中國人民銀行8月9日發布的二季度貨幣政策執行報告指出，隨著房地產開發投資、新開工面積增速的繼續回落，可能導致房地產市場供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲。因此，必須高度關注房地產價格。而國家統計局8月19日公布的月度形勢報告顯示，1到7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9%，為1996年以來同期的最高增幅。

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　　這兩則消息，立即在原本并不平靜的房地產市場上刮起了更加劇烈的旋風。近日來，不少經濟理論界的專家學者，房地產業界的人士，以及政府行政主管部門的官員和廣大購房者，都紛紛跟著質疑——宏觀調控為何沒能調低中國房價？宏觀調控真的難撼中國房價瘋漲嗎？

　　- 央行報告一石激起千重浪 宏觀調控難撼房價上漲？

　　細細察看央行9日發布的二季度貨幣政策執行報告，我們可以看到，央行之所以得出宏觀調控下“可能導致房地產市場供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲”這一結論，主要來源于兩個方面的考慮，一個方面是基于“國家統計局全國35個大中城市房地產市場調查”——二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%，房屋租賃價格上漲1.0%。二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲2.3%，土地交易價格上漲4.1%，房屋租賃價格持平；另一個方面是基于上半年這樣的一個事實——房地產投資增幅回落，房地產開工竣工面積增速明顯放緩，全國土地開發面積增幅下降。

　　而此前，《市場報》8月3日也曾發表文章透露，國務院發展研究中心市場經濟研究所“中國市場形勢動態分析”課題組對上半年全國的房地產走勢進行分析，結果顯示今年下半年房價將穩步上漲——由于房屋需求仍然較為旺盛，房屋需求的增長幅度將高于房屋供給的增長幅度，因此預計下半年房屋價格繼續穩步上漲，全年平均價格漲幅將高于上年。尤其是住宅供求仍然偏緊，價格上漲幅度較大。而8月7日—9日，在房地產產業界的重要聚會——博鰲21世紀房地產論壇上，地產商們展望年內房價走勢，也是漲聲一片。應該說，這些觀點同央行報告的觀點似乎是在遙相呼應。

　　央行報告出來后，各大媒體紛紛就這一問題發表觀點。8月10日，《中國青年報》就“宏觀調控為何沒能調低中國房價”這一話題，發表分析文章，借用清華大學中國經濟研究中心一位高級研究員的話指出——房地產價格居高不下，主要是因為土地供應被卡住了。

　　而《上海證券報》8月20日更是發表分析人士文章認為，目前房地產市場的供需矛盾，促成了房地產價格“居高不下”的上漲趨勢。從短期看，房地產價格很難回落，這也是央行之所以會再次呼吁要高度關注房地產價格的原因所在。宏觀調控事實上幾乎對房地產市場沒有什么顯著的調控影響，現在房地產市場又有可能出現全面反彈，這給下半年宏觀調控出了一道難題。

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　　那么，在宏觀調控的形勢下，房價真的依然還在一路狂飆猛進嗎？房地產市場真的能夠絲毫不受宏觀調控所影響、所撼動？

　　- 透過現象看本質，國家統計局報告豈能只看其表面？

　　由于房價的漲跌直接影響到開發商的利益，因此，人們對開發商有關房價趨勢的分析即使其分析得很有道理，也總是半信半疑的。而對于一些經濟學家的話語，由于此前人們吃多了他們的苦頭，所以，現在，也有許多人往往會懷疑他們是在為某一利益集團而說話，因而對他們也不肯全信了。對于廣大老百姓來說，他們最信任的是政府部門，尤其是象國家統計局這樣主管著統計和國民經濟核算的權威職能部門。

　　“居者有其屋”，這一直是千百年來老百姓夢寐以求的理想。然而，由于近些年來，房價一直居高不下，而且“漲勢過快”，因此，對于那些想通過省吃儉用、積點錢來購房的普通工薪階層來說， “居者有其屋”只是“空中樓閣”。而這次宏觀調控，讓他們燃起了希望，他們熱切地盼望著，房價能夠理性回歸，最終能夠圓了他們的“住房夢”。然而，國家統計局19日公布的月度形勢報告一出來，許多人都覺得美夢瞬間破滅，“房價”依然是他們身上揮之不去、難以承受的“巨痛”了。

　　那么，事實果真如此嗎？其實并不盡然——

　　首先，房地產價格傳導機制已經發生根本性的逆轉

　　據媒體報導，2003年大多數城市的地價水平和房價水平總體上均呈上漲趨勢，但地價增長幅度普遍低于房價增長幅度。在幾個重點大城市中，上海市2003年平均房價達到5118元／平方米，比上年增長24.2%，其平均地價水平為2164元／平方米，比上年增長5.34%，地價增幅約為房價增幅的五分之一……但是到了今年2004年，據國家統計局對中國35個大中城市房地產市場調查所顯示—— 二季度房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%；二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲2.3%，土地交易價格上漲4.1%……

　　據此，我們可以明顯看出，從去年到今年上半年，在房地產市場，價格傳導機制已經發生了根本性的逆轉。

　　其次，房價漲幅最近已經有所下降

　　據國家統計局對中國三十五個大中城市房地產市場調查所顯示—— 二季度房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，……二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲2.3%……

　　在這里，我們不妨先假設從去年二季度到今年二季度房價是均勻上漲的(這個假設問題應該不大)，那么，一年四個季度，我們馬上就可算出，平均每個季度上漲的幅度是2.6%。這就是說，今年二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲2.3%，這是明顯低于去年二季度到今年二季度房價的平均漲幅2.6%的。

　　最后從地價漲幅這個角度，相對于商品房開發成本構成來講，房價實際上處于“下滑”的狀態

　　國家統計局8月19日公布的月度形勢報告中說，1到7月，中國商品房平均銷售價格為每平方米2724元，同比上升12.9%，為1996年以來同期的最高增幅。

　　粗粗一看，每個人肯定都會被這一數據嚇一大跳，然而，只要我們大家一旦知道了這個數據是在什么樣的情況下產生的，我們的感受就會大大不同了。

　　眾所周知，房地產開發周期一般至少得二年，而從取得土地到可以預售，一般至少也得一年左右。這就是說，去年2003年7月份前銷售的房子，其土地取得時間主要應該是2002年7月份以前的；而2003年7月份后銷售的房子，其土地取得的時間主要應該是2002年7月份后的。

　　業內人士大多知道，國土資源部第 11 號令——《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，其實施的時間是 2002 年 7月 1 日，也就是說，在大多數城市，在 2002 年 7月 1日前，房地產開發用地主要是以協議方式取得的，而到了 2002 年 7月 1 日后，房地產開發用地主要是以招標拍賣掛牌方式取得了。

　　而一般來講，一宗土地的最終成交價格，由于其交易方式的不同，結果往往會有很大差異。根據不動產估價界經驗，一般情況下，招標方式出讓往往會比協議方式高出50%左右，掛牌方式出讓往往會比協議高出75%左右，而拍賣方式出讓往往會比協議高出100%左右。這盡管只是個經驗估計，但招標拍賣掛牌方式出讓土地，其成交地價往往會大大高于協議出讓的方式，這卻是個不爭的事實。在這里，我們不妨舉杭州這個例子加以佐證。據有關方面統計， 1999年到2002年，杭州市采取了“非飽和供應，有計劃出讓，持續保持賣方市場”的土地拍賣供應政策，而地價從80萬元／畝左右上漲到600萬元／畝。

　　根據價格傳導機制，我們可以知道，一般情況下，上游產品價格上漲至少會對下游產品價格產生同樣價格上漲的傳導。或者說，由于房價成本構成之一，土地價格上升了，一般情況下，勢必導致房價的剛性上漲。那么，在地價突飛猛進大幅上揚后，房價肯定也要跟著突飛猛進大幅上揚，只是時間上會滯后一些。

　　在這里，我們完全可以假設的是，如果沒有此次宏觀調控，那么今年1到7月，中國商品房平均銷售價格就絕不是每平方米2724元了，同比上升也絕不會是12.9%了；肯定會幾倍于這個數字。這也是為什么房價在以“1996年以來同期的最高增幅在漲”，而房地產典當融資卻增加，地產闊佬紛紛將“奔馳、寶馬開進典當行”的最主要的原因。

　　總之，經過宏觀調控，房價實際上已經處于明顯的“下降”狀態了，中國的房地產市場按照宏觀調控的預期目標，正處于“軟著陸”的狀態之中。