新快報記者　黃穎

　　深讀指引

　　近日，廣州市國土資源和房屋管理局公布了市民關心的廣州樓價：今年上半年廣州市原八區商品房(包括住宅、商鋪和寫字樓)樓價為5606元/平方米，比去年同期貴了332元/平

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方米，增幅6.3%；普羅大眾最關心的一手住宅均價為5111元/平方米，比去年同期貴了315元/平方米，增幅6.6%。

　　樓價經歷7年連續下降后為什么在今年開始上升？記者采訪后發現，廣州樓價上升除了因為去年下半年建筑材料全面漲價這一誘因外，經濟環境繼續向好使市民購房需求大增、土地政策、宏觀調控以及開發商自身托市都是促使樓價上升的重要因素。而有關專家更預測，下半年樓價將會在平穩的狀態下微升，購房者應按居住需要來購房，不應盲目追漲投資。

　　最直接誘因：去年下半年建材大漲價

　　今年廣州樓價得以上升，有賴于去年下半年建筑原材料的大幅度漲價。雖然它不是廣州樓價上升的主要原因，但卻是一條導火線，率先誘發了樓價上升。

　　去年8月開始，廣州的水泥、鋼材等建筑原材料不斷漲價，其中10月份更出現了100%的暴漲，建筑材料漲價使不少開發商開發成本增加。某具知名度的大集團開發商在去年底就曾表示，由于該集團使用建筑材料的標準一般會達到正常值的上限，所以建筑原材料的漲價對他們影響不少。從工程部獲得的數據，使用的水泥從210元/噸升至420元/噸，鋼材從2300元/噸升至3800元/噸。越秀城建僅水泥、鋼材兩項材料使開發成本上升了150元/平方米，加上其他材料如線管等的漲價總開發成本上升共200元/平方米。當時，大部分開發商因為建材漲價開發成本增加100-200元/平方米左右。

　　100-200元/平方米的成本增加，原本對其它地方的開發商來說并不是一個太大的影響，只要犧牲一丁點利潤就能掩蓋。但對于廣州樓市來說，商品房樓價經歷了連續7年的下降，從1996年的6677元/平方米下降至2003年的5274元/平方米，已經到達了谷底。也就是說，房地產開發已經進入了微利時代，樓價沒有一點水分，只要任何開發成本的增加都會引起樓價上升。

　　而另一方面，購房需求的增加，土地成本的增加等要素都將在樓價到達谷底時產生作用，拉升樓價。但是，這些因素發揮的作用是緩慢的，不能讓下跌的樓價突然反彈。在萬事俱備，只欠東風的時候，建筑材料的暴漲無疑成為導火線，直接引發了廣州今年的樓價上升。

　　最主要因素：商品房成交量升幅近幾年來最大，求大于供

　　樓價是否能上升最終還是要看市場供求關系。今年上半年，廣州市的購房需求大幅增長，買房的人多了，求大于供，樓價自然上升。換句話說，開發商能否升價賣樓，還得看市民愿不愿意買。所以，經濟環境好，市民購買力增加，購房需求大是廣州樓價上升的最主要原因。

　　據市國土房管局公布的數據，今年上半年廣州市原八區商品房成交量達394.36萬平方米，比去年同期大幅增長37.4%，是近幾年來最大的升幅。而今年上半年商品房的上市量為302.63萬平方米，供應比需求少了91.73萬平方米。另外上市量的增長幅度25.6%也遠低于成交量的增長幅度(37.4%)。所以，足見市民購房需求量的確在迅速增長。

　　心理因素：市民買升不買跌支撐樓價上升

　　絕大部分市民的購房心理都是“買升不買跌”。廣州樓價在年初的開始上升，促使不少市民提早入市買樓，買樓的人多了，也支撐樓價繼續上升。

　　自去年年底開始，由于房地產開發的主要建筑材料價格大幅度上升，廣州樓市已經傳出商品房要升價的風聲。的確，下半年一般都是開發商們促銷賣尾貨的時期，但不少開發商尤其是大集團推出的樓盤尾貨都沒有降價。今年年初，開發商們推出的樓盤新一期、新一批單位價格已經開始上升。一位購買海珠區某樓盤的陳先生回憶年初購房，他看中的一套單位只是過了兩周，就漲價了100元/平方米，前后兩周相差1萬元，于是立刻買了房子，后來該樓盤的價格還在漲呢。

　　某開發商的營銷策劃負責人表示，現在買家就是這樣的心理，看著選中的單位樓價不斷下降，當然不會立刻購買，而是等候它繼續降價，但看到樓價一周比一周高，即使認為價格高，也會立刻購買。可以說，廣州樓市今年的升價“風”使不少本打算下半年或后期才購房的買家提前入市了，促使商品房成交量大增。但反過來，正因為購房者多了，才能支撐樓價繼續上升。從市房管局每月公布的商品房成交均價就可以知道，上半年廣州樓價每月都在上升。

　　政策因素一：土地供應透明化、預售證門檻提高增加開發成本

　　在房地產業界里，誰都會說一句“廣州的房地產開發越來越規范了”。而市場的規范，意味著開發商不能再以紅線低價劃地，不能打了地基就賣樓。規范的土地供應和預售政策增加了開發商不少開發成本，逐步被反映到樓價上。

　　首先是土地的供應。早在1998年開始，廣州市已經開始取消劃撥經營性土地，后來更規定所有房地產經營性用地都必須公開出讓，折斷了開發商早期以紅線低價劃撥土地的路子。開發商們要取得土地，只能通過政府每年的賣地行動，或者通過市房地產交易中心公開掛牌、拍賣等取得其他開發商轉讓出來的土地。由于土地供應的透明化，這些土地的價格遠高于以前開發商們劃撥獲得的土地價格。土地成本占了整個房地產開發成本的三分之一，該成本提高無疑直接拉升樓價。

　　另一方面，早年開發商們通過劃撥取得的開發用地經過多年的開發，存量土地不算太多了，今年政府公開出讓的土地都進入了開發、銷售階段。這些新取得的“貴價”土地必然賣出高樓價。

　　其次，為了防止爛尾樓產生，廣州也實施了不少提高房地產開發門檻的政策。如預售政策，開發商所建樓宇，多層要封頂、高層建至三分之二以上，才能拿到預售證進行賣樓。這一政策的實施使開發商的房地產開發啟動資金大大增加，其中不少來自銀行貸款，無疑增加了開發成本。

　　政策因素二：宏觀調控影響房地產投資市場

　　去年6月出臺的121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》和8月的國務院18號令《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，給了房地產業“溫柔的一刀”。今年3月份以來，《商業銀行房地產貸款風險管理指引》等針對房地產行業的金融政策又接踵而來：央行再次提高存款準備金率0.5個百分點；房地產開發固定資產投資項目資本金比例從原來的20%提高到35%；“五一”前，銀行在短時間內停止放貸。通脹壓力下，關于加息的傳言也不絕于耳。這一系列調控政策的環環相扣，無不顯示政府已經下決心嚴厲調控房地產市場。

　　這一系列國家宏觀調控政策目前已威力初顯，對國內許多大城市房地產市場都造成了較大影響，紛紛出現房地產投資市場萎縮、新開工面積減少、可上市量下降、交易量減少的趨勢。反映到廣州樓市，不少房地產商都已明顯被迫放緩了項目開發進度，廣州各大集團年初時宣布將在年初、年中上市的項目，推出時間都一延再延。并非發展商不著急推貨，而是因為資金問題影響了進度。

　　供應量有所減少，需求卻不斷增加，求大于供，促使樓價上升。

　　人為因素：開發商托市

　　在眾多內在因素促使樓價上升的情況下，開發商們為了自身利益當然更采取多種托市手段。

　　在去年底今年初，廣州樓價還未有真正升幅的時候，開發商們已經紛紛表示春節前后一定升價。樓價尚未升，樓市漲價“風”已經刮起。更有1月初廣州八大房地產巨頭開發商召開“峰會”，八大地產商老板級人馬共同探討廣州樓價，無疑給了廣州樓市一個信號———廣州樓價快要漲了。

　　另一方面，開發商尤其是地產開發大集團，他們為了促升樓價，也為了提升樓盤質量，對于樓宇產品做了更多的投入。例如，不少樓盤的裝修標準明顯提高，富力地產今年新推樓盤富力桃園裝修標準就是富力眾多樓盤中標準最高的。又如建筑、規劃資金投入的增加，恒大集團為了提高樓盤整體素質，砸掉了耗資千萬元的金碧世紀花園中心園林。開發商們對產品質量重視，投入成本的增加，也將一定程度體現在樓價上。

　　預測：下半年樓價不會大漲

　　在上半年樓價的不斷上漲中，市民更關心的是下半年樓價是否繼續上漲。記者采訪多位購房者和業內人士，他們表示現在樓價的上漲暫時不會影響市民的購買欲，而廣州樓價在下半年將不會再有大幅度的上漲，估計漲幅在3%-5%內，市民購房可以按需入市。

　　買家能接受現在樓價

　　就目前樓價的市場反應來說，絕大部分市民都能接受。除了反映在今年首季度商品房成交增近五成外，“五一黃金月”的銷售數據也是最有力的支持。一位剛在海珠區購房的首次置業者林先生表示，現在樓價真的在漲，過一兩周時間去看同一套房子價格都高了，既然是需要買房居住的，當然要趁早買了，否則售價越來越高，現有的錢買不到好的房子了。一位擁有多套物業的業主表示，買房子是買升不買跌，既然樓價升了，購房可以保值，舊房子也可以放租投資，樓價升高一點沒有關系。

　　中原地產項目部拓展總監黃韜就表示，一手住宅樓價僅有3%-5%的上升，以一套50萬元的房子來算，總房價也就上升了1.5萬-2.5萬元，攤分在首期款和月供上分別較微，加上開發商會送出一些優惠折扣，雖然樓價的確上升了，但市民并不會有太大的反感而不愿意接受。

　　下半年樓價只有微調

　　早在今年初，城建開發集團董事長李飛就曾表示，廣州樓價的上漲，不是惡性的，而是理性、良性的增長，所以房價不會有一個大的起伏。一位業界資深人士也表示，今年“五一”期間樓盤整體樓價比去年同期上升了200元/平方米左右，但可以看到開發商的裝修標準、樓盤環境等的投入大了，單是裝修標準都有幾百元/平方米的上升，所以數據上樓價是上升了，但實際上樓價上升并沒有200元/平方米，甚至沒有漲價也是可能的�，F在，廣州樓市已經進入理性發展階段，一切都由供求關系來決定，開發商的暴利時代早已經過去，市場的供應量也非常大，所以下半年樓價只會有微調，而不會暴漲。

　　近日，在廣州代理眾多樓盤的經緯物業董事總經理歐俊文就表示，預計下半年廣州樓價會有3%-5%左右的升幅。

　　而房地產業界專家亦提醒購房者：樓價是否上升不應該是買樓的主要原因，市民應該根據自己的實際居住需要來購房；盲目地跟風買樓投資，則容易導致投資失敗。