有專家懷疑許多地方爭取物業稅征收“試點”另有動機，至少有招商引資的目的；房地產稅費改革的方向是重新整合現有費稅，但變為一種稅或在一類稅中設兩個稅種，都需研究；但房地產開發建設成本會因為稅費改革有所降低

　　本報記者 王長勇

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　　“開征物業稅將在年內開始試點”，這樣的傳言不但涉及北京、南京、廣州、上海等中國的大都市，也已經波及溫州、丹東等中小城市。

　　國稅總局政策法規司官員本周接受《財經時報》采訪時則稱，關于物業稅的開征問題，目前沒有在任何地方安排試點；但是，開征的前期調研和準備工作，正在由各相關部門積極推進。

　　“不能把有關部門在各地的調研活動當作試點。那只是一項研究工作�！边@位官員表示，外界對“物業稅試點”的理解可能有些偏差，即把在各地安排的調研及準備認為是“試點”。顯然，“這和增值稅轉型試點不應該是一回事”。

　　他說，將要在東北地區實施的增值稅轉型試點，是經國務院批準的，有完整的方案，是“真正意義的試點”，是實施一項新的政策�！耙豁椂愔频膶嵭谢蛟圏c都要經過法定程序，要有完整的方案，目前物業稅試點還不具備這些條件”。

　　質疑試點動機

　　關于物業稅將“開始試點”的說法已有時日。此前，曾有據稱來自財政部方面的消息說，今年下半年，將選擇遼寧、江蘇、寧夏、北京、深圳五個地方試點，而將在北京亦莊衛星城進行評估值征稅試點。

　　“對現有房地產稅費進行改革，其必要性和改革的方向各部門沒有任何異議，但具體的改革內容都在研究探討當中�！眹鴦赵喊l展研究中心“房地產稅費改革”課題組成員倪紅日說，物業稅改革目前沒有任何方案，所以還談不上“試點”；一些最基本的稅法構成要素，現在只是在“研究討論”，如誰是物業稅的納稅人？物業稅計稅的依據是什么？

　　倪說，現在許多地方聲稱要爭取搞物業稅征收試點，“我懷疑他們的動機”，因為其中至少存有“招商引資”的目的�！拔飿I稅開征在還沒有方案的情況下，決不可能搞試點”。

　　統一稅費是方向

　　目前，中國涉及房地產業的稅種有9個，中央政府出臺的收費項目有20多種，地方政府出臺的多達幾百種。其中，在房地產擁有環節，對外商投資企業和外籍個人征收城市房地產稅和土地使用費，對國內企業和個人征收房產稅和城鎮土地使用稅；在房地產開發建設環節，對外資企業和個人征收土地增值稅，對國內企業和個人征收固定資產投資方向調節稅。

　　國稅總局地方稅管理司官員認為，這樣的稅制和征收格局“帶來了很多矛盾”：一是內外稅制不統一，內外資企業和個人適用不同的稅種，政策待遇不一樣；二是稅種繁雜，計稅依據差異大，征收管理困難；三是收入規模過小，調控作用不強，不能發揮其主體稅種的作用。

　　倪紅日認為，房地產稅費改革的方向，應該是對原有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、土地使用費等進行整合和改革，但統一后是否變為一種稅，或者在這一類稅中設兩個稅種，這些都需要認真研究。

　　將現行涉及房地產的稅費合并調整為統一規范的物業稅，對此，財政部稅政司和國稅總局地方稅管理司表達了一致觀點。他們認為，首先應統一內外稅制，對內外資企業事業單位、經濟組織、個人一律征收物業稅，清理取消一大批不合理的收費，將一部分具有稅收性質的收費轉化為稅收，將一部分經營性收費轉為由受益者付費，對保留的收費在標準和項目上嚴格管理，將屬于地價的收費歸入地價中。

　　同時，將征收環節向后推移，由開發建設、交易環節承擔的稅收，改為由擁有或使用單位和個人承擔。

　　土地出讓金是價格

　　關于現行房地產稅整合為物業稅的改革，目前有一種比較普遍的說法，認為應將現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，然后借鑒國外房地產保有稅的做法，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。這樣，買房時需一次性繳納的土地出讓金等稅費，變為在房產保有階段逐年繳納，減輕了初次買房支出的負擔，由此，房價也會相應下降。

　　關于“將土地出讓金并入物業稅”，倪紅日明確表示反對：“作為土地使用權的價格，土地出讓金和稅是兩回事�！奔赐恋爻鲎尳鸨举|上是公有資產的所有者收入，是他們出讓資產使用權的收入，仍然應該單獨交納，不應該和其他房地產稅費合并為物業稅。

　　中國社科院財貿所研究員何振一也認為，土地出讓金是地價，并到物業稅里，根本沒有可操作性。“我們多年來改革中犯的一個錯誤，就是把價、費、稅混淆了，由此帶來一系列弊端�，F在提出要改革，假如用‘稅’來代替‘價’，這種做法顯然是錯誤的”。

　　“房價大降”是誤解

　　倪紅日表示，那種認為“開征物業稅后房價會大幅下降”的觀點，顯然是以“土地出讓金和其他房地產稅合并為物業稅”為前提計算的結果�！伴_征物業稅后，土地出讓金應按照政府性基金來管理�！彼�說，物業稅改革對房價的影響因素，主要包括納稅人的承受能力、現實的稅負水平及宏觀經濟形勢等。

　　何振一認為，改革后房價會降多少？這主要取決于清理取消的費有多少。因為其他稅費變化，都不會導致房價下降，例如將收費轉為征稅，征收總量并沒變；何況有些費也不能取消或轉移，如拆遷費�！耙虼耍�認為開征物業稅房價就會大幅下降，這是誤解”。但是，房地產開發建設成本會因為稅費改革有所降低，這是肯定的，而且不合理收費如果真能取消，降低的幅度不會太小。

　　物業稅改革后對房價的影響，財政部稅政司司長朱振民做了這樣的表述：“通過吸納房地產開發建設環節的一些收費，降低開發成本，使大多數老百姓有條件、有能力買到房，把一次性的支出變成以后若干年的支出。”

　　多占財產多繳稅

　　此外，開征物業稅后，是將土地和房產合在一起征稅，還是分開征稅？倪紅日認為，應該合在一起征收物業稅。其實，大多數國家和地區是將土地和房產合在一起征收物業稅。“將土地和房產分開征收物業稅，這種做法是否可行，還值得研究”。

　　朱振民也認為，物業稅征收的基本要點，是將房屋土地合在一起統一征稅，征收范圍要從現在的城市、縣城、建制鎮、工礦區擴大到全國范圍。

　　針對房地產行業的稅收，其計稅依據有按原值、評估值、租金、余值、面積等進行評估多種方式。

　　財政部及國稅總局官員都公開表示，將來開征物業稅要按評估值征稅。

　　他們認為，按房地產評估值征稅，能比較客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，使多占財產的納稅人多繳稅。同時，隨著經濟發展和房地產市場的變化，房產價值隨之上下浮動，評估值也會調整，體現了公平的原則。