媒體主持：王玉德(本報商業(yè)版主任)

　　嘉賓主持：劉力(五合國際中國區(qū)總經(jīng)理)

　　對話嘉賓：周良君 �煷筮B萬達集團股份有限公司高級副總裁、萬達地產(chǎn)總經(jīng)理��

中行新上網(wǎng)抵債資產(chǎn) 理想系列寫字樓熱租中 無線精彩 無線雅典 俄羅斯方塊邀你玩

　　張效春(成都眾信和誠董事長)

　　許朝輝(新華信企業(yè)管理咨詢有限公司副總裁、高級合伙人)

　　秦剛(今典集團企劃總監(jiān))

　　陳智 �熒钲阢~鑼灣廣場連鎖集團董事長��

　　王玉德：發(fā)展階段或者說產(chǎn)業(yè)階段和投資的環(huán)境，國外是比較規(guī)范，國內(nèi)比較成熟的做法是怎么樣？作為國內(nèi)的先行者，張總你遇到了哪些問題？

　　張效春：作為純粹的商業(yè)行為來講，主要是來自我們的設(shè)想，那么作為中國的購物中心，大型的商業(yè)集團，所有人對他的理解，包括開發(fā)者、投資者，都帶有不熟悉的理念。這種東西可能需要一段時間，和國外不能同比，別人是走了資本經(jīng)濟的道路，提供了這樣的市場洗禮。要真正地站得住，各方面是互補的。所謂的聚合，跟市場的階段，以及市場應(yīng)該付出什么，光靠一天兩天講不清楚，要靠市場慢慢培育的過程。

　　王府井這個地方可以說是很大的商業(yè)地產(chǎn)，但現(xiàn)在有一棟樓已經(jīng)經(jīng)過了三次的調(diào)整，還是經(jīng)營不好，我想這是一個多元化的問題，作為大型的商業(yè)地產(chǎn)，在前期規(guī)劃中，必須考慮到一個問題，怎么樣滿足和體現(xiàn)消費時代的需要？劉總講到規(guī)劃提升物業(yè)價值，我覺得對地產(chǎn)非常重要，要不斷在規(guī)劃中考慮到人性化的需要，這和經(jīng)營手段是同樣重要的，這是我對商業(yè)街的理解。

　　劉力：在改革開放20年里，包括很多的開發(fā)商都是，一談房地產(chǎn)90%是談住宅房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)里面住宅房地產(chǎn)是最簡單的產(chǎn)品，可能因為簡單易操作。商業(yè)地產(chǎn)回報會更高，但可能更復(fù)雜，也更難以進入。張先生講的，以一個發(fā)展商的思路，轉(zhuǎn)到做商業(yè)地產(chǎn)，十有八九初期都有問題，這是很正常的。我們在初期的店鋪都不準備出售，隨著后期以后實際上我們大概銷售了5%-8%，到明年超過200萬，賣的雖然是比較少，但實際上這個并不重要，重要的是你是整個鏈。以前是做住宅地產(chǎn)的，加入到商業(yè)地產(chǎn)中，十有八九有要交學費的，關(guān)鍵是我們要換一個腦筋。

　　王玉德：宏觀調(diào)控以來，實際上調(diào)整最重的是商業(yè)模式，許總是做咨詢的是不是對這方面比較了解？

　　許朝陽：按照上海一年的銷售額來算，所謂的商業(yè)地產(chǎn)占20%，在全國是最高的。而國外像歐洲，這個比例接近50%；香港的前幾大的地產(chǎn)商，他們的銷售收入有40%來自于商業(yè)地產(chǎn)。而國內(nèi)的房地產(chǎn)大部分，像老牌萬科、金地，這些幾乎是100%都做住宅，他們是純住宅型的開發(fā)商。像大連萬達房地產(chǎn)在國內(nèi)是比較少的。從這個情況看，我覺得中國的房地產(chǎn)商業(yè)很有潛力，還有很大的發(fā)展機會。

　　為什么宏觀調(diào)控把這個(商業(yè)地產(chǎn))作為重點來抓？中央考慮的是宏觀的問題，而不是考慮開發(fā)商。宏觀上是最主要是金融風險，國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商資金量相對比較小，香港地產(chǎn)商他們的資金比較雄厚，他們有大的集團在支撐，香港的公司和歐美做商業(yè)地產(chǎn)的公司，他們可以接受持續(xù)和穩(wěn)定的回報，國內(nèi)的大部分的地產(chǎn)商是不能支持長回報的。中國其實做住宅也是一樣，也是一樣的舉債，把一切的風險轉(zhuǎn)移到銀行。反過來說，香港大的地產(chǎn)商為什么把商業(yè)地產(chǎn)商投入到這么大，因為他們有長期與穩(wěn)定的回報，他們靠業(yè)務(wù)的組合，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以他們可以做這種選擇。其實國內(nèi)的大部分地產(chǎn)企業(yè)不是很好，因此做這種商業(yè)地產(chǎn)面臨的風險相對大一些。

　　王玉德：目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)是在模仿西方的經(jīng)驗和操作模式，請教一下萬達的老總，有沒有中國特色的商業(yè)地產(chǎn)之路？

　　周良君：關(guān)于21世紀的報道，對于萬達早期有一個跟蹤，事實是從另外的眼光看萬達的經(jīng)營和管理。實際上我們現(xiàn)在已經(jīng)在全國15個大城市做了商業(yè)地產(chǎn)項目，估計在明年開業(yè)的將達到2萬平方米，除了早期的項目，我們現(xiàn)在仍然是用兩條腿走，今年也是。每年的銷售額保持在50個億，從商業(yè)來講，我們在2000年設(shè)計這樣的項目時候，早期的是房地產(chǎn)商人的思路，原以為對后期的事想得太多，但實際上這為我們后期的開發(fā)打下了非常好的基礎(chǔ)。從公司的組織結(jié)構(gòu)方面，我們現(xiàn)在有一個專門的非常大的事業(yè)部，一切是服從于他，從他的人力資源來看，應(yīng)該說用全部的配備來從事這件事。這就可以算是萬達的商業(yè)地產(chǎn)之路。

　　秦剛：我們今典不是專門做商業(yè)地產(chǎn)的，但是我們的蘋果社區(qū)22苑街，有一定的實驗性質(zhì)，因此引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。我的體會就是說我們形式其實很簡單，把30多個商鋪放在兩條商街上。但一個商場有其獨特的氣質(zhì)，不像商業(yè)模式、城市花園那樣簡單，必須在經(jīng)營的手段中考慮人的需求，就是說研究客戶的心理。要想提高我們商業(yè)地產(chǎn)的素質(zhì)，主要從這方面體現(xiàn)。