|
一手房市場低端物業放量，中高檔二手房交易量逐月縮水，不少開發商已將別墅用地改建公寓，接二連三的房展會依然撩撥不動購房人觀望的心，面對高位盤整的房市，人們的購房標準普遍降低。
種種跡象表明，上海樓市已走出“激情燃燒的歲月”，開發商的激情回歸常態，購房人的選擇日趨理性。
●房產市場銷售速度放緩，銷售周期拉長
從市場看，目前上海樓盤案場的銷售速度普遍放緩，盡管每次房源放量較小，但銷售周期還是逐漸拉長。人們在房地局網站上看到預售備案的房源很多，但是到了案場卻往往沒有開盤，究其原因，今年客戶比去年明顯減少，開發商短時期內難以攢到足夠的客戶，自然要多捂一段時間。
至于個別售樓處出現購房者連夜排隊等購的市場傳聞，一位專業房地產分析師一語點穿：“那基本是營銷的需要�！�
●供求關系高價樓盤停漲，低端物業放量
從供求關系看，低端物業開始放量上市。據荒島工作室提供的數據，7月份上海上市的新樓盤達44個，居今年以來新盤月供應量之首。其中5000元/平方米以下的低端物業占新盤總量的1/4，7000元/平方米以下的中低價位物業幾乎占新盤總量的一半，比去年同期提高了8個百分點。7月份成為今年以來上海低價位樓盤上市最多的一個月。
低端物業大幅上升將帶動上海一手房均價整體下滑，與高價盤主打市場的以往相比，這是順應市場的理性調整。
●購房者“看菜吃飯”多，跟風追漲少
從購房者看，“看菜吃飯”的多了，跟風追漲的少了，購房標準普遍降低。
盡管上半年上海房價還是在小步前挪，眼下中心城區的小戶型房依然搶手，但據普潤地產對1000名主力購房人員的調查顯示，購房者普遍降低了購房標準。2003年上半年,總價40萬元到70萬元的二手房成交量比重達50.9%，經過上一輪暴漲行情，70萬元到100萬元已成為當今的中端區間，但其成交量已跌至35.54%。這說明購買力已遠遠落后于房價的上漲,人們不得不選擇將中端市場的需求向低端市場滑落。
就面積而言，原來市場以三房需求為主，2003年，120平方米至150平方米的三房成交量占總成交量的35.39%,80平方米到100平方米的兩房僅占11.46%，但目前市場上兩房的需求量已驟升至60.58%。這表明，時下貸款門檻提高，大多數購房人不得不務實，將需求從舒適型退回到基本功能型。這導致二手房交易量逐月下降，6月、7月成交量比上月縮水10%到15%。
●開發商別墅用地改建公寓
從開發商看，一些人已不再死守著“土地神話”，面對銀根緊縮，他們順應市場變化，將別墅用地改建公寓。譬如上海南郊別墅，原計劃全造別墅，考慮到銀行卡緊了購買別墅的按揭貸款，開發商將前3期改建成公寓，一、二期公寓已在銷售中。據記者了解，將別墅用地改建公寓的案場在上海已不下5個。這是市場對投資理性的又一次淘洗。
| 
