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本報記者 張玉玲
訪國家發改委宏觀經濟研究院投資所所長張漢亞
記者：今年以來,房地產價格不降反升,出乎大家的意料,你從研究投資的角度怎樣看待這個現象？
張漢亞：統計局公布的統計數據顯示,1—7月,全國商品房平均銷售價格2724元/平方米,同比提高12.9%,是1996年以來同期的最高增幅。從地區分布看,全國有12個地區的商品房平均銷售價格提高幅度超過了10%,其中,江西、甘肅和天津等6個地區價格提高幅度超過了20%。
房價上漲明顯,在商品住宅平均售價繼續上漲到2480元/平方米、提高10.4%的同時,辦公樓的平均售價竟提高了32.3%,達到6970元/平方米;商業營業用房的平均售價也提高了14.9%,達到4312元/平方米。
有兩個現象值得注意,一是雖然房價上漲了,但銷售形勢依然十分火熱,1—7月,全國累計銷售商品房1.34億平方米,同比增長25.2%;商品房累計銷售額3657億元,同比增長41.4%。二是盡管國家逐步收緊“地根”,房產開發速度并未減慢,1-7月份,雖然全國房地產開發投資增幅比去年同期回落了5.5個百分點,但仍同比增長28.6%。對房地產的投資現狀仍應給予高度重視。
記者：那么,房價上漲是否有違宏觀調控的初衷？
張漢亞：2002年以來,商品房銷售額的大幅攀升帶動了房地產開發和城市基礎設施投資的新一輪高速增長。通過產業鏈的傳遞,進而又拉動鋼材、有色金屬、建材、石化等生產資料價格的快速上漲,刺激這些生產資料部門產能投資的成倍擴張,最后形成全社會固定資產投資規模過大,增速過快的情況。房地產業的升溫是這一輪投資問題的“源頭”,如果“源頭”溫度降不下來,那么,生產資料部門的盲目投資就無法從根本上得到抑制。所以,宏觀調控就要起到從“源頭”降溫的作用,事實上從金融機構房地產貸款增速出現下降看,宏觀調控的效果是顯著的。
記者：你認為下半年房價走勢如何？
張漢亞：這是由市場供求關系所決定的。由于土地供應的減少,地價均有不同程度的上升;投入房地產業的資金也在減少,商品房供應量的減少將會在一年以后明顯顯現;購房需求不變,今后的房價勢必會有一定程度的上升。近日,央行報告中也分析說“隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落,可能導致供需矛盾進一步加劇的預期,推動價格上漲”。
而從需求上看,本來房價上漲,開發商標價很高,購房者就應不接受,可實際情況卻是伴隨著銷售價格的上漲,商品房銷售額也在加速上漲,這表明房價上漲不是由供給成本上漲單方面推動的,房地產市場需求十分強勁,開發商借勢漲價。由于過去幾年來的低利率,個人住房貸款促成了房地產潛在需求以爆發性方式釋放成實際需求,形成了實際需求增長高峰。特別是1998年以來,我國房地產需求形成爆發性釋放格局,商品房銷售額的平均增長率達到GDP增長率的3.7倍。此外,2004年第2季度的商品房同比漲幅為11.6%仍然略低于城鎮居民可支配收入增幅11.9%。過去三年,我國商品房價格的同比漲幅一直低于城鎮居民可支配收入增幅。根據價格圍繞購買力波動的規律,這表明,從購買力角度來看,我國商品房價在過去幾年中已累積了相當的上漲動能,房價將會進一步上漲。
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