贏周刊見習記者 陳夕

　　有關順馳資金鏈斷裂的傳聞似乎從順馳用9.05億元的天價拍下北京大興黃村的一號地后便沒有停止過，但正如天津順馳的員工董旭�熁�名�爩τ浾咚�說，相關傳言早已開始，但順馳還是一樣活到了今天。事實上，順馳集團董事長孫宏斌出現在2004年8月7日的博鰲21世紀房地產論壇上，也多少表達了類似的意思。

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　　業界對順馳的質疑，除了其從2003年就開始的在全國各地張揚的一系列瘋狂圈地運動令人懷疑其實際資金力量外，國家采取的一系列宏觀調控政策對于包括順馳在內的房地產行業掀起的“驚濤駭浪”便是另一重要原因。

　　談到順馳的圈地運動，房地產業內人士大多都會咋舌甚至有些憤憤然。不僅是2003年8月，天津順馳以17.5億元奪得天津奧林匹克中心配套區項目，超出政府底價3億元，創下天津土地公開交易史上最高紀錄；2003年9月，河北順馳以5.97億元的價格獲取石家莊市【2003】009號地塊一案也令業內人士不解，因為最初此地的競拍價只有2.04億元。當然，近期順馳在土地市場上最引起關注的，還當屬其在北京經過與天鴻、富力等地產巨頭角逐之后，順馳以9.05億元拍得大興黃村一幅土地。由于順馳在全國各地的土地市場上“攻城掠地”的張揚舉動，業內人士開始懷疑，以順馳2003年銷售回款40億元的業績、而累計購地款卻高達110億元的情況來看，順馳要如何玩資金魔術才能買得起這個單？

　　然而，這對順馳集團董事長孫宏斌來說似乎不構成什么問題，他曾在多個場合為大家算了一道“算術題”。他說，所有的土地款并不是在短時間內集中支付的，而是分布在全年每個月，甚至有的是分布在兩三年支付的。比如有‘世紀第一拍’之稱的順馳.領海項目，政府要求土地款在兩年內付清，在2004年元月底之前只需支付其中的2.7億元即可。因此，順馳只需要根據政府規定的付款要求，制定一個周密的財務計劃，在拿到部分土地證及“四證一計劃”后，既可以根據規定從銀行取得貸款，也可以開盤獲得銷售回款。

　　“順馳模式”遭遇考驗

　　在這里，便涉及到了開發商運作項目的流程。一般來說，房地產開發流程是這樣的：擁有部分自有資本金——購買土地——按計劃支付部分款項——獲得《國有土地使用證》等“五證”“兩書”——向銀行申請項目貸款——開工——施工單位墊資施工——銷售回款支付土地款、工程款等費用——繼續購買土地——開始下一個項目開發……

　　一般情況下，對于開發商而言，一個合理的對政府和銀行的還款模式是能否付賬的關鍵。

　　而在結束不久的海南博鰲21世紀房地產論壇上，孫宏斌所闡述的順馳的商業模式，即，“錢是從哪來的，去哪了，什么時候去的，有沒有升值，如何回來的，什么時候回來的……”便正是這種還款模式的通俗闡釋。據其介紹，順馳的錢主要來自自有資金、合作伙伴的資金、銷售回款、銀行貸款以及信托市場上的資金，其中前二者比重最大。而需要支付的第一筆土地轉讓費是其最大的一筆開支，因為只要能夠開盤，項目的銷售回款便足以支撐后來的工程款和地款。而只要知道錢什么時候能回來，如何回來，就能在獲得銀行貸款時擁有一條坦途。

　　但是，所有的模式都會存在風險，在國家加大宏觀調控力度的背景下尤其如此，而對順馳這種發展迅速，全國遍地“開花”的企業就更加如此。

　　為了見到正供職于天津順馳發展有限公司的董旭(化名)，記者在順馳某樓盤售樓處等了挺長時間，因為他一直在帶領客戶看房，而即使在午飯時間，來往于這個售樓處的客戶也仍不見少。“雖然不像2、3月份那樣火爆，但銷售情況還是不錯的。”董旭高興地告訴記者。他說，8月份天津順馳的銷售計劃是5.8億元，其中順馳太陽城的銷售目標是1.5億元，半個月過去，目前已完成了1億元。而太陽城的銷售回款，將用于支持順馳下半年在山東、南京、上海等地的項目。

　　銷售回款對于順馳的重要性便體現出來了。董旭向記者談起今年4月順馳所經歷的危機時，記者發現，順馳的一個主要回款項目無法進行銷售也是其中的重要原因之一。

　　盡管順馳對自己的融資渠道頗有幾分自豪，但業內人士還是認為它的融資渠道過窄。合作伙伴是其津津樂道的重要渠道，但順馳的攤子太大，合作伙伴能在其中起到多少作用尚未可知。銀行貸款對房地產企業而言相當重要，但在央行提高存款準備金率0.5%，國務院發布《國務院關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》，決定自發布之日起房地產開發(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%及以上提高到35%及以上等背景下，要獲得銀行的支持，包括順馳在內的房地產企業將付出更多成本。雖然對所有的房地產企業來說都是如此，但順馳鋪開的攤子太大，所以其面臨的風險也會更多。

　　正是在這樣的情況下，上市成了順馳拓展資金渠道的重要手段。但由于上市時間一推再推，銷售回款便成為順馳目前最可靠的資金來源渠道。這也難怪天津順馳會給開出發“雙薪”的條件，激勵員工完成或超額完成銷售任務。所幸的是，從順馳方面得到的消息稱，順馳在天津市場上的各個項目銷售情況都不錯，其中“城市之星”項目更是早已清盤。但是，由于規劃引起鄰近小區居民強烈不滿，順馳的城市星座項目目前仍處于停止銷售狀態，甚至出現業主要求退房的傳言。當記者再追問順馳置業建新路店的店員為什么停止銷售時，店員立刻閉口不言。對“城市星座”不滿的天津秋實園的業主義憤填膺地告訴記者，這項目已經停工，肯定不讓蓋了。來自順馳新聞中心的消息稱，城市星座能通過天津市的規劃，其銷售就必然不會出現問題。在順馳星天地售樓中心，順馳的員工雖有猶豫卻仍興致勃勃地向記者介紹著這一樓盤的概況。

　　所以，就一般情況而言，倘若銷售回款情況良好，順馳的資金不會有什么問題，但一旦出現異動，就必須依靠合作伙伴，而合作伙伴對順馳的支持度便顯得非常重要。

　　8月之后，繼續拿地？

　　就在8月前半個月，順馳置業祥泰小區連鎖關閉，雖然順馳置業的大招牌被拿掉，但順馳連鎖店統一的粉刷風格還是向人清楚地顯現出這里曾是順馳龐大網絡中的一環。有意見認為，這是順馳收縮的表現之一。

　　但順馳新聞中心的相關人員卻表示，那不過是順馳對其連鎖店進行績效考核后的反應而已。關掉這個店，肯定會開新的店，總體來說仍會擴張。

　　然而，綜合各媒體的報道，順馳對長三角的戰略已經發生了很大的調整。有消息稱，順馳在5月時開了幾個會專門討論了在目前環境下的拿地問題，會議最終達成的統一意見是停止繼續在長三角拿地。

　　順馳新聞中心的負責人則表示宏觀調控對順馳不會造成太大影響。她說，從整個房地產市場來說，宏觀調控主要有兩方面的影響：在供給方面，限制土地投放量，限制貸款，也就是限制進入市場的房子，供應將減少；而對需求方面則影響不大，所以需求減少的可能性不大。因此地價和房價不會下跌，市場前景看好。從企業發展來說，國家宏觀調控對大企業來說是件好事，它實現了優勝劣汰。銀行收緊貸款，今后小企業的日子會不好過，但對順馳卻不會造成太大影響。

　　對于未來，孫宏斌似乎充滿了信心，根據他的分析，明年或者后年，商品房的供應量會大幅減少，而需求恢復到良好水平甚至增加，因此，房地產市場肯定會漲價。房地產企業現在需要做的便是拿地。從5月開始停止的拿地行動，將會于 8月之后重新啟動。

　　而關于順馳上市的消息，記者也聽到了三個版本，其一是饒清所說的已經沒有可能，其二是董旭所說的年底上市，其三則是順馳新聞中心告訴記者的年內必然會上市，但具體時間未定。