)性動作，這份報告所列舉的“托市”措施“招招精準”，具有很強的“可操作性”，一旦實施對蘇州房地產(chǎn)走勢的影響不可低估。

　　對于這份調(diào)研報告，有關方面顯得相當?shù)牡驼{(diào)。昨天，調(diào)研報告的出臺方，蘇州市建設局辦公室相關人士告訴記者，這只是個調(diào)研報告，所提出的一些都是建議，“還沒最終決定呢”。但據(jù)記者掌握的一份材料則顯示，這份報告已被送到了蘇州市委最高領導的案頭。蘇州市委市政府高層對此事高度重視，要求有關部門對這些措施要召開會議“進行研討和部署”，以確保蘇州房地產(chǎn)市場“健康發(fā)展”。

　　在一些人士的印象里，國家對過熱的經(jīng)濟進行干預，擠去“泡沫”，已不是首次。在90年代那一輪因房地產(chǎn)過熱而引發(fā)的宏觀調(diào)控，至今讓不少房產(chǎn)界的人士記憶猶新。

　　許先生從事房地產(chǎn)業(yè)多年，他向記者講述了90年代調(diào)控中自己所經(jīng)歷過的大起大落。許先生說，90年代初，當時也是國家開始宏觀調(diào)控，在此之前是房地產(chǎn)市場的極劇膨脹，那時已經(jīng)在生意場上多年，小有資本積累的許先生和一些朋友由于看好蘇州房地產(chǎn)市場相繼進場，然而事與愿違，沒過多久，國家開展了一輪宏觀調(diào)控，“大部分朋友都倒了，心里的熱錢變成了‘爛尾樓’。”許先生想起當年的情景便倒吸一口涼氣。據(jù)了解，當時剛剛起步的蘇州房地產(chǎn)市場曾付出了沉痛的代價，市區(qū)十幾處近百萬平方米爛尾樓矗立街頭的情形，不少蘇州市民仍歷歷在目。“其實政府想要調(diào)控房地產(chǎn)市場的初衷是不希望重蹈90年代的覆轍。”蘇州房管局相關人士如是說。

　　事實上，一些人士認為，房地產(chǎn)業(yè)的興旺對于地方政府來說“意義重大”。以蘇州為例，近三年來，全市進行了大規(guī)模基礎設施建設，僅兩年時間，投入各項建設資金就達100億元。除了一部分由銀行貸款解決外，相當一部分是依賴于房地產(chǎn)用地出讓金和基礎設施費的收入。資料顯示，僅2001年至2002年的兩年間，市區(qū)出讓設施費收入2.31億元。

　　另一方面，房地產(chǎn)更被看成是帶動地方經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。一般認為，住宅建設投資增加10個百分點，帶動國民生產(chǎn)總值增加一個百分點。這就意味著，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資對蘇州GDP的貢獻率達到6.5到8個百分點。種種原因讓一些經(jīng)濟界人士相信，蘇州市意欲通過一些調(diào)控手段，達到保持房價平穩(wěn)走勢的目的事出有因。

　　C　論點：高漲幅成為城市瓶頸

　　實際上，圍繞著近年房價的漲升，市民、經(jīng)濟界乃至政府部門關于房價漲跌利弊的爭論一直在持續(xù)。

　　蘇州的房價在江浙地區(qū)不是最高的，但絕對是漲升速度最快的。2000年前蘇州的房價還排在無錫、常州、南京等之后，但三年“牛市”過后，蘇州房價已和周邊城市持平。目前，蘇州市區(qū)房價已漲升至7000至8000元/平方米，三年翻了兩番。

　　蘇州市房管局一些人士認為，蘇州目前的房價并不存在所謂的“泡沫”之說，相對于經(jīng)濟發(fā)展水平而言，還處于正常水平。“現(xiàn)在最大的問題是一些市民受到宏觀調(diào)控的影響而產(chǎn)生的觀望現(xiàn)象。”而與之相反，在房價突飛猛進的同時，是一些市民抱怨聲不斷，焦點便是房價漲幅太大，工薪階層的市民只能望樓興嘆。

　　“其實房產(chǎn)漲升過快對于房地產(chǎn)本身也有損害。”一些人士認為，由于房價過高上漲的原因，即使一些諸如結(jié)婚等急于買房的人，或在購買戶型上面積縮小，或是買二手房，從總體上會影響到住房的銷售規(guī)模，從而對整體的房地產(chǎn)市場帶來一定影響。從目前看，持幣觀望的購房者在增加。

　　而一些經(jīng)濟界人士則認為，由房價上升帶來的土地價格的快速上升會對城市發(fā)展起到制約的作用。

　　蘇州市科技大學一位教授認為，蘇州房價上升之后，所帶來的是整體土地價格的上升。以前和周邊城市相比，對于來蘇投資的眾多企業(yè)來說，最吸引人的是土地價格。但隨著蘇州地價的上漲，這部分的優(yōu)勢正在消失。據(jù)了解，由臺灣區(qū)電機電子工業(yè)同業(yè)公會主持和發(fā)布的“2003年中國大陸地區(qū)投資環(huán)境與風險調(diào)查”中，2002年位居榜首的蘇州，在2003年的調(diào)查中落到了第7名。

　　蘇州大學社會學院一位人士則從人力資源的角度對這一問題進行了分析。他告訴記者，蘇州經(jīng)濟發(fā)展今后的重點是放在了發(fā)展高新科技上，而這又依賴于人才的引進。這幾年過快上漲的房價可能意味著人才的流失。以前在蘇州市區(qū)租一套兩室一廳的房子可能只要花費二三百元，而現(xiàn)在價格則大體是過去的三四倍。工資漲幅要低于房價的漲幅，“這樣能留住人才嗎？”

　　“房價的上升或下降都有利有弊，就像一個不斷下跌的房產(chǎn)市場會導致多方利益受損一樣，一個持續(xù)走高的房地產(chǎn)業(yè)也可能衍生出不利結(jié)果，受損的不只是部分市民，還有可能是整個城市的利益。”這位教授如是說。

　　D　前景：還得看宏觀調(diào)控效用

　　近一個月來，各地的房地產(chǎn)走勢相當?shù)奈⒚睢?a href=http://whmsebhyy.com/nz/pbchina/index.shtml class=akey target=_blank>央行公布的例行季度報告稱，二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4％；二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲2.3％。在8月中旬進行的2004年蘇州二手房交易會上，二手房交易一改前三月的低迷，出現(xiàn)了活躍的跡象。為期兩天的交易會現(xiàn)場成交28套，面積2061平方米，超出了有關部門的預期。蘇州市房管局房產(chǎn)交易處處長王玲玲說：“市民的心態(tài)正在發(fā)生微妙的變化，總的看來，今后蘇州房地產(chǎn)市場特別是二手房市場仍有潛力，價格不會出現(xiàn)大起大落的局面。”而在前幾天進行的一場土地拍賣中，蘇州沒有出現(xiàn)此前曾經(jīng)出現(xiàn)過的土地流拍，而且其中的一地塊的價格高出了起拍價數(shù)百元。但另一方面，相當多的房價已出現(xiàn)“滯漲”。前不久，蘇州一家房地產(chǎn)商為了吸引消費者的眼球，甚至打出了園區(qū)房產(chǎn)3780元起售的廣告，這在兩年前是不可想像的。

　　“現(xiàn)在還不能肯定地說是不是房產(chǎn)市場出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機，或者說跟政府的一些措施有關。”房產(chǎn)商徐先生說，政府如果真的出臺一些措施的話，對房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定肯定是有好處的，但房產(chǎn)走勢更多的要看國家的宏觀調(diào)控，“現(xiàn)在沒人能回答漲或是不漲”。從目前的情況看，國家宏觀調(diào)控仍沒有結(jié)束的跡象。“現(xiàn)在宏觀調(diào)控的主基調(diào)是鞏固成果。”蘇州科技大學一位教授認為，本輪國家宏觀調(diào)控是由鋼鐵、房地產(chǎn)等行業(yè)投資過熱所引發(fā)的，而目前房價在一些城市的不跌反漲，可能會導致國家采取新的一輪宏觀調(diào)控措施。(記者 嚴儼)