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本報(bào)記者 李佳鵬
8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為歷史，取而代之的是招投標(biāo)方式為主的“陽(yáng)光交易”新舉措。
專(zhuān)家指出，“大限”過(guò)后企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將不再是關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)而是資金和企業(yè)實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)，但這要求政府和企業(yè)必須按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，適應(yīng)新的政策。
中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系葉劍平教授說(shuō)，大限的到來(lái)標(biāo)志著各級(jí)政府土地出讓必須按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，使政府由原來(lái)的裁判員兼運(yùn)動(dòng)員角色，轉(zhuǎn)變?yōu)楦逦牟门袉T角色，這對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)秩序是非常有利的。從企業(yè)來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)依靠關(guān)系、靠?jī)?nèi)部信息等獲取土地的方式將發(fā)生改變，取而代之的是公開(kāi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在這樣一個(gè)公開(kāi)、透明的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)上，企業(yè)依靠的將是資金和自身的實(shí)力，或者說(shuō)企業(yè)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的分析能力以及這個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的操作能力，也就是品牌競(jìng)爭(zhēng)。這有助于企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)的制度模式來(lái)增長(zhǎng)和發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻的提高。
對(duì)于“大限”對(duì)市場(chǎng)的影響，葉劍平教授指出，從近期來(lái)看大限對(duì)市場(chǎng)的影響并不大，還是平穩(wěn)的。游戲規(guī)則雖然改變了，但房?jī)r(jià)是否上漲最終是由市場(chǎng)來(lái)決定的，受供求因素的影響，只要政府在出讓土地時(shí)依照市場(chǎng)規(guī)律辦事，隨著供求關(guān)系的變化來(lái)調(diào)整土地的出讓?zhuān)湍軌虮ＷC市場(chǎng)的穩(wěn)定。因此政府行為要與新的制度相適應(yīng)，按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，提高政府土地儲(chǔ)備的效率，做到有足夠的土地儲(chǔ)備數(shù)量來(lái)維護(hù)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，這不僅僅要求企業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)則，更重要的是政府也要適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)規(guī)則。
大限過(guò)后，相關(guān)政策能否落到實(shí)處至關(guān)重要，進(jìn)一步完善我國(guó)的土地市場(chǎng)秩序，我們還有很長(zhǎng)的路要走，在此過(guò)程中我們應(yīng)該做好哪些工作，專(zhuān)家也給出了建議。
南京航空航天大學(xué)人文學(xué)院法律系孟凡超教授表示，第一，政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、土地利用規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，從國(guó)家宏觀調(diào)控的高度并以平穩(wěn)發(fā)展土地市場(chǎng)交易為目標(biāo)，科學(xué)合理地編制土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，避免短時(shí)間內(nèi)土地集中大量上市或土地的“零供應(yīng)”狀況，防止地產(chǎn)過(guò)熱和泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。
第二，土地行政主管部門(mén)確定土地價(jià)格招標(biāo)標(biāo)底或拍賣(mài)、掛牌底價(jià)應(yīng)綜合考慮土地評(píng)估價(jià)格和政府產(chǎn)業(yè)政策，并全面考慮資源配置、土地用途、區(qū)位差異、土地出讓年限及可實(shí)現(xiàn)利益等因素，科學(xué)合理地確定土地價(jià)格并嚴(yán)格保密。
第三，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?xiě)?yīng)遵行公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則，嚴(yán)格按規(guī)程操作。土地出讓計(jì)劃、出讓公告、出讓申請(qǐng)條件和出讓結(jié)果等文件必須向社會(huì)全面公開(kāi)，并保證信息發(fā)布的及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)。實(shí)施具體規(guī)范程序應(yīng)做到高度透明和公正，防止串通投標(biāo)、虛假拍賣(mài)和弄虛作假等變相的協(xié)議出讓方式，杜絕利用程序事項(xiàng)引致的權(quán)力作弊。乘此契機(jī)，全面開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓，嚴(yán)格土地管理，深化國(guó)土資源管理體制改革，以科學(xué)的發(fā)展觀，從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，重視國(guó)土資源的保護(hù)和土地生態(tài)的良性、可持續(xù)發(fā)展，切實(shí)保護(hù)耕地和農(nóng)民利益。
第四，71號(hào)令作為國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的行政規(guī)章，其效力層次是比較低的。為保障其真正落實(shí)和全面貫徹實(shí)施，從而全面建立起我國(guó)土地交易的市場(chǎng)化機(jī)制，還有待于上升為法律層面，將經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)鳛槲覈?guó)一項(xiàng)基本的土地制度，以法律的形式固定下來(lái)。同時(shí)，應(yīng)配套相應(yīng)的保障實(shí)施措施，包括違法懲戒和守法激勵(lì)機(jī)制，賞罰分明，具體明確有關(guān)單位及個(gè)人的相關(guān)民事、行政及刑事責(zé)任，而不應(yīng)由單一的黨紀(jì)政紀(jì)處分或行政處分代替一切法律責(zé)任。
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