★文/李琳

　　歐美大鱷京城“擴張”

　　2004年7月，堪稱“全球開發商老大”的美國漢斯地產在北京繼成功開發了萬國公寓以及盛世大廈等用于租賃的公共建筑之后，第一次面向居民住宅投資的高檔住宅項目—公園

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大道建成開盤。該項目位于朝陽公園正門對面，總建筑面積為25萬平方米。漢斯經過幾年小心翼翼的探索，如今借著北京房市對外資利好的東風迅速擴張市場。

　　目前，在北京市現有的房地產企業中，外商投資的有近一百個。更重要的是，歐美資本的進入擴張之勢一浪蓋過一浪—沒進入的想方設法地進入，已進入的抓緊擴張勢力。

　　另一家美國知名的地產商—美國第一都市集團此時也迅速發力，在北京開發了“第一都市”項目，進軍京城高檔住宅市場。該項目位于朝陽區，號稱“原汁原味”的美式公寓。

　　加拿大LVC國際投資集團則抓緊圈地，買斷了密云水庫東岸白龍潭景區內4平方公里的土地和密云水庫東岸、南岸15平方公里的土地，計劃將這塊地開發成一個綜合性的旅游度假區。除此之外，加拿大LVC國際投資集團還即將在北京開發奧林匹克山水莊園和密云山水莊園。

　　英國人也邁出了在北京房地產市場擴張的第一步—由英國道豐國際集團控股60%的中關村(豐臺)總部基地，位于西南四環，計劃3至5年建成。

　　除了地產洋鱷的拼命擴張以外，覬覦北京房市“盛宴”已久的眾多歐美基金也加入了搶食“奶酪”的行列。美國房地產同業公會房地產基金、韓國房協房地產基金、德意志銀行房地產投資基金三個國際基金巨頭就是這場“盛宴”的熱情追逐者。

　　據中原地產提供的消息，目前，美國房地產同業公會房地產基金已經與北京置地簽訂合作協議，投資開發一個位于北京北部的住宅項目；德意志銀行房地產投資基金目前已經簽訂協議投資北京的兩個住宅項目，一個位于小湯山，另一個位于東四環。

　　又“圈”長三角

　　歐美洋鱷在北京房地產領域的擴張，可謂是波瀾壯闊。而市場潛力巨大的長三角地區自然也是洋巨頭們關注的重中之重。很多實力雄厚、覬覦良久的歐美資本都想把握時機在這個大市場中占領重要席位。

　　2004年5月28日，美國洛克菲勒集團擊敗在上海地產界風光多時的海外華人軍團，奪得上海外灘源項目的總體開發權，這是歐美地產巨鱷“圈地”長三角輝煌勝利的肇始。

　　而此前幾周，于南京舉行的“相聚長三角—海外投資發展服務活動周”上，法國房地產開發與住房建設集團、美國大通投資集團公司、加拿大萬事達國際集團等國際房產大鱷對到長三角參與房地產開發和城市規劃改造都表示出極大的興趣。加拿大萬事達國際集團當場就和南京鼓樓老城環境改造指揮辦公室簽訂了開發龍江小區日月廣場的合作意向。而法國第二大房產巨頭—法國房地產開發與住房建設集團則承諾在長三角全面考察。

　　其實，法國人早就想到長三角投資商品房。據法國乾納國際管理發展戰略事務所韓國剛總裁介紹，法國房地產開發與住房建設集團對南京的地產開發項目非常感興趣，目前已經和溧水經濟開發區就6萬平方米配套服務區、3.3萬平方米標準廠房建設和開發建設法國工業園區達成口頭合作意向，預計投資額將達到2200萬美元。

　　法國投資團首先會去浙江省嘉興市考察商品房和賓館開發項目。有知情人士透露，法國投資團在嘉興的這一項目涉及金額達2億元。10月份，包括法國現任城市與住宅部長、法國房地產開發與建設公司董事局成員等在內的8人考察團將來南京。屆時，關注的重點將是商品房開發、賓館及城市規劃改造的相關項目。而被稱為“金陵第一古街”的旅游開發項目—南京高淳老街項目，據稱也將在“8人考察團過來的時候定下來”。

　　與長三角房地產建設領域“圈地”相映成趣的是，歐美資本圈占的對象還包括長三角的房地產金融領域。不久前，摩根士丹利發言人透露，由大摩房地產基金注資的上海盛融公司未來資金會主要投向上海的房地產項目。

　　澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行成立的中國子公司麥格理管理咨詢(上海)有限公司總經理章利華也透露說：“麥格理銀行投資銀行部收購了荷蘭國際集團(ING)的部分中國業務，加大了在華的房地產投資。”

　　政策吸引外資進入

　　實際上，歐美資本進入中國地產業已不是什么新鮮事。早在1997年底，第一個來中國吃螃蟹的歐美地產商——美國漢斯地產公司就已踏入中國。但是，像目前歐美資本鋪天蓋地的大舉進入卻是前所未有。

　　據預測，未來5年內，中國內地房地產開發投資將達35800億元人民幣，平均年增長率為7%。而住宅項目25%利潤率，更是吸引著歐美資本的眼球。根據WTO協議，中國政府到2004年允許外商成立獨資房地產企業，同時合資合作房地產企業享受“國民待遇”。這表明，外資開發商除了不能開發一級土地外，他們在項目開發上與本土開發商的待遇已是相同的了。

　　2004年1月，北京市發布的4號令規定：從2004年1月9日起，北京市停止所有經營性項目的土地協議出讓，全部采取招標、拍賣、掛牌的方式在土地市場公開交易。這對一直覬覦北京房地產市場的歐美開發商來說，不啻是一個絕好的消息，4號令將使他們能夠和本地開發商站在同一個起跑線上。而在上海、廣州、深圳等大城市，土地市場化更是走在北京前面。

　　2003年6月底，央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的出臺，使得本土開發商感受到巨大的資金壓力。不斷規范的市場環境對本土開發商獲取土地和資金設定了越來越嚴格的要求。開放性和競爭程度的驟然增加，無疑為資本充裕的歐美地產商創造了進入中國的絕好商機。歐美資本巨鱷正是抓住這一天時、地利，前赴后繼地趕赴中國房市這場“盛宴”。

　　歐美資本攪擾房市棋局

　　歐美資本除對北京、上海兩個房地產發展中心地區攻勢猛烈外，對以廣州為龍頭的珠三角地區也表現出強勁的攻入勢頭。據廣州市統計局有關調查顯示，廣州市上半年房地產開發出現新一輪高溫現象，大量外資的搶灘入穗就是新高潮到來的“前奏”。

　　歐美資本對中國房市的大面積進入必然導致本土地產商市場占有率的萎縮。面對大批歐美資本攻城掠地般搶占利潤最豐厚的高端寫字樓市場和住宅市場，內地房地產開發商自然不甘落后。但是，目前本土地產業還存在著產業集中度低、利潤率低、產品同質化等缺憾，缺乏上規模、上檔次的地產旗艦企業。因此，本土地產業要想在短時間內迅速擴大市場份額，壯大實力，單靠整合本地資源是遠遠不夠的。

　　事實上，從去年開始，我國加緊了對房地產市場的規范化管理，同時銀行對金融放貸慎重了許多。不少中小開發商無法貸到款，資金壓力很大，只能通過手中的項目向外尋求合作、收購，否則難以維持，結果便是破產。相反，歐美地產公司在信貸上不成問題，資金充裕，同時它們自身也在尋求合適的并購對象，以便擴張自己的實力。這無疑也為歐美洋鱷們“吞并”中國本土地產創造了良機。在并購與被并購的背后，內地樓市隱藏著劇變，引而待發。

　　值得注意的是，歐美洋鱷不會攜帶資金“單槍匹馬”進入內地房地產市場，而是要以強勢的資金、技術、銷售、物業管理“排陣入市”。而我國現有的2萬家房地產企業長期存在著規模小、資金少、服務差、資質低等問題，處于絕對劣勢，缺乏競爭力；同時，大量國有房地產企業還處于轉制過程中，與市場經濟的要求不相適應，其經受市場競爭、抗御市場風險的能力都無法與外資房地產企業相提并論。從實力上講，歐美洋鱷屯兵中國地產，短時間內趕超本土企業似乎并不是難事。

　　如今的中國房地產市場，“洗牌”才剛剛開始。歐美資本咄咄逼人的進攻“搶食”，使中國房地產市場快速進入“資本為王”的時代，只要資本雄厚，就能傲視群雄。現在，巨口已經張開，吞并還會遠嗎？