本報記者 朱菲娜

　　又一起巨資投向商業地產的事件發生在8月初。8月3日，以26.9億元的財富位列《新財富》2003年中國“500富人榜”第38位的四川綿陽興力達集團董事長張鈞，宣布要將其資產中的23億擲向上海灘，修建目前滬上最大，集商貿、辦公、休閑、展示、餐飲為一體的大型復合商貿建筑。

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　　這樣的消息在今年以來層出不窮。曾幾何時，房地產行業悄然傾向商業，因其利潤豐厚，因其現代化的形象等等。但是，正當這股商業地產熱浪席卷大江南北之時，今年2月以來，國務院總理溫家寶連續三次就商業地產問題作出批示，要求防止盲目投資與重復建設�？磥�，商業地產投資也到了該降溫的時候。

　　全國造Mall熱

　　隨著城市化步伐的加快，一些頭腦敏銳、有創新意識的地產商較早轉行，涉足商業地產領域。一時間，商業地產投資滾滾而來，大型商業設施八面開花。據中國商業網點建設管理聯合會最近發布的調查結果顯示，目前全國在建立項的購物中心多達200家左右，總面積約3000萬平方米。

　　在北京，四個20萬—60萬平米的Mall(大型購物中心)將在城市的東西南北拔地而起，分別是大地集團的“大地Mall”、春天商業公司的“春天Mall”、“金源Mall”和王府井集團的Mall。然而，就記者了解，如北京西單商業圈雖然面積不大，卻聚集了中友百貨、明珠小百貨、Lcx商場、西單商場等5、6家功能齊全的大型商場，商品種類相似，購物環境類似，商場定位也沒有大的區別。在競爭如此激烈的商圈內，還不斷有新的投資者擠入。去年底，在距中友百貨僅一街之隔，6萬多平方米營業面積的君太百貨宣布開業。時隔半年，據記者的幾次親身經歷，君太百貨始終處在不冷不熱的狀態，并沒有取得預期的目標。

　　上海作為國際性大都市，更是受到來自各地的大小商業地產商的青睞和追捧。據原上海市商委所做的上海大型商業設施的調查顯示，2003年5月，已經開業的購物中心13個，建筑面積97萬平方米；在建的購物中心15個，建筑面積超過160萬平方米；規劃將建的19個，建筑面積超過240萬平方米。2004年，上海市通過審批的商業項目就有71個，包括22個建筑面積超過10萬平方米的“大塊頭”。

　　在華南地區，斥資30億元的國內首個超大型主題式購物公園——“華南Mall”早已在東莞萬江破土動工；廣州規劃面積達29萬平方米的正佳廣場在重組后復工；華僑城銅鑼灣廣場已經開張營業；中信新城市廣場、深圳中心區購物中心等項目也在陸續上馬。

　　除了北京、上海和一些沿海城市，就連我國西部的一些城市也興起了造商業城熱。今年春天，一場聲勢浩大的“造Mall運動”在西安開始，號稱西部第一購物中心的“紫薇Mall”正在熱火朝天地建設。另外，“高新Mall”、“東方Mall”、高新區西安國際購物中心、城市購物廣場等諸多項目也在西安醞釀。

　　然而，這些都只不過是全國大型購物中心建設的一些縮影。根據行業內部的保守統計，截至2003年末，全國在建和擬建大型購物中心建筑面積合計為2000萬平米，合計投資超過2000億元。如果按銀行貸款占總投資的60％計算，需占用信貸資金1200億元。

　　商業地產市場的困境

　　中國商業地產市場的現實情況是：總體不足，局部過熱。這是“2004中國商業地產高峰論壇”上眾專家的觀點。

　　中國城市商業網點建設管理聯合會會長、中國商業地產聯盟主席、北京首商城市規劃設計研究院高級顧問荀培路認為，目前商業地產發展中所存在的主要問題是：地產開發商缺乏一定的商業認知，對商業特性的把握存在偏差，對商業規律不甚熟悉；許多地產商沒有看到商業地產開發與住宅開發的差別，套用較熟悉的住宅開發模式，先設計、后出售；而商業地產的復合性，要求地產商、投資者、經營者、物業管理商四者結合起來，現實中四方交接很不規范；這些因素帶來了巨大的投資前期風險。

　　第二，地產商經營思路的偏差。大多數地產商都喜歡當“甩手掌柜”，抱著“賣完就走”的經營思路，希望開發——出售——再開發的循環周期越短越好，這就不可能完成對商業地產完善的規劃。對開發商來說，5到8年已經是他們最長的等待期了。而且地產商還不注重商業物業的后續管理，結果出現銷售火爆的商業城，地產商賺錢走人了，商業城日漸蕭條。這種把購物中心當作商業地產的做法是非常危險的。因為購物中心一旦被拆零成商鋪賣掉，就很難實行統一的經營管理，也就很難獲得成功；另外，由于開發商往往不可能全部賣出去，因此一方面銀行的債務無法還清，同時又把失敗轉嫁給了接盤的小業主，引發許多社會問題。

　　第三，地產開發過分依賴銀行貸款。由于大型商業設施投資動輒幾億、有的甚至高達幾十億，在國外多是靠基金支撐運作。而在國內，無論是國有還是民營，其大型商業設施項目多數是建立在銀行貸款基礎上的。開發商自有資本比例普遍偏低，項目中銀行貸款的比例高達八、九成的不在少數。投入正常的投資回報期約8年左右，一旦出現銷售收入不高或利潤率下降的情況，長期達不到贏虧平衡點，將引發債務風險，形成銀行不良貸款。從去年年底開始，一些地方的金融部門開始控制這方面的風險，有的銀行已將開發商的自由資本金比例提高到30％以上。

　　第四，開發中存在形象工程問題�，F在全國很多地方都在建大型的購物中心和步行街。由于購物中心、步行街等大型商業設施具有較強的市政效果，一些地方政府不顧當地經濟發展狀況，一味地積極推動。而且由于這樣的工程過于重視城市景觀要求，忽視了商業使用功能，容易使項目陷入招商難的尷尬境地。

　　值得注意的是，當Mall的開發商還在為土地和貸款鏖戰時，國家行業清理的腳步已經逼近。年初溫總理的三次批示，已將大型購物中心和鋼鐵、水泥等一起列入國家宏觀調控的重點清理對象之中。

　　另外，國務院已明確表示，在今年年內將以國務院條例的形式推出城市商業網點規劃條例，商務部完成了條例初稿的起草，已經遞交國務院法制辦。