時報記者 馮榕 實習(xí)生 田桂丹

　　8月31日之后，僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過去，囤積、炒作土地的土地掮客們的好日子一去不復(fù)返。更加“要命”的是，8月31日前，所有協(xié)議取得的經(jīng)營性土地都必須通過審查，補辦出讓手續(xù)，繳齊出讓金，否則由國土房管部門公開掛牌招標(biāo)拍賣。因此，明天是“大限之日”。

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　　廣東省國土資源廳副廳長張新民給了記者和眾多的廣東市民一顆定心丸，“土地招拍掛的方式不會對廣東的房地產(chǎn)市場造成波動，只是更加規(guī)范。”至于廣東房地產(chǎn)的價格，張肯定地說，不是那么容易就漲起來的，漲了還要擠泡沫。

　　焦點1 土地出讓金的分配

　　縣級財政可分享40%土地出讓金

　　張新民在接受記者采訪時表示，“只要符合國家政策的，一律開綠燈，而只是一味要漲價的話，可能就是紅燈了。”對于紅綠燈的表述，張說，“房地產(chǎn)市場屬于國家調(diào)控中要求較嚴(yán)的，所以銀行、國土等相關(guān)部門會配合相關(guān)政策抑制房地產(chǎn)的過熱勢頭(比如“土地大限”的71號文)，從而真正盤活政府手中的土地。”

　　一般而言，土地協(xié)議出讓成交價格要遠低于掛牌轉(zhuǎn)讓價格。以廣州市為例，今年上半年廣州市掛牌轉(zhuǎn)讓土地面積35.83萬平方米，轉(zhuǎn)讓金額為8.65億元；而協(xié)議轉(zhuǎn)讓及其他轉(zhuǎn)讓土地面積達48.88萬平方米，轉(zhuǎn)讓金額合計卻只有6.75億元。所以，對于采用新的招拍掛的方式之后土地出讓金的分配，成了焦點。張新民解釋，上繳國家財政30%、省級財政20%、地級財政10%、縣級財政40%。廣州市社科院副研究員胥東明告訴記者，71號文的一個關(guān)鍵就在于“土地出讓金的分配”。他說，據(jù)不完全統(tǒng)計，土地出讓金在國家財政比例中非常高，從2001年到2003年，這三年的土地出讓金占2003年財政收入的70%，土地大限可以讓土地出讓制度徹底的合法化，關(guān)鍵也在于如何讓這些出讓金合理的配置。

　　焦點2 是否會造成房價上漲

　　“大限”短期不會對房價造成影響

　　老百姓最為關(guān)心的當(dāng)然是房價是否會漲，因為今年上半年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，全國地產(chǎn)仍然是漲聲一片。對此，張新民給了記者和眾多的廣東市民一顆定心丸，“土地招拍掛的方式不會對廣東的房地產(chǎn)市場造成波動，只是更加規(guī)范市場。”至于廣東房地產(chǎn)的價格，張肯定地說，不是那么容易就漲起來的，漲了還要擠泡沫。

　　據(jù)廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團鄧江博士介紹，實行招拍掛之后，地價并不一定會比轉(zhuǎn)讓時高，所以“8.31”對房價的影響，短期是看不出來的，至少要明后年才會看到。另外，房價的漲跌還要分地塊而定。他舉例，像珠江新城，政府拍賣的底價，商用的為每平方米2680元左右，居住的為每平方米2360元左右。而富力等開發(fā)商自行拿地，卻超過了每平方米2700多元。

　　另外，他表示，開發(fā)商傾向于政府能以投標(biāo)的方式進行土地的拍賣。因為，房地產(chǎn)泡沫主要由炒地價產(chǎn)生，如果純粹只是一味地叫高地價，雖然政府可以得到更多的賣地資金，但對開發(fā)商而言卻是痛苦的，也會造成房產(chǎn)市場的不健康發(fā)展。

　　焦點3 一二級土地市場分配

　　一級土地市場掌握在政府手中

　　對于有關(guān)方面提出的，是否設(shè)立專門的土地一級市場的問題，張新民表示，“一級土地市場掌握在政府手中，這才能夠真正起到宏觀調(diào)控的作用，而對于一些二級流轉(zhuǎn)輸運市場，則是由房地產(chǎn)公司來運營。”

　　曾經(jīng)有專家針對土地大限提出，“開設(shè)一級開發(fā)市場”，然后由具備一級開發(fā)資質(zhì)的公司轉(zhuǎn)成土地一級開發(fā)公司，形成兩個法人，一個是專門從事土地的一級開發(fā)；另一個則是專門從事商品房的建設(shè)。對此建議，鄧江則表示歡迎，也非常希望一些大的有資質(zhì)的開發(fā)商能夠成為開發(fā)公司。他主張，對土地轉(zhuǎn)讓金已交齊，但其他手續(xù)存在完善問題的土地，政府應(yīng)給予一定的寬容政策。畢竟，“8.31”大限主要針對的應(yīng)是新制度實行后的新土地買賣問題，而不是歷史用地問題。但他又說，對沒報規(guī)劃而又不交土地轉(zhuǎn)讓金的土地，政府當(dāng)然是可收回的。

　　焦點4 開發(fā)商的整合

　　四種方式應(yīng)對

　　對于廣東的開發(fā)商而言，本身既有實力又有資金的企業(yè)在市場上并不太多，很多的企業(yè)都屬于中間類型。有的手里有一些錢，可是土地儲備不足，有的有土地儲備，可是因為銀行緊縮貸款，面臨開發(fā)的資金困境，因此，就需要采取一些應(yīng)對策略來渡過土地買賣的轉(zhuǎn)型期。因此，對于很多企業(yè)來說，調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略是當(dāng)務(wù)之急。記者了解到，目前市場上已經(jīng)開始風(fēng)生水起的運作方式主要有股權(quán)合作、聯(lián)合開發(fā)、組合開發(fā)、結(jié)盟尋求土地資金合作。

　　據(jù)悉，省內(nèi)一些知名的房地產(chǎn)公司也在積極運作，利用資金優(yōu)勢收購某些地產(chǎn)公司的住宅用地。房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，此舉解決了企業(yè)之間短期融資與長期發(fā)展所需土地的問題，是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)成功實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移、保持市場競爭力的可行途徑。第二種聯(lián)合開發(fā)也成為企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的另一趨勢。由于融資門檻提高，貸款緊縮，一些原本一家企業(yè)能獨立完成并獨享其利的開發(fā)項目由于資金問題如今很難做下來。為了解決資金問題，部分企業(yè)開始走向合作開發(fā)或合股經(jīng)營之路。

　　另外，一些實力雄厚的企業(yè)則開始通過產(chǎn)品集中組合、集中上市的優(yōu)勢來擴充發(fā)展戰(zhàn)略。通過這種戰(zhàn)略，讓開發(fā)物業(yè)實現(xiàn)品牌聯(lián)動，以達到刺激銷售的目的，實現(xiàn)資金鏈的快速循環(huán)，應(yīng)對大限和銀行貸款的緊縮。面對即將來臨的土地大限，很多開發(fā)商開始將目光投注到自己的競爭對手身上。聯(lián)合求地，聯(lián)合融資。

　　相關(guān)報道

　　廣州協(xié)議土地爭分奪秒辦“戶口”

　　時報訊 (記者 馮榕 實習(xí)生 田桂丹) 對廣州而言，包括花都、增城、白云甚至南沙等地區(qū)的儲備用地已經(jīng)不多。現(xiàn)在約有32平方公里協(xié)議土地正爭分奪秒辦理有關(guān)手續(xù)。

　　廣州市國土房管局提供的數(shù)據(jù)材料顯示，自2003年6月至2004年6月，經(jīng)調(diào)查、取證已認(rèn)定的閑置土地共926宗，面積35.7平方公里，其中已收回土地使用權(quán)233宗，面積14.6平方公里；已注銷用地批文81宗，面積2.1平方公里。亦即廣州市尚有612宗面積19平方公里的閑置土地尚待清理、整頓、收回。這些閑置土地亦在補辦手續(xù)之列。另外，廣州市有幾百宗共13.2平方公里的協(xié)議出讓土地，面臨在未來一個多月內(nèi)辦理完有關(guān)出讓手續(xù)的問題。這樣，至少有32平方公里協(xié)議土地須在8月31日前補辦手續(xù)。目前，這些協(xié)議土地正在爭分奪秒辦理有關(guān)手續(xù)。

　　至于廣州市政府承諾協(xié)議出讓的珠江新城、琶洲、金沙洲等區(qū)域內(nèi)的村留地，若不能在8月31日前簽訂土地出讓合同的，由村辦理劃撥土地使用權(quán)登記，將來土地轉(zhuǎn)讓或與他方合作的，必須公開進行交易，并補辦土地出讓手續(xù)。對此，廣州市國土房管局副局長謝曉丹稱，對符合條件送來的申請，市國土房管局各部門將通力配合，全力以赴，簡化辦事流程，縮短辦事時限，并已針對8月31日前妥善處理有關(guān)問題等，“制定出辦事流程”。不過廣州市土地開發(fā)中心副主任王普華對此比較樂觀，她說，廣州市自1998年開始實施土地拍賣的方式，這在全國都是走在前面的，相對而言，面對土地大限廣州的進展情況相對良好。