本報記者 曹盛潔 劉長杰 北京報道

　　“很多二線城市政府都想將金子貼在臉上，怎樣做才能貼在臉上？建一個超高層的標志性建筑或規劃高樓林立的CBD，是最討巧的做法。”金網絡房地產經紀有限公司副總經理林金城對二線城市到處泛濫的CBD，作出如上評價。

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　　據記者了解，鄭州是其中比較典型的例子。這個位于中原腹地的城市約兩年前正式啟動鄭東新區CBD的建設，根據最初的規劃，作為鄭州市標志性建筑的新鄭州大酒店號稱建成后將成為亞洲第一高樓，高度將達400米，總投資達20億之巨。盡管這一規劃因未獲批準被迫進行了修改，但修改后的高度仍然在300米以上。當地政府為了盡快建成這一形象工程，對本地及外地開發商開出了零地價等多種優惠條件，但至今仍沒有一個開發商對此感興趣。

　　在二線城市中，類似的現象并不鮮見。不僅標志性建筑，包括其所謂CBD中的寫字樓和商業，大量興建的同時要求建筑必須達到一定高度，甚至有城市要求一些工程必須趕在“十七大”之前封頂。

　　然而，與地方政府急切的心態形成鮮明對照的是，在二線城市發展的地產商明顯將更多的熱情投向了住宅，投資寫字樓和商業的則寥寥。“有些地方政府希望我們去建100米以上的超高層寫字樓，但當地根本就沒有這方面的需求，如果每月每平米只能租5美金，我們什么時候能收回成本呀，可能連銀行利息都付不起。”一位京城知名地產商直言不諱地說。

　　政府與開發商的博弈

　　在北京和上海等一線城市，同一地段的商用物業用地價格要高出住宅用地一截，但在大部分二線城市，這種情況卻恰好相反。

　　“萬通正在一些二線城市尋找商業機會，我們明顯感覺到尋找商用物業用地與住宅用地存在很大差異，一般住宅用地有很多開發商在搶，價格高不說，而且很難拿到，拿商用物業用地則簡單得多，各地政府都給出種種優惠政策吸引開發商投資。”北京萬通地產副總經理陶民表示。

　　更有不愿具名的地產商向本報記者透露，該公司負責商用物業投資的部門和住宅投資的部門目前都在各二線城市跑地，然而，兩者受到的待遇卻窘異，不少二線城市的市長或其他政府高層會親自接見負責商用物業的主管，而當地政府對跑住宅用地的同事卻愛搭不理。

　　之所以會出現這種“不平等”待遇，除了二線城市對住宅的需求比對商用物業的需求更多之外，背后顯然還有更深層的原因：在幾乎每個二線城市都規劃了CBD的前提下，如何讓有實力的開發商心甘情愿地為其建標志性建筑及林立的高樓大廈，以突出該城市的外在形象，已成為擺在很多二線城市政府面前不折不扣的難題。比如，河南當地一家主流媒體在去年7月的一篇報道中稱，“河南省委、省政府對鄭東新區CBD的建設提出了‘三年出形象、五年成規模’的要求，為了實現這一目標，鄭州市有關部門正在采取多項措施，同開發商一道努力加快招商和建設。”

　　但事實是，許多開發商并不合作。鄭州、南昌等地方政府在超高層建筑上除給予減免地價等優惠政策之外，在容積率等方面也有一定的放松。盡管如此，響應者仍然很有限，尤其是當地政府寄予很大期望值的外地有實力的發展商。

　　對于本地開發商，在某些情況下則不得不參與。“本地開發商和政府是重復博弈，他們與政府有千絲萬縷的聯系，有時為了獲取其他項目，只能去建一些本身并不愿投資的項目，相比之下，外地開發商則比較超脫。”中體奧林匹克花園集團副總經理范睿告訴記者。

　　然而，這種退讓也是有底線的。記者獲悉，在鄭州擁有多個項目的河南建業并沒有參與鄭東新區CBD中“亞洲第一高樓”的興建。

　　在鄭州蓋這么高的樓毫無疑問是要賠錢的。有豐富的二線城市開發經驗的陽光100置業集團常務副總裁范小沖直言：“現在都能預見到要賠錢，誰敢去做呢？做不好就從豐碑直接變成墓碑了。”

　　商用物業為何冷清

　　為什么目前眾多二線城市商用物業的地價比住宅地價還要便宜？

　　林金城認為，商用物業整個系統操作比住宅要難得多，而且對資金的要求較高，如果開發商想長期持有，更需要強大的資金實力。相對而言，由于住宅可以滾動開發，資金回籠較快，因此，在可能的情況下，開發商一般不會選擇做寫字樓和商業，他們更偏愛做住宅，在二線城市尤其如此。

　　華高萊斯國際地產顧問有限公司總經理李忠則認為還有更重要的原因，即在二線城市，由于辦公本身的需求較少、商務的市場化程度較低及一些規模稍大的公司完全可以在當地征塊地自己蓋樓，從寫字樓的需求者變成供應者等原因，建過多的寫字樓，存在賣不出去或租不出去的危險，因此開發商對此都非常慎重，尤其是對超高層寫字樓。

　　“高度增加同時意味著體量的增加，從開發商的角度而言，在二線城市蓋100米以上的超高層基本上很難賺到錢。”陶民與李忠持相似的觀點。

　　他進一步向記者表示，超高層在結構上，包括豎向交通和平面交通、加避難層、防火、疏散等建安成本、裝修成本及運行成本會增加很多，相比之下，由于很多二線城市土地價格較低，在所有成本中，只占到一小部分。

　　然而，盡管本地及外地開發商都對超高層建筑避而遠之，在顯而易見的高風險之下，越來越多的二線城市政府還是一廂情愿地規劃了大面積的超高建筑。北京等城市在一定區域內是“限高”，他們卻在“限低”。

　　違背市場需求的后果在規劃之初其實就已經被設定了。例如江西南昌在規劃CBD時，政府規定每棟寫字樓最低的高度要在150米以上，該區域的住宅用地很快被瓜分完畢，但沒有一個地產商提出要建寫字樓等商用物業，導致至今規劃中的寫字樓用地仍然空空如也。

　　這種例子比比皆是。呼和浩特在中心地段推出了幾棟已建成的高層寫字樓項目，但業內人士透露，截至目前幾乎沒有成交。而上述提到的鄭州鄭東新區CBD，規劃分為內環和外環，作為住宅和公共設施的內環建筑物指定統一高度為80米，作為辦公及商業用的外環建筑物高度至少為120米。目前，其招商過程中困難重重。

　　鄭東新區管委會工作人員在接受其他媒體采訪時曾表示，已運營一年多的鄭東新區，去年僅在CBD核心區做的基礎建設投資以及相關項目的開發，初步估計在100多億以上，超過鄭州市全市總基建投資一半以上。其中政府投入55億，其余大部分為以政府作擔保的銀行貸款。而從今年開始，管委會的規劃是，進一步投入的資金來源除了依靠部分的土地轉讓金以外，主要還是銀行貸款。

　　“如果招商不力，無疑會將大量銀行的錢套進去，形成新的不良資產，而且積壓的很多寫字樓也會造成社會財富的極大閑置。”李忠向記者表示。

　　CBD泡沫

　　當大學城泡沫迅速破滅之后，另一個泡沫——CBD泡沫已經若隱若現。

　　據建設部的一份調研報告數據顯示，截至去年，除北京、上海等一線城市之外，具備發展地區級CBD條件的城市只有重慶、杭州、大連等10個城市。但全國20萬人口以上的城市中卻有36個已提出和實施CBD發展計劃。該調研報告指出，目前中國提出CBD發展計劃的城市數量甚至超過了美國。

　　在很多人還沒有弄清楚什么是真正的CBD時，這種盲目的熱情甚至波及到了一些地級和縣級市。據了解，已有襄樊、淮南、晉江、紹興等9個地級及縣級市在申請擬建CBD。

　　迄今為止，國務院只批準了九個城市建CBD，其他規劃中的CBD都沒有獲批，但這并沒有妨礙地方政府以此為賣點、不遺余力地宣傳。的確，國內的CBD并不是市場自發形成的，地方政府在規劃建設中顯然是決定性的主導力量。

　　實際上，業內人士對此的質疑和批評一直沒有中斷。中國建筑設計研究院副總規劃師韓秀琦認為，盡管地方政府改變城市想象的愿望很急迫，但CBD需要很大的“吞吐量”，一個人口流動有限、經濟發展緩慢的城市建造CBD，根本無助于改善城市現狀。

　　李忠更是言辭激烈：“很多二線城市甚至三線城市要建CBD，這是一個很大的誤區。”他表示，一般的城市都會有商務區，但不是有商務區就會有CBD，CBD的形成必須是兩個條件的交集，即當地的商務發展到一定程度和用地緊張度比較高。即使是廣州這樣的繁華的城市，由于用地緊張程度并不是很高，至今也沒有形成典型的CBD。

　　但遺憾的是，這些聲音并沒有得到各個地方政府的充分重視，許多現成的教訓也沒能讓這些中小城市卻步。

　　據《海南日報》報道，原本作為CBD規劃建設起來的海口金貿區，由于缺乏需求，現在幾乎變成了商住區，居住建筑用地遠遠超過了辦公建筑用地。而且，該區域內交通設施、市政設施和公建配套設施嚴重不足，從而導致居民生活極不方便。

　　幾年前，石家莊在總體規劃上也定位了一個CBD區域，然而這個計劃最終流產，該區域最終變成由上海一家地產商開發大型的居住區。

　　誰會去二線城市

　　從去年肇始的一系列宏觀調控政策相繼出臺之后，已有開發商開始從京滬等一線城市陸續撤出，轉向開發成本更低的二線城市。比如在重慶，自有資金達到四五千萬元人民幣就可以運作一個10萬平方米的項目。

　　“越來越多的京滬開發商走出去的確與規則的改變有關系，土地、金融政策的調整盡管令一些實力不強的京滬開發商難以為繼，但卻降低了跨地域開發的門檻。另外，由于一線和二線城市房地產處于不同的周期，上半年天津、重慶等城市出現了爆發性增長的拐點。其他城市如長沙、沈陽等條件也比較好，會在一定時間進入高速成長期。”范小沖說。

　　目前，業內流傳一種說法，即去外地開發的“正規軍”相對比較少，而“雜牌軍”卻比較多。對此，范睿認為，到二線城市發展的開發商基本可以分為兩類，一類是游擊隊式的，比如有人介紹一塊地就去了，他們只看機會；另一類完全是出于戰略上的需要，比如確定了跨區域發展的萬科(資訊 行情 論壇)、陽光100、奧林匹克花園等。現階段，游擊隊式的開發商的確在數量上遠高于品牌開發商。

　　事實上，盡管二線城市大都實現了土地的招拍掛，但不愿具名的業內人士向記者透露，定向掛牌和定向招標的現象并不鮮見，有開發商事前已和政府談好，政府通過設置一些掛牌條件、方案投標等方式，最終使土地落入該開發商的手中。“還是要靠關系，只不過以前要與土地方搞好關系，現在變成了要與政府搞好關系。”