蔡國兆、王啟廣

　　即將到來的8月31日將是協議出讓經營性土地使用權的最后期限。這意味著：僅憑政府一紙批文就協議取得土地使用權的日子將成為過去，取而代之的是以招投標方式為主的“陽光地政”。

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　　《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監查工作的通知》下發后的7月末，廣州市國土房管局副局長謝曉丹在一次新聞發布會上作出了“廣州大盤時代終結”的斷言，鮮明地表達了廣州市政府增強土地市場的宏觀調控能力、加大土地市場調控力度的愿望與決心。

　　大盤時代的“造城運動”

　　2001年11月，一本名為《大盤時代》的書將廣東房地產開發商熱衷于“大盤”開發的現狀擺到了公眾面前。但事實上，廣東地產商的“大盤情結”早在廣州番禺20世紀90年代開發祈福新村時就已初見端倪。此后，位于廣州番禺的“華南板塊”越做越大。21世紀初，這股“大盤”風刮到了廣東的二、三級城市，并通過廣東地產商的北上、西征刮向了全國各地。

　　在廣州，占地面積超過100萬平方米的住宅小區有14個，不少樓盤達到了10余萬居民的規模。其中，單幅土地最大的碧桂園鳳凰城占地超過600萬平方米；在廣東的二級城市佛山，已經有萬科、奧園、雅居樂、碧桂園、恒大、五元等大盤安營扎寨；即使在經濟相對并不發達的廣東鶴山市，某大盤一次也竟然圈地達到了5000畝；而在北方，廣東一家開發公司在一個城市一次就圈地18000畝……

　　有人形容，廣東的地產商已經不是在造樓了，他們在造城。

　　地產商哪里來的氣魄？其背后的支撐，一在于協議出讓土地，二在于銀行貸款。 我國城市土地出讓方式主要包括協議、招標、拍賣以及從拍賣出讓衍生而來的掛牌出讓四種。協議出讓方式由于有市場競爭弱、交易不透明等特點，頗受國內地產商的青睞。2002年以前，全國土地使用權招標拍賣掛牌出讓的面積占當年出讓總面積的比例一直徘徊在2%至5%之間。通過協議出讓方式，地產商們以低廉的價格取得大片的土地。

　　在以協議方式大規模“圈地”后，這些地產商順理成章地成為國內商業銀行重點扶持的對象。銀行資金開始源源不斷地流入他們的腰包，支撐起整個氣勢磅礴的“造城運動”。據統計，全國2萬多家房地產開發公司，平均資產負債率高達70%以上。廣州市的房地產開發公司則高達78%。

　　“大盤”終結還需“有形之手”

　　這種低地價主導的大盤營銷模式在2002年7月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》正式生效時遇到小小的挫折，但憑借著“歷史遺留問題”這一理由，全國范圍內大盤的“圈地”運動仍在繼續。2002年全國土地使用權招標拍賣掛牌出讓面積為1.81萬公頃，占當年出讓總面積仍舊只有20%左右。

　　這種狀況在造成國家土地出讓金嚴重流失的同時，銀行也在為大規模的房地產建設承擔著巨大的風險。為有效遏制房地產市場帶來的國有收益流失危險和銀行風險，國家自2002年起就相繼出臺多項調控措施。而這次“8.３1”政策出臺則充分顯示了中央政府在進一步規范土地市場秩序方面的決心。

　　對于“8.３1”土地大限，不管內心究竟是怎樣想的，廣東的土地開發商們都表示了謹慎的歡迎。他們認為：經營性土地使用權協議出讓方式的終止，對于建立起“陽光地政”、建立起整個房地產市場的公平、有序競爭是一件好事。

　　“在這種‘陽光地政’的照耀下，將很難出現一個大開發商囤積大量土地的狀況，以往席卷全國各地的大盤開發熱將逐漸消退。在這種意義上，‘大盤時代’已經終結。”廣東佛山一位不愿透露姓名的房地產開發商這樣說道。但這一觀點遭到了廣東省政府參事、廣州市房地產學會副會長潘蜀健的質疑。他說，在經營性土地使用權徹底實行招標拍賣掛牌出讓以后，中小地產商將被淘汰出局，余下的都是一些“地產大鱷”。這時，如果政府“有形之手”能夠有效控制單幅土地的出讓規模，大盤時代可以宣告終結。否則，下此結論為時尚早。

　　并購聯合的“精品時代”

　　業內人士評價：經營性土地使用權徹底實行招標拍賣掛牌出讓以后，按照“價高者得”的市場原則，一批中小房地產商可能會被排擠出市場。

　　實際上，這種趨勢在珠三角不少城市已經初現端倪。廣州是經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓實行得比較好的一個城市。2002年，廣州市登記在冊的房地產企業有2000多家，到了2003年，這個數字已經減少到800多家,而真正從事地產開發的只有300多家。佛山市順德區在國土局注冊在案的190多家房地產企業，目前仍能進行項目開發的企業已經不足五成的比例。

　　廣州、佛山的這種情況事實上隱喻著“大盤時代”終結后國內房地產市場可能出現的局面。“一個并購聯合的時代，也是一個精品時代！”潘蜀健這樣斷言。

　　“8.３1”大限之前，針對房地產行業，國家已經出臺了包括地產項目自有資金要達到35%在內的嚴厲調控措施。在這些政策與協議出讓土地終止的共同作用下，房地產企業將面臨重新洗牌：一些中小企業將遭淘汰。股權資金雄厚、融資渠道廣泛、房產質量和服務優良、經營管理成熟的房地產企業，將并購那些自有資金不足、信貸以外缺乏融資渠道的企業；同時，中小地產企業也在積極地走聯合之路。

　　而在“大盤時代”依托低價地取得超高額利潤的盈利模式在“8.３1”之后也將很難存在。潘蜀健認為，房產企業熱衷于圍繞土地儲備展開經營，必然忽視企業自身品質的提升，這不利于土地資源的有效配置。在“陽光地政”時代，隨著土地市場價格的日益透明，必然使地產企業的主要精力轉移到產品制造，為消費者提供品質越來越好的房子，形成各自市場的細分和專業化，大盤時代后的時代將是一個品牌、實力為王的“精品時代”。(完)