本報記者 洛濤

　　8月31日是政府清理協議出讓土地最后的期限。屆時，積習已久的協議出讓土地方式將淡出歷史舞臺，取而代之的是招拍掛的土地出讓方式。土地政策的這一歷史性變革，將給房地產市場帶來極大震撼。

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　　“不知道房價會不會因為土地拍賣而上漲，你們記者消息靈通.你說會不會漲價。”孫女士反復地追問記者。她想明年買套新房子為兒子結婚做準備，但又擔心房價會大幅上漲。記者在隨機采訪過程中，與孫女士有同樣想法的消費者有很多。

　　近日，記者采訪了地產界的各方人士，普遍認為京城樓價已成他們關注的焦點。

　　地產商：地價成本抬高，房價自然會漲

　　“在8.31土地大限之后，市場的土地供應量將在一段時間內減少。失去銀行‘贊助’的房產商的開發能力也會開始減弱，目前新盤放量已經開始放緩，但是市場需求量并沒有減少，因此一段時間內有可能造成房價上漲。”一位不愿透露姓名的地產商這樣告訴記者。

　　雖然地價上漲并不是房價上漲的惟一因素，但不可否認的是，地價的上漲對房價上漲將起到推波助瀾的作用。這位地產商說，地價在房價成本中占相當比重，一般有30%-40%，而且越是中心區域的地，地價所占比重越大，有時候，市中心黃金地段的地價甚至占到開發成本的80%左右。借著地價上揚的勢頭，房價的走高更可謂是“水借風勢”。

　　中介機構：房價將逐漸趨于平穩

　　北京中原總經理李文杰分析，土地對于新盤的影響目前不會很明顯，而且，一個新項目需要大約10個月的前期準備，因此今年受土地政策影響的樓盤基本要到明年年中才能顯現。事實是北京的土地供應一直不緊張，未來還是趨緩。從目前情況看，房價上升較快的勢頭將會受到遏制，下半年房價逐漸趨于平穩。

　　進入2004年，北京樓市不再有“天天見新盤”的景象，新盤推出的腳步明顯放緩。尤其“8.31大限”之后，大量土地會落入真正有開發意圖者手中，由此將促進新一輪地產開發。對此，李文杰認為，今年下半年的新項目將主要是去年年底和今年上半年準備入市的項目。其中，高端產品如別墅等項目受金融等政策影響，不會出現過多，而中低檔次的項目會比較集中，而且住宅比商業物業多。由于這些重新審批的土地多半為中低檔項目，如綠化隔離帶、危改等，因此，今明兩年推出的新盤中，中低檔項目將占主流。

　　金網絡經紀副總楊強宏也表示，政策對市場供應已產生了作用，上半年原本計劃開盤的項目，有不少推遲到下半年或明年了，新盤的減少導致上半年幾乎所有的項目銷售火爆，房價堅挺，有部分區域的房價有上漲趨勢。他認為下半年新盤會多一些，但不會出現井噴的現象，因為由于土地招掛牌需要時間，今后拿地成本高了，開發商需要更謹慎，在項目操作上做相對長的開發計劃，以爭取更多的利潤空間。

　　楊強宏告訴記者，房地產市場的價格最終受供求關系影響，從長期趨勢看，北京的房地產價格將呈現平穩下調的走勢。因為隨著高收入、高積蓄購房群體完成首次置業，購房消費人群的“金字塔”將逐漸向塔腰、塔底部位轉移。當供應量快速增大，樓盤競爭日趨激烈，而市場消化力明顯減弱時，價格戰在所難免。特別是當房屋售價超過了當地購買力所能承受的范圍時，價格自然會降下來。今年以來，業內公認銷售真正非常好的樓盤無一不是低價位、高性價比的樓盤。

　　專家：京城房價近期難有上漲空間

　　今年以來，京城樓市有關房價“漲跌”一直爭論不休。特別是隨著“4號文件”、“土地轉讓新政策”、“國家銀行政策調整”等一系列新規的出臺，使得這一爭論更顯激烈。對于今后一段時期樓市房價，許多專家學者更看好其平穩走低。他們認為，京城房價難有上漲空間。

　　專家學者們認為，從土地方面看，4號令頒布前，北京已協議出讓和通過規劃的用地近9000萬平方米，這些土地基本滿足了今后三年對商品住宅的需求。由于新政策規定，已經協議出讓的土地必須在兩年內投入開發，否則將收回，這就迫使已圈到地的開發商忙于推出新項目，其結果是今明兩年樓盤供量急劇增多。按照市場規律，供量放大必將對房價帶來擠壓。另外，基本建材方面，今年初的漲價根本不會對成本與房價造成動搖。一方面，自4月份以來，鋼材價格已出現較大幅度回落，基本建材上漲勢頭已經乏力。另一方面，其在建筑產品成本構成比例中，大約只占10%，對房價影響不大。

　　同時，專家推測，今年下半年二手房源有望大批量入市，將會大大抑制房價的上漲。目前北京已有兩億多平方米的存量房，若從后勢看，今后幾年全市住房年均竣工規模將保持在2000萬平方米，而最近幾年的年均需求量卻不足2000萬平方米。供給大于需求的特點決定了近期房價上漲可能性不大。

　　業內人士表示，房地產市場的價格最終受供求關系影響，從長期趨勢看，北京的房地產價格將呈現平穩下調的走勢。因為當供應量快速增大，樓盤競爭日趨激烈，而市場消化力明顯減弱時，價格戰在所難免。特別是當房屋售價超過了當地購買力所能承受的范圍時，價格自然會降下來。

　　首都經濟貿易大學房地產研究所教授張躍慶認為，土地市場是所有市場的源頭市場，應該充分發揮土地政策的作用。調控土地市場除認真執行現有的各種調控政策外，應恢復土地增值稅，或者增設土地保有增值稅；并采取有效措施，引進競爭機制，及時調控房價；絕不能讓由于土地減少、土地出讓或轉讓價格上漲，導致房屋價格上漲，從而把國家應當取得的地租收益，轉化為開發商的利潤。

　　外國機構：中國樓市長期看好短期看淡

　　瑞士信貸第一波士頓董事兼亞洲區首席經濟分析師近日發表觀點。他說，樓價上漲是一個全球現象，中國亦不例外。5月以來，中央政府一舉加大了宏觀調控的力度，發展商紛紛出現資金斷流情況，一大批財力較弱的將被淘汰出局。雖然各地的調整幅度有所不同，但各地樓市成交量萎縮，樓價出現回落。中央政府在信貸和土地管理兩方面同時出手，明顯要為房地產熱降溫，但是政府也無意過度打壓樓價。他表示，今后一段時間，政策走向將對中國樓市產生重大影響。

　　這位分析師說，近年來，受住房改革的推動，國內城市居民的住房擁有率急升，樓價開始牽動百姓的資產水平、消費意欲。與此同時，中國正以每年制造兩個波士頓城的速度進行城市化，世界上53%的水泥澆蓋在中國的土地上。中國去年建成樓宇面積為3.22億平方米，新開工面積為3.25億平方米，年銷售量為2.85億平方米。去年凈增未售出樓面為4000萬平方米，加上前幾年余額，總空置樓面約8000萬平方米，相當于100萬個空置住宅單位。5億城市人口和1.5億城市家庭中，假定七成已擁有自己的住房，剩下三成中只有一成有能力買樓，就需要1500萬套住房，何況每年至少有幾百萬戶新增城市居民。不過這批潛在消費者的總體收入水平較已購買住房者的收入水平為低。中國樓市的問題不是需求不足而是價格偏高。

　　他認為，在這一進程中，房屋需求甚大，但這并不意味著樓價一定要急漲。樓價上升過快，中檔樓價格與普通市民的購買力脫節，在各地相當普遍。真正想買樓又買得起樓的基本上已經買了。國內二手樓市交易量普遍不足，升級換代尚未形成勢頭。隨著國內宏觀調控和全球加息周期的展開，如果本地居民的承接能力或承接欲望不足，樓價自然下跌。目前的中國樓市尚未形成真正的梯級消費結構，實際購買能力可能也被高估。這位分析師表示自己對中國樓市長期看好，短期看淡。

　　【新聞鏈接】大腕們近日“漲”聲不斷

　　萬科集團董事長王石：銀根收緊后開發商獲得的土地減少，直接導致土地供給減少，而市場需求依然存在，所以在一定程度上抵消了宏觀調控的負面影響。他預測房價在未來一段時間雖不會大漲，但可以保持堅挺態勢。

　　首創集團董事長劉曉光：北京、上海、廣州等城市的房地產價格在內地是比較高的，因為經濟發展等因素，這些城市的人口依然在快速增長當中，對房地產市場需求依然旺盛，所以這些城市的房地產價格依然有上升的空間。

　　萬通集團董事局主席馮侖認為：2004年下半年，內地房地產價格將會穩中有升，像北京、上海、廣州等城市的房地產價格仍有上升空間。特別是在高端市場的北京、上海等地，要防止價格的壓力，重點要在服務上下功夫，而不是在成本上對付市場的波動。

　　華遠集團董事長任志強：我個人認為，恰恰是因為這樣一個土地政策而形成了最新一輪的房價的高速增長。我們可以看到，宏觀調控的主要手段是政府控制土地供應量。可以肯定，今年初的房價增長來源于去年的土地價格暴漲，今年的土地價格增長必將帶動下一輪的房價再增長，并形成惡性循環。

　　SOHO中國董事長潘石屹:年初我預計中國的房地產價格要往上漲，但是第二季度房價的上漲比例遠遠超出了我的預計，我想是與最近出臺的政策有關。最近出臺的一系列政策限制了土地和房屋的供應量，會加劇房地產市場供不應求的局面，所以房價上漲得比較快。如果沒有新的政策和新的情況出現，第三季度、第四季度的房價還會上漲。”