汪利娜

　　在我國，隨著房地產業的發展，其波動周期與宏觀經濟周期的互動性越來越強，與貨幣供給的關聯度越來越高。因此，審慎分析房地產市場的基本走勢，找出結構失衡的癥結，制定有效的宏觀調控政策，并從制度安排入手建立長效機制，是促進房地產業和整個國民經濟持續健康發展的關鍵。

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　　對房地產市場的基本判斷

　　在2000~2003年間，我國房地產投資連續四年增幅在20%以上，2003年房地產投資增長率高達29.7%，比上一年高出近8個百分點，投資規模首次突破1萬億元，占全社會固定資產投資的18.3%，占GDP的8.7%(圖1)。面對如此高的增長速度，每一個關注房地產業的人內心都在問這種高增長到底能持續多久？

　　令人欣慰的是在投資規模不斷增長的同時，商品房屋的銷售率也在穩步上升。2003年全國商品房屋竣工面積為3.95億平方米，銷售面積為3.22億平方米，銷售率達到82%(圖2)。當年商品住宅竣工面積為3.22億平方米，銷售面積為2.85億平方米，銷售率為89%(圖3)。這兩項指標均創歷史新高。這表明現階段我國房地產投資的高速增長是有一定的市場需求做后盾的。

　　然而，在總量看好的情況下，局部地區投資增長過快、供求結構失衡的問題仍十分突出。房地產市場是一個屬地化極強的市場，各地區經濟發展水平、居民收入水平及消費行為的差異，都直接影響著區域化的房地產市場。以銷售率為例，過去五年上海商品房屋銷售率分別是90.5%，94.8%， 100.3%，99.3%和94.9%，從而大大降低了房屋的空置率。2003年北京商品房屋銷售率也擺脫前幾年70%左右的低水平，達到86%，略高于全國的平均水平。但是，廣東的商品房屋銷售率多年在64%～74%徘徊，供大于求的問題逐漸顯現。

　　除區域性問題外，投資的結構問題也不容忽視。近幾年，全國普通住宅銷售率連續四年在80%以上，且不斷走高，但別墅高檔住宅、經濟適用房、辦公樓宇和商廈的銷售率卻都比較低(圖4)，甚至出現走低的現象，其中的緣由令人深思。別墅高檔住宅價位高，普通居民買不起，需求少、銷售率低在意料之中。可經濟適用房享有政府劃撥的土地和多項稅費減免政策，其銷售不暢暴露出政策實施中的許多問題：經濟適用房不經濟，每套房面積過大，造成總價位過高；地理位置偏遠、社區服務不配套、給居民生活帶來諸多不便，因此便難免產生積壓空置現象。

　　辦公樓和商廈的大量閑置，在一定程度上與政府主導的投資熱相關。目前，各級地方政府熱衷于直接投資或鼓勵開發商建高樓、豪華商廈寫字樓。這種政府主導的投資熱有兩種驅動力，一是政績驅動，二是地方稅收增長驅動。

　　簡言之，此輪房地產投資熱，有其合理的因素，即中國經濟的高速增長、城市化進程的加快、居民收入水平的提高、消費的升級換代、大量外資的進入和勞動力的流動形成的市場有效需求，這些是促進我國房地產業持續穩步增長的主導因素。但是，政府人為造市，無視地區市場環境盲目大干快上，導致非理性投資泛濫，由此引發的投資熱和結構失衡無疑是對房地產業的重創，且貽害遠久。

　　宏觀調控對房地產市場的影響

　　近期，國家對房地產宏觀調控政策出臺頻率之高，調控力度之大，都是前所未有的。從實施效果來看，宏觀調控政策對促進房地產市場健康發展產生了積極影響，但是某些調控政策的負效應也值得反思。

　　信貸比例管理抑制非理性投資

　　針對房地產局部、結構性問題，央行及時出臺了121號文件，其本質是運用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質量管理方法，來實現信貸結構規模調控和防范金融風險的目的。文件還出臺了許多限制性條款，如要求“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”等。美國個人住房信貸起步時，首付款高達40%，后來隨著抵押擔保保險制度、抵押二級市場的發展，才逐漸將首付款比率降下來。許多國家的銀行法對單一借款人的貸款規模制定了上限。如在德國，任何購房者不可能從一家銀行獲得100%的貸款，購房款多是由多家銀行提供的組合貸款。所有這些限制性條款盡管內容不一，但目的只有一個，即防范房地產信貸的風險。在我國房地產信貸起步階段，央行121號文件要求各商業銀行根據借款人不同的資質、抵押物的品質來發放貸款，這對抑制非理性投資，優化投資結構產生了積極的促進作用。

　　整頓市場秩序提高微觀主體資質

　　從形式上看，房地產金融風險表現為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實質是實體經濟出現了問題。在現代市場經濟中，微觀主體的資質和“經濟人”理性是市場健康發展的前提條件，而資本金是企業的立業之本，也是向銀行借款、與銀行共擔風險的基本保證。但是，在我國3.6萬多家房地產開發企業中，一級資質的企業只有396家，占總量的12%，許多企業自有資本金不足30%，甚至是玩“空手道”。這種融資無成本、負債無風險的“軟約束”，導致房地產企業內源融資動力匱乏，負債率高達76%，也增加了企業欠債不還的道德風險。在我國房地產融資渠道單一的情況下，過度負債帶來金融風險向銀行的集中，由此引發的不良資產將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國家出臺了一系列治理整頓措施，包括《物業管理條例》、清理拖欠工程款、控制拆遷規模嚴格拆遷管理和清理固定資產投資項目等。按照新《物業管理條例》和清理拖欠民工工資辦法，“已竣工但尚未出售的物業，物業費由開發商承擔”；凡資金不落實或是已完工未按合同支付工程款的，一律不予頒發新的施工許可證。這些治理措施雖旨在整頓市場秩序，但卻迫使開發企業加快商品房屋的出售、資金回流，并引導企業不斷提高利潤留存的比例、提高自有資金比例，這樣可有效抑制企業的盲目擴張，過度負債。在一定程度上，它與央行的選擇性貨幣政策工具有異曲同工之效。此外，各部委聯合清理在建、擬建的固定資產投資項目，如高爾夫球場、會展中心、購物中心、高檔寫字樓等，從項目源頭上嚴格把關，不僅有效遏制了野蠻拆遷、過量拆遷，同時對優化房地產投資結構，改善供求關系，防止非理性投資的膨脹均產生積極的影響。

　　整頓土地市場抑制土地投機

　　過去一年多，政府下大力氣清理整頓各類開發區6741個，現已撤銷4735個，整合294個，從而有效地遏制了各級政府主導的“圈地熱”。但是，垂直領導和暫停農用地轉用的審批能否從根本上解決土地投機問題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設用地的審批是一種事后調節，是對土地市場不良績效與偏差的一種糾正，卻不能對市場產生前瞻性和預防性的影響。其次，調控的效果也十分有限。眾所周知，城市建設一方面靠外延擴張(新增城市建設用地)，另一方面靠利用存量土地。當農用地轉向城市建設用地更便捷、成本更低廉時，各級政府和房地產開發企業都有外延擴張的沖動，這也是各城市攤大餅式向外擴張的原因。當外延擴張暫時受阻時，存量建設用地就成了“投機炒作”的香餑餑。特別在我國現行土地制度框架下，城市建設用地名為國家所有，但“事實上的所有權”為各級地方政府和使用單位所有，他們儲備和持有大量的城市建設用地(有些城市的存量土地可供持續開發5～10年之久)，且游離于中央宏觀調控范圍之外，那么，這種制度安排無疑弱化了中央對土地實施宏觀調控的力度。其實，土地供給緊縮對無地的企業是致命的重創，但對已經擁有土地的政府和企業來說，是巨大的商機。他們可以借“短缺之機”，增加投資擴大供給。上述分析在一定程度上解釋了在宏觀調控多項政策出臺后，2004年第一季度房地產投資的增長率依然是 “牛氣沖天” ，高達41%，4、5月份雖有所回落，但仍在30%左右高位運行。當然，房地產投資期限長的特點，也是導致政策時滯不可忽略的因素。

　　土地供給緊縮不僅不能調控存量建設地，而且可能會給消費者一種錯誤的信號：土地供給短缺 — 房屋供給短缺— 土地和房屋價格上揚，而消費者對未來“房價會越來越高”的預期會為一些利益集團所用，加上媒體的誤導，房地產價格便真的走高了。2004年第一季度，我國城市土地價格和商品房屋價格的雙雙走高，可以說正是在這種政策背景下和錯誤預期下形成的。

　　在國外，制定城市規劃是為了提高城市土地的利用效率，抑制城市非理性擴張，但是在我國，政府主調控土地市場是為了抑制土地投機和房地產過熱，但結果卻為土地投機帶來了可乘之機，這值得政策制定者反思。

　　建立長效機制的幾點建議

　　為了促進我國房地產業持續健康發展，從制度安排入手，建立長效機制，是避免房地產業大起大落的關鍵，這具體包括：

　　加快土地市場化的改革

　　土地是關系到整個國民經濟發展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境，在一定意義上講，有賴于土地資源的優化配置。我們認為土地市場化改革包括以下內容：建立一套界定清晰、受法律保障和監督、可實施的產權制度，是推進土地市場化改革的前提條件；建立新型的以土地為媒介的生產關系，實現土地產權的商品化；嚴格限制政府征地、劃撥土地的范圍，取消土地出讓的“雙軌制”，讓各類土地使用權早日進入有形市場；規范政府行為，限制行政權力。政府應當積極從社會意識、法制建設、監督和信息管理等方面為土地市場的高效運行營造良好的制度環境。

　　加快財政稅收體制的改革

　　一般性貨幣政策工具的運用只能對貨幣供給總量產生影響，而無法對房地產局部、結構的問題產生制約，要解決貨幣政策孤掌難鳴的問題，加快財政稅收體制改革勢在必行。這具體包括：完善分稅制，為地方政府市政基礎設施建設提供穩定的稅收來源和融資渠道；改革現行房地產稅費多、稅基窄、稅率低、重疊設置、內外有別、重流轉、輕所得的弊端。國家應通過立法來規范房地產稅費制度，調整耕地占用稅、土地增值稅的征繳范圍和稅率；加快內外房地產稅制的并軌，實施公平稅負平等競爭，盡快開征遺產稅和贈與稅；在對城市不動產存量資產進行評估的基礎上，適時推出、逐步擴大不動產稅的征收范圍(如起步時從高檔不動產開始)，以調節收入差別和房地產投資結構。同時，對房地產市場上的轉讓、消費和投資行為，從稅收上給予靈活的征、免處理，以保障稅收對經濟行為與國家宏觀調控目標的一致性。

　　加快房地產融資體制改革

　　鑒于我國房地產開發企業負債率過高的問題，政府一方面應加大市場治理力度，提高微觀主體的資質水平，另一方面應加快金融體制的改革，其著力點應集中在：一是提高銀行自身抗風險的能力，特別是國有商業銀行應通過完善法人治理結構，改變國有商業銀行“政企不分”的現狀，從根本上消除其非理性行為和產生大量不良資產的制度因素，認真遵循“三性原則”，切實改善資產負債結構，不斷開發新產品，改善金融服務質量。二是加強金融基礎設施建設，這包括盡快建立健全個人和企業征信制度，以避免逆向選擇和道德風險；建立健全抵押擔保和保險機制，以分散和化解違約風險。三是培育資本市場，開辟多元化融資渠道。資本市場的發展將為房地產企業股權融資、債權融資提供便利，并為抵押銀行、房地產信托和抵押貸款的證券化等多種金融創新提供基礎性條件，而這一切又有賴于法律、制度框架的完善和微觀主體資質的提高。

　　作者系中國社會科學院經濟所研究員

　　(責任編輯 孫芙蓉)