摘要：民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積為908.18萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售房屋面積為64.25萬(wàn)平方米，分別占該省的85.55%和81.24%。在甘肅省房地產(chǎn)市場(chǎng)，民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)是絕對(duì)的主力

　　　本報(bào)記者 趙民望

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　　甘肅省商品房屋銷售價(jià)格雖然穩(wěn)中有升，但是其增勢(shì)已經(jīng)略有回落。產(chǎn)銷兩旺其實(shí)難以掩蓋落勢(shì)的形成

　　在熱鬧的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后，有一種現(xiàn)象值得關(guān)注：空置新房千萬(wàn)間，千萬(wàn)間新房還在建

　　民企領(lǐng)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　在甘肅省，凡是上一定規(guī)模的民營(yíng)企業(yè)，幾乎都擠到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。記者一段時(shí)間以來(lái)的這一感受，近日得到了證實(shí)。來(lái)自甘肅省統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析說(shuō)：今年上半年，甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資達(dá)22.74億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的85.14%。民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工房屋面積為908.18萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售房屋面積為64.25萬(wàn)平方米，分別占該省的85.55%和81.24%。在甘肅省房地產(chǎn)市場(chǎng)，民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)是絕對(duì)的主力。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月，甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資26.71億元，同比增長(zhǎng)35.68%，其中，商品住宅累計(jì)完成投資18.90億元，增長(zhǎng)37.95%；上半年該省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速與上年同期和今年前4個(gè)月相比均有所回落，與1-5月增速基本持平。上半年該省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工房屋面積1061.58萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.20%，竣工房屋面積84.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.22倍，銷售(含預(yù)售)房屋面積122.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.57%。

　　盡管甘肅省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是在國(guó)家有關(guān)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，今年的甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻是“高開(kāi)低走”的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　面對(duì)甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售市場(chǎng)，甘肅省統(tǒng)計(jì)局投資處的李同樂(lè)分析認(rèn)為，從發(fā)展速度看：上半年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速繼續(xù)保持回落態(tài)勢(shì)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。從2003年開(kāi)始，甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速躍升高位，去年最高月份增速達(dá)到64.56%，除年初和年末的兩三個(gè)月，其他月份增長(zhǎng)都在50%以上。今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持了去年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，并且逐月攀升，從1-2月的47.23%，以后逐月累計(jì)增長(zhǎng)分別為47.35%、59.93%，從今年1-5月開(kāi)始，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速第一次出現(xiàn)明顯回落。上半年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持了5月份以來(lái)的回落態(tài)勢(shì)，1-6月增速比上年同期回落14.28個(gè)百分點(diǎn)，比1-3月下降11.67個(gè)百分點(diǎn)，比1-4月下降24.25個(gè)百分點(diǎn)。

　　產(chǎn)銷兩旺難掩落勢(shì)

　　就眼下的市場(chǎng)來(lái)看，“高開(kāi)低

　　走”的態(tài)勢(shì)似乎并不影響產(chǎn)銷兩旺的大局。至少，從資金來(lái)源情況來(lái)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源充裕，個(gè)人住房貸款繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)業(yè)盈利率較高，吸引了大量資金流入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月，甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金達(dá)51.02億元，比去年同期增長(zhǎng)39.90%，資金到位率達(dá)191.01%。其中：上年末結(jié)余資金12.79億元，占全部到位資金的25.07%；企業(yè)自籌資金13.29億元，占26.05%，其中自有資金7.83億元，占15.35%；國(guó)內(nèi)貸款12.16億元，占23.83%；其他資金來(lái)源12.41億元，占24.32%。由于今年以來(lái)全省預(yù)售商品房數(shù)量繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，所以主要由集資、定金及預(yù)收款構(gòu)成的其他資金保持較快增長(zhǎng)，比上年同期增長(zhǎng)20.49%。據(jù)中國(guó)人民銀行蘭州中心支行6月份統(tǒng)計(jì)資料，截至6月末，甘肅省金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額(不含個(gè)人住房公積金貸款)為59.55億元，比上年同期增長(zhǎng)26.27%。

　　這樣的背景下，市場(chǎng)供求總體保持了產(chǎn)銷兩旺的發(fā)展勢(shì)頭，居民購(gòu)房踴躍，居民個(gè)人購(gòu)房成為商品房消費(fèi)主體，一級(jí)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格穩(wěn)中有升。1-6月，甘肅省竣工房屋面積84.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.22倍；實(shí)際銷售商品房屋面積79.08萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.46%，其中商品住宅實(shí)際銷售建筑面積70.65萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.43%。銷售給個(gè)人商品房屋建筑面積74.00萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)39.25%，所占比重為93.58%，說(shuō)明居民個(gè)人購(gòu)房已占主體。

　　另外，近年來(lái)城市人口持續(xù)增加及改善居住條件意愿的持續(xù)強(qiáng)烈，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，對(duì)商品房?jī)r(jià)格起到了一定拉升作用。去年下半年以來(lái)，受市場(chǎng)供求關(guān)系、土地價(jià)格和建造成本以及消費(fèi)者買漲不買落的非理性購(gòu)房心理，加上個(gè)別企業(yè)的價(jià)格炒作等因素的共同影響，1-6月甘肅省商品房屋平均銷售價(jià)格為1691元／平方米，比上年增長(zhǎng)34.31%。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為1470元／平方米，增長(zhǎng)27.72%。

　　有關(guān)分析人士認(rèn)為：甘肅省商品房屋銷售價(jià)格雖然穩(wěn)中有升，但是其增勢(shì)已經(jīng)略有回落。產(chǎn)銷兩旺其實(shí)難以掩蓋落勢(shì)的形成。

　　空置新房快速增長(zhǎng)

　　在熱鬧的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后，有一種現(xiàn)象值得關(guān)注：空置新房千萬(wàn)間，千萬(wàn)間新房還在建。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月，甘肅省商品房空置面積為126.05萬(wàn)平方米，比上年同期增加34.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.35%。其中，空置一年以上(含一年)的滯銷商品房和積壓商品房面積為64.61萬(wàn)平方米，比上年同期增加29.16萬(wàn)平方米，占全部商品房空置面積的51.26%。上半年商品住宅空置面積84.79萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.57%。滯銷和積壓商品住宅42.59萬(wàn)平方米，占全部住宅空置面積的50.23%。商品房空置量的增加對(duì)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一定的負(fù)面影響。

　　因此從存量來(lái)分析，商品房空置面積增加較快，一方面說(shuō)明商品房市場(chǎng)供求關(guān)系存在一定程度的錯(cuò)位，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整；另一方面也說(shuō)明消化空置房的舉措有待于進(jìn)一步深化和落實(shí)。

　　來(lái)自甘肅省建設(shè)部門的信息是，過(guò)去幾年里甘肅省其實(shí)已經(jīng)積累了相當(dāng)數(shù)量的空置商品房，且很多空置時(shí)間較長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年5月底，甘肅省的商品房空置面積共有約121.17萬(wàn)平方米，空置一年以上的房屋面積比重由去年底的40.83%上升至51.85%，尤其是空置三年以上的房屋面積由去年的7.04萬(wàn)平方米增加到10.15萬(wàn)平方米。

　　在這些數(shù)字背后，一邊是商品房空置面積不斷增加，一邊是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)熱情不減。

　　不過(guò)，眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房空置面積的增加不以為然，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)為甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”，相反，他們認(rèn)為目前甘肅房地產(chǎn)業(yè)僅僅是

　　處在起步階段。有民企老板稱：1995年以前民營(yíng)企業(yè)不得單獨(dú)注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)，蘭州房地產(chǎn)業(yè)真正取得長(zhǎng)足發(fā)展是在1998年之后，銀行開(kāi)始提供購(gòu)房按揭貸款，從資金上支持了購(gòu)房需求，至今不過(guò)6年時(shí)間。真正的發(fā)展才剛剛開(kāi)始。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商品房空置主要源于違規(guī)開(kāi)發(fā)和供需結(jié)構(gòu)不合理。甘肅隴鑫實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理李海珊認(rèn)為，目前蘭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是正常。至于出現(xiàn)空置的商品房，肯定有一部分是因?yàn)槭掷m(xù)、證件不全，現(xiàn)在老百姓購(gòu)房時(shí)很少有人會(huì)買這種房屋。據(jù)估計(jì)，目前大約有60%-70%的空置商品房是手續(xù)不全、無(wú)法正規(guī)上市出售造成的。另一種情況是，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房時(shí)考慮不周，房屋的位置、環(huán)境不好，戶型大小不合理，功能不齊全等，不符合購(gòu)房者的需要。

　　還有一個(gè)重要的問(wèn)題是，目前甘肅的房地產(chǎn)市場(chǎng)魚龍混雜，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)不具備，卻依然能在市場(chǎng)上運(yùn)作。據(jù)說(shuō)，蘭州市約200家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，至少有80-90家沒(méi)有資質(zhì)，這些企業(yè)的不規(guī)范開(kāi)發(fā)，肯定會(huì)造成商品房的空置。政府應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　根子上的問(wèn)題要根治

　　甘肅省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)近年來(lái)的穩(wěn)步發(fā)展，對(duì)甘肅省固定資產(chǎn)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)做出了積極貢獻(xiàn)。但是，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠完善、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的突出矛盾等，并沒(méi)有從根本上解決，還存在不少問(wèn)題。

　　據(jù)此間業(yè)內(nèi)人士分析，這些問(wèn)題突出的體現(xiàn)在：第一，房?jī)r(jià)過(guò)高，居民購(gòu)房處于價(jià)位與地段難以兼顧的境地，望房興嘆的人很多，遠(yuǎn)超出城鎮(zhèn)居民收入的承受能力，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)；第二，商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，造成商品房空置面積逐年增大，沉淀了相當(dāng)可觀的資金；第三，個(gè)別企業(yè)不講誠(chéng)信，在商品房營(yíng)銷宣傳中存在夸大炒作，誤導(dǎo)消費(fèi)者，更有蘭州“招銀大廈”原開(kāi)發(fā)商蒸發(fā)、購(gòu)房者被爛尾樓套牢等現(xiàn)象的發(fā)生；第四，房改政策落實(shí)不到位，“經(jīng)濟(jì)適用房”名不副實(shí)；第五，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同上設(shè)置陷阱，坑害消費(fèi)者以及房屋拆遷糾紛等問(wèn)題，影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的良性循環(huán)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。