本報記者陳雪根

　　上海需求強勁租金持續上揚

　　上海寫字樓市場需求強勁帶動租金上揚、空置率下降，緊張的市場條件將使租金上漲勢頭維持到年底。

　　戴德梁行的市場報告顯示，上海市今年二季度雖有兩座甲級寫字樓落成，但強勁的需求仍然使得市場緊張，甲級寫字樓整體租金上升了3.7%，達到0.70美元／平方米／天，平均空置率進一步降到9.7%。

　　第二季度，上海甲級寫字樓吸納量為11.53萬平方米，其中，浦西大約10.06萬平方米，大部分的需求主要集中在盧灣(3.77萬平方米)和黃浦(3.54萬平方米)，靜安區以2.67萬平方米位居第三，浦東則從第一季度的負吸納量恢復到第二季度的1.47萬平方米。上海住宅價格的大幅上揚，帶動甲級寫字樓的潛在投資價值，寫字樓銷售需求增長明顯，如黃浦區的海通證券大廈和徐匯區的均遙國際廣場都成為小業主的投資場所，戴德梁行預計，隨著長寧區華敏帝國大廈、徐匯區飛洲國際大廈及陸家嘴花旗大廈等可供銷售的寫字樓的相繼落成，這一趨勢將會持續下去。

　　到今年6月底，上海甲級寫字樓的總供應量已達350萬平方米，但由于需求強勁，空置水平已連續兩個季度下降，浦西平均空置率已降至8.4%，浦東空置率一年多來首次下降，從14.0%已降至12.6%。六月底，甲級寫字樓平均租金比上季增長3.7%，比去年同季增長了8.8%，其中，浦東寫字樓租金上漲幅度和平均租金水平已超過浦西。銷售方面，甲級寫字樓的平均價格保持在2717美元／平方米。

　　北京整體平穩向上

　　今年第二季度，北京甲級寫字樓市場整體平穩向上。供給方面，僅有西城區的國際投資大廈落成；需求方面，國內外公司擴大辦公面積仍較為顯著，需求力量主要來自于高科技公司、保險和咨詢服務業。在需求的帶動下，北京甲級寫字樓平均成交租金小幅上升，達到24.9美元／月／平方米(實用面積)，平均空置率進一步由上季度的12.4%降至9.5%。6月底，北京甲級寫字樓總存量達到292.4萬平方米。

　　從不同區域市場來看，東部區域目前空置面積較少，吸納力量仍以保險和咨詢服務類公司為主；但由于該區域的甲級寫字樓大面積辦公空間缺乏，一定程度上延遲了部分公司機構的選址活動，令東部少數能提供大面積的項目成交增加。中關村區域由于新增供應量較多，選擇辦公地點的機會較大，加上租金成本相對較低的有利因素，為該區域內迅速成長的高新技術企業提供了改善辦公條件、提升公司形象的機會，市場成交活躍。東長安街建國門區域和CBD區域平均租金分別上升了3.3%和2.7%，而中關村區域繼續上季度的下降趨勢，幅度僅為0.6%。從售價看，第二季度北京甲級寫字樓平均報價為2096美元／建筑平方米，基本保持穩定。

　　下半年，中關村區域、金融街區域甲級寫字樓的供應量各有20萬平方米，CBD及周邊區域的在建甲級寫字樓年底可望入伙。戴德梁行預測：今年上半年出現的甲級寫字樓平均成交租金略微上升、平均空置水平持續下降趨勢將在年底改變。

　　天津租售成交活躍價格平穩

　　天津的甲級寫字樓需求主要來源于新增外資客源及在津跨國企業擴充辦公面積，今年二季度是市場旺季，平均成交租金和售價雖與第一季度持平，保持在11美元／平方米／月和865美元／平方米建筑面積上，但成交活躍。甲級寫字樓凈吸納量約3.02萬平方米，在新增面積中租賃成交近1.04萬平方米，銷售成交近2萬平方米，主要成交來自萬順國際經濟貿易中心，租賃客戶中外資占了39%。

　　自萬順國際經濟貿易中心實行銷售策略取得成功后，天津銷售型寫字樓逐漸增多，如信達廣場采取租售結合方式，峰匯廣場采取純銷售方式，而從萬順高的銷售率來看，市場上愿意購買寫字樓的投資客在增多，租售結合將成為市場主流。

　　目前，天津市場甲級寫字樓存量維持在46.8萬平方米，年內還將新增寫字樓供應量逾8萬平方米。

　　大連市場波瀾不驚

　　近兩年，大連推向市場的寫字樓均采用租售并舉的策略，但甲級寫字樓依然延續以租為主、以售為輔的方式。今年上半年，大連沒有新增寫字樓上市，加上去年推向市場的天安國際大廈至今未能投入使用，大連新增寫字樓需求都轉向存量，平均空置率比第一季度下降1個百分點。與天津相似，目前，大連寫字樓的空置率維持在25%左右，大大高于京滬的9.5%和9.7%。但大連的寫字樓租金水平高于天津，目前平均報價為12.76美元／平方米／月，租售價格沒有變化。

　　戴德梁行分析認為，大連整體寫字樓市場正在發生分化，甲級寫字樓將成為市場主流，乙級寫字樓將面臨優勝劣汰的嚴峻考驗。

　　深圳供量增加租售價格持平

　　5月底，深圳市民心中心正式啟用，市府21個機構入住，標志著中心區北區寫字樓市場正式啟動，同時也帶動中心區寫字樓供應出現熱潮，北區安聯大廈封頂、航天大廈公開發售、羅湖區華潤大廈封頂，還有建筑面積為4萬平方米的華融大廈及自用和出租并舉的聯通大廈的加入，使得深圳寫字樓供應猛增，市場競爭加劇。

　　外資銀行、保險公司及其它金融

　　機構繼續成為深圳寫字樓的主要需求者，而且所需面積較大，電子業、物流業也是需求較活躍的行業。投資者比例明顯上升，一改以往大部分買家自用為主的局面，中心區寫字樓以售為主，賣盤集中，租盤供不應求，而羅湖區租盤有余，售盤不足，但由于該區高檔寫字樓集中，商務辦公氣氛較為成熟，因此仍為外資企業辦公的首選區域。

　　今年第二季度，深圳寫字樓租售價格均無明顯變化，甲級寫字樓租金與上季持平，為104元／平方米／月，售價上揚3個百分點，為13200元／平方米，占有率稍有上升，為81.8%。