本報記者 趙麗萍 魯歡

　　8月11日，北京市國土局、市發改委、市規劃委、市建委、市監察局下發了《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》。

　　這次出臺的《標準》，是北京市為處理經營性用地歷史遺留問題制定的實施細則。

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有業內人士分析指出，盡管從表面來看，《標準》的出臺目前對北京市場的震動并不大，但由于普遍擔憂新土地政策將加大今后京城市場的開發難度，開發商們加快了拓展北京之外用地成本更低的城市市場的步伐。

　　可協議土地比例小

　　今年4月，國土資源部、監察部聯合下發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，為協議出讓經營性土地使用權規定了最后期限———2004年8月31日。據北京市國土房管局(現北京市國土資源局)對北京經營性用地歷史遺留項目的調查統計，上述已經登記的歷史遺留項目共1091宗，涉及土地面積約合24萬畝。

　　按照8月11日北京市出臺的《標準》衡量，有三類土地“過關”，可以繼續協議出讓：一是2002年7月1日前取得項目建議書批復和規劃批準文件并符合相關政策規定的項目；二是在建房改帶危改項目；三是綠化隔離帶建設的掃尾項目。有業內人士粗略估算，按照《標準》衡量，上述已經登記的歷史遺留項目涉及的24萬畝經營性用地中僅15%符合過關條件，可以繼續協議出讓。

　　本地企業多從容行事

　　不少北京開發商認為，《標準》的出臺不會對市場造成太大的沖擊，政府針對土地市場實施整改已經很長時間了，《標準》的出臺只是政府逐漸加強對房地產的宏觀調控力度的一個步驟。

　　今典集團董事長張寶全在接受采訪時表示，距離“8.31”的大限已經很近，就算想繼續協議拿地也有點來不及了。開發商該做的就是根據政府的新政策，盡快適應新規則，找到新的感覺。今典集團準備在大限之后，在市場更穩定的時間段(可能是年底或者明年初)再推出新項目。

　　而中融集團副董事長黃建堃則認為，新政策對于多數本地開發商來說應該沒有太大的影響。因為不錯的地塊已經在前期被有實力的開發商“瓜分”了。此外，隨著規劃審批難度的增加，利潤空間的壓縮，不少開發商認識到北京市場的開發難度日益加大，紛紛轉向天津、重慶、長沙等土地交易成本較低的二三線城市。目前中融集團的工作重心已經移向天津等二線城市，陽光100目前主要業務也在重慶、長沙等地。據了解，金融街控股集團也計劃在重慶拿下兩三千畝土地復制一條金融街，并已經在重慶合資成立了金融街重慶置業有限公司，相關土地交易的談判工作正在進行中。

　　外地企業伺機而動

　　雖然目前北京只有少量可協議出讓的土地將增加外地開發商進京的成本，但是今后的北京土地都必須公開出讓，給更多外地開發商帶來更公平的拓展機遇。

　　一位江蘇來京的開發商告訴記者，他們正在積極籌劃在北京拿地，如今新政策日漸明晰，他們會把握住機會的。目前已經在北京扎根、在北京土地儲備為零的萬科集團表示，只要條件合適，萬科肯定還要繼續在北京拿地。

　　相比之下，在北京擁有未“過關”的歷史遺留問題項目土地的外地開發商卻處境尷尬：他們在2002年7月1日之后協議獲得的北京經營性用地，投入了不少人力物力財力，但由于手續還沒辦齊，按照新出臺的標準，不符合“過關”條件，他們的土地將被政府收回使用權。一位面臨上述窘境的開發商說，今后在北京市場的行動都要取決于上述遺留問題土地的解決情況而定，目前感覺十分被動。

　　未過關土地等細則

　　盡管“8.31”之前可以協議出讓的土地的界定標準定下來了，但由于時間緊迫，在“8.31”之后還會增加一批因無法找到下家而不得不向政府交回使用權的土地。政府將如何處理這些土地呢？這些難以成交的地塊多數存在很多問題(比如拆遷沒完成等)，而政府掛牌后，問題地塊往往沒有開發商愿意競拍，而且政府收回土地還需要給原先擁有該土地的企業一定的補償金，政府如何負擔得起這么大的資金壓力？

　　SOHO中國董事長潘石屹分析指出，在“8.31”之后如果政府不能及時根據市場需求情況推出充足的土地供應，將加劇今年以來的土地供不應求局面，從而導致開發成本上漲并進而拉高房價。

　　對于房地產開發商普遍憂慮的一系列問題，北京土地儲備中心的一位負責人稱，目前出臺的《標準》只是一個界定標準，接下來還會有一系列的相關政策和細則來回答大家的疑問。比如，土地收回將涉及的補償問題等。目前，北京國土資源局正在積極研討解決措施。

　　房價升跌尚難料

　　對于百姓來講，政策固然重要，但是他們更關心的卻是房價。

　　以SOHO中國董事長潘石屹為代表的業界觀點是，如果政府不能根據市場需求情況及時推出相應的土地，將加劇今年以來的土地供需失衡狀況，從而導致土地地價上漲，這樣一來，房價上漲將不可避免。

　　當然也有開發商認為，從短期來看，由于政策剛剛出臺，它對市場的影響將是緩慢的，房價短時間內不會發生太大的波動，因為影響房價的因素太多了，雖然政策因素也是其中之一，但是主要還是靠市場的調節。一個新的政策出臺，都需要市場有一定的適應期，短時間還不看不出未來市場的走向。這位開發商認為，不必太過于擔心土地供應緊張的問題，現在可供開發的土地已經夠多了，在其他具體的相關政策尚未出臺之際就擔憂土地“供不應求”為時過早。