贏周刊記者 黃婉華

　　廣州地產界如何評價順馳模式，記者走訪了幾家廣州房地產發展商。就人們關心的順馳模式問題展開探討。

　　“110億的總地款有些瘋”

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　　自2003年確立在全國擴張戰略以后，一直忙于在全國各地圈地的順馳在不到10個月的時間內，已經在北京、天津、河北、南京、蘇州、上海、山西等地圈了10余塊土地近100億元人民幣，加上順馳在天津拍得的土地，總計地款將達到110億元以上。

　　在廣州廣電房地產開發有限公司營銷中心副總監楊海濱眼里，這個行為近似瘋狂。他微笑著告訴記者，有時發展過快對一個企業來說并不是一件好事，很多東西都容易在過度膨脹中失控。比如現在順馳要了這么多地，銀根緊縮的情況下順馳還貸能力下降，會使順馳整個資金運作緊張。

　　如果順馳的地產開發項目過分依賴銀行貸款更是十分危險。地產項目投資動輒幾億元、有的甚至高達幾十億元。而在國內，無論是國有還是民營，其大型地產項目多數是建立在銀行貸款基礎上的。開發商自有資本比例普遍偏低，項目中銀行貸款的比例高達八九成的不在少數。投入正常的投資回報期約八年左右，一旦出現銷售收入不高或利潤率下降的情況，長期達不到贏虧平衡點，將引發債務風險，形成銀行不良貸款。楊海濱提到：“從去年年底開始，一些地方的金融部門開始控制這方面的風險，有的銀行已將開發商的自由資本金比例提高到30%以上，目的就是改善這一塊。”

　　根據他在廣州地產多年的實戰經驗，他認為房地產作為一個成熟的產業，消費者的消費觀十分成熟，被開發商炒作左右的可能性不大，所以廣東的地產發展商都以實干著稱。而面對宏觀調控，很多依靠銀行貸款發展的中小企業可能撐不下去，楊海濱認為國家的宏觀調控給所有的企業機會都是平等的，但只有那些有實力，有能力的企業才能抓住機會。

　　去年底一系列針對房地產的政策出臺，也是政府整頓凈化市場的表現。一些企業可能會依靠售地還款，以此判斷今年第四季度是企業最佳的兼并季節。廣電房地產也已經在操作一些項目，但外界傳言的大批中小企業支撐不下去紛紛倒閉的局面短期內還不會出現。

　　“順馳缺的是管理型人才”

　　談到順馳的快速發展，廣州頤和集團有限公司營銷總監趙永爽認為孫宏斌是一個有戰略眼光的人。他特別驚訝于順馳二手樓市場在廣州的成長速度，熟悉順馳的人都知道，順馳的一個撒手锏就是作為房地產中介的順馳置業與作為房地產開發的順馳地產聯動。順馳在廣州一直沒有地，想到用自己最拿手的二手樓運作來攻占廣州市場，不得不讓人警惕順馳的野心。

　　對于快速發展，趙永爽提到順馳的人才儲備問題。因為趙永爽本人也是一個年輕有為的管理者，于是，他談到這樣一個有趣的現象。即業內的人都公認，房地產是一個讓人才快速發展的行業，很多企業坐到總裁級的人物可能也就二三十歲出頭。但這是一個被動淘汰的行業，特別是在順馳這個超速發展的企業，劉宏斌的放權讓一些初入地產行業者得到巨大的成長空間。但地產業的發展也很看重經驗，特別是一個企業的健康運作離不開優秀的管理人才。

　　一個出色的銷售人才培養期大約需3～5年時間，而一個優秀的管理人才培養周期則要漫長得多。以現在順馳的發展規模來看，順馳是極度缺乏管理型人才的。

　　而近來順馳不斷出現的人事變動也在驗證這一點。據了解，順馳置業(北京)公司在一個月內經歷二次人事風波，頻繁的人事變動讓順馳北京總公司的氣氛顯得有些緊張。

　　“材料上漲風險將轉嫁”

　　值得注意的是，年初溫總理的三次批示，已將大型購物中心和鋼鐵、水泥等一起列入國家宏觀調控的重點清理對象之中。

　　2003年起，我國鋼材、水泥等主要建筑材料價格出現大幅上漲，達到了1997年以來的漲幅之最。一位來自建筑計價咨詢單位的專業人士告訴記者，由于近年來鋼材、水泥等建筑材料價格基本平穩，并且一般建筑商都會囤積一部分原材料用于周轉，使得建筑企業很少考慮價格上漲可能帶來的風險。

　　該人士提到去年年底國家宏觀調控使得珠三角的鋼材價格出現1000元左右的浮動，由每噸3000元上升到4000元左右，到今年3月，鋼材價格開始回落。建材價格的不斷攀升，對地產造價產生一定影響。但主要還是建筑商來承擔，因為為了爭取到工程建設項目，大部分建筑企業在投標合同中簽署全包，其中就包括造價風險自負。只有在成本實在超出預算太多的情況下建筑商才會向發展商要求追加成本。

　　而順馳也用太極化解了這招風險。據了解，順馳在要到地以后一般采取和合作伙伴共同開發的模式開展項目，大量依靠施工單位墊資，工程進度達到50%以上才能拿到部分款項，完工后拿到的工程款不足工程預算的50%，有的企業做下一個工程時才能拿到上一個工程的部分款項。