摘要：萬科青青家園太平洋城等拿到通行證有關(guān)人士稱企業(yè)不會大量出局

　　　【記者陸昀北京報道】

　　最近幾天，京城的房地產(chǎn)商正在熱傳政府尚未公布的“8.31”土地大限“過關(guān)”名單。據(jù)稱，這份名單是繼今年3月17日及6月7日公布的兩批允許繼續(xù)以協(xié)議形式出讓的經(jīng)營性

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歷史遺留用地項目后的最后一份名單。

　　據(jù)了解，經(jīng)過長達(dá)幾個月惴惴不安的等待，萬科青青家園、太平洋城等一批項目終于邁過了“8.31土地大限”的政策關(guān)口，但也有一些前期宣傳力度頗大的待推樓盤被“8.31”大限卡下。

　　1.3億平方米早在預(yù)料中

　　根據(jù)上周北京市國土資源局剛剛出臺的《北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題的政策界定標(biāo)準(zhǔn)》，此次有245宗土地通過了“8.31”的“關(guān)卡”。這些項目與前兩批被允許出讓的項目共有560宗土地。

　　今年4月底，北京市國土局的統(tǒng)計顯示，北京登記的歷史遺留項目共有1091宗，規(guī)劃建筑面積約2.02億平方米。如果將“8.31”前允許繼續(xù)協(xié)議出讓的所有經(jīng)營性用地按項目計算，有51%的項目達(dá)到“過關(guān)”條件，合成建筑面積總量約為1.3億平方米。

　　對這一結(jié)果，京城的一些開發(fā)商和中介公司均表示，早在預(yù)料之中，得以“過關(guān)”的和沒有“過關(guān)”的企業(yè)因早有預(yù)期，心態(tài)都比較平和。

　　拿到“過關(guān)證”還樂不起來

　　據(jù)了解，眼下一些開發(fā)商雖然知道自己的項目通過了“8.31”的大限關(guān)口，但卻樂不起來。有開發(fā)商告訴記者，進(jìn)入“過關(guān)”名單并不意味著“天下太平”。由于此前，《北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題的政策界定標(biāo)準(zhǔn)》中明確規(guī)定，允許“過關(guān)”的項目在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，即需繳納20%的土地出讓金，并且要在土地使用權(quán)出讓合同簽訂60日內(nèi)補齊項目所需的全部土地出讓金。另外，按照8月16日北京市國土資源局發(fā)出的公告規(guī)定，遺留項目報批文件受理時間截止在8月24日，并須在8月31日前簽訂土地使用權(quán)出讓合同。這意味著，所有“過關(guān)”項目要在“8.31土地大限”前拿出完整的項目規(guī)劃方案，并要落實全部土地出讓金。開發(fā)企業(yè)如果過不了這些死限，做不完規(guī)劃或籌不齊錢，不排除會在“關(guān)”前“落馬”。這對那些大盤項目和同時獲得幾個“過關(guān)”項目的開發(fā)企業(yè)是一大考驗。

　　土地供量還會增加

　　目前，“過關(guān)”項目的總建筑面積為1.3億平方米，這與政府統(tǒng)計的2.02億平方米以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計的3個億平方米的可供開發(fā)土地之間有很大的空間。這表明，北京房地產(chǎn)市場后期的土地供量還是比較充足的。

　　按照以往北京每年大約有2000萬平方米商品房的銷售量預(yù)計，“8.31”前允許協(xié)議出讓的土地可以滿足北京未來5年的開發(fā)量。5年后，北京仍有相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)用地，只是“8.31”后，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的形式將改為招標(biāo)、拍賣、掛牌，土地市場基本會保持平穩(wěn)。

　　企業(yè)不會大量出局

　　開發(fā)企業(yè)和一些房地產(chǎn)中介公司均認(rèn)為，“8.31土地大限”只是改變了拿地形式，由于土地總體供量充足，市場需求強勁，盡管很多開發(fā)商沒能擠進(jìn)“過關(guān)”的“末班車”，有的已“過關(guān)”的企業(yè)也很可能因資金不足失去協(xié)議拿地的良機(jī)，但絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不會因“8.31大限”被“洗牌”出局。一些開發(fā)商表示結(jié)盟拿地，在招標(biāo)、拍賣中幾家開發(fā)企業(yè)輪流相托一家舉牌的方式，使中小企業(yè)在招、拍、掛中同樣可以獲取想要得到的地塊，此輪篩出去的應(yīng)該是那些倒騰土地的“地蟲兒”。

　　“8.31”啟動“零庫存”模式

　　盡管“8.31”后，很多開發(fā)商已通過此前的協(xié)議出讓方式儲備了大量的土地，但此次國家對土地的宏觀調(diào)控政策很大程度上改變了房地產(chǎn)的生產(chǎn)方式。

　　北京藍(lán)石營銷顧問公司總經(jīng)理李春平認(rèn)為，國家對土地供給以及金融方面的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)的生產(chǎn)模式發(fā)生了很大變化。以市場需求為導(dǎo)向，采用招、拍、掛的形式獲取土地，使以往靠關(guān)系圈占土地、倒賣土地，不進(jìn)行技術(shù)、人力投入，獲取土地增值利潤的情況得以遏止。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)原材料的屬性得以歸位，這促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是那些跨區(qū)域的開發(fā)企業(yè)會采用“零庫存”的生產(chǎn)方式。李認(rèn)為，在土地屬性變得更為純粹的情況下，“零庫存”生產(chǎn)模式將成為“8.31”以后，房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取的拿地開發(fā)方式。

　　房價總體保持穩(wěn)定

　　房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，市場的供需關(guān)系決定房價高低。需求取決于城市化的進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，目前北京的需求是旺盛的，供給也在增加。從目前看，買賣雙方都不存在急劇減少的可能。現(xiàn)實及長期市場土地供量的充沛已表明，北京不會因供量銳減導(dǎo)致房價大漲。

　　分析人士認(rèn)為，北京房價的高漲很大程度上是為人們的心理預(yù)期所推動。信息不對稱往往使人們認(rèn)為，房價因土地短缺等因素要大漲，推動了購房熱潮。中原物業(yè)等一些中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，北京的房價總體將保持穩(wěn)定，不會大起大落。