李小剛

　　土地市場中的矛盾已經十分突出，市場呼喚更加透明和規范的土地出讓制度，“71號令”在某種程度上針對的是土地出讓的源頭———各級政府

　　再過一天，“8.31”這道檻就要等著眾多發展商邁過。一些發展商已如熱鍋上的螞

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蟻為自己手中的地著急，而另一些發展商則揣好懷中的錢等著拿地。

　　“8.31”后即使房地產市場不是出現“冰火兩重天”的景況，但至少在土地市場上將發生較為徹底的一次變革。

　　事實上，這道檻在今年4月份時就已經設下。根據國土資源部和監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》的要求：各地政府必須在2004年8月31日前，將協議出讓經營性土地使用權的歷史遺留問題處理完畢。

　　之所以這個被業界稱為“71號令”的文件能掀起如此大的風波，完全在于中國土地市場“雙軌制”的存在。也正是因為土地市場上兩種不同制度的實施，給這個市場造成了一定程度的混亂。

　　這個混亂很容易理解，在一個通過權力可以換得經濟利益的市場中，其中的腐敗和黑暗可想而知。一邊是通過市場行為的招標拍賣，讓一些發展商公開地獲得了開發用地；另一邊是政府通過行政手段的協議出讓，使一部分開發企業瞬間獲得巨額利潤，土地幾經倒手，地價不斷攀高。

　　然而，那些靠協議出讓獲得土地的發展商的好日子在8月31日時就要到頭了。根據“71號令”的規定，很多持有協議出讓土地的發展商正在為找錢而著急，有些甚至不惜低價轉讓土地。

　　這個看似發展商“門檻”的禁令其實忙壞了的不僅僅是房地產開發企業，對于地方政府來說也將是一道魔咒。

　　對于很多城市的管理者來說，土地成了獲取財政資金的最重要來源。據一些土地專家估計，土地方面的收入在有的地區甚至超過地方財政的50%以上。因為土地征、售之間價差較大，以地生財已經成為一些地方征用農田、經營土地的重要驅動力。

　　通過協議出讓的土地收入，曾幾何時成為地方政府用于城市建設、改善城市環境、加快城市基礎設施建設的重要力量。也正是因為這個作用，出讓土地成了一個永無至盡的“怪圈”：出讓土地越多，地方財政收益越大，不斷地刺激地方政府出讓土地。而許多土地收入并不納入本級財政預算，成為一些地方盲目擴大城市建設規模和搞政績工程、形象工程的主要資金來源，甚至由于這樣操作的隱蔽性，成為一些政府官員“中飽私囊”的致富手段。

　　中國的土地制度到了該改革的時候了。

　　這個緊迫性從一組數據就可以看出。據不完全統計，在上海市這些年發展商積壓下來的“開而不發”土地目前至少有6000公頃，這個數字幾乎等于上海兩年的新增土地交易量。

　　一位業界的專家告訴記者，在這些土地中90%以上是通過協議出讓而獲取的土地，發展商閑置土地在很大程度上是借地價升值而謀取暴利，很多并無開發實力。

　　土地市場中的矛盾已經十分突出，市場呼喚更加透明和規范的土地出讓制度，而這個業界矚目的“71號令”在某種程度上針對的是土地出讓的源頭———各級政府。

　　現在所要執行的文件已經擺在了發展商的面前，那么我們關心的是其執行的徹底性，我們不希望看到在今后下發的文件中再次出現“由于歷史遺留問題”的字樣，這對于一項討論許久的政令將不啻為一種嘲弄。

　　那么就讓我們再一次關注一下“71號令”中的關鍵字眼：“2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施后，除原劃撥土地使用權人不改變原土地用途申請補辦出讓手續和按國家有關政策規定屬于歷史遺留問題之外，商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地必須采用招標拍賣掛牌方式供應，其他土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，也應采用招標拍賣掛牌方式供應。”“各地要嚴格按國家政策規定界定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前的歷史遺留問題，不得擅自擴大范圍，不得弄虛作假、變相搭車，并要加快工作進度。”