★《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》實(shí)習(xí)記者王超/北京報(bào)道

　　從2003年到2004年上半年，地產(chǎn)新貴“順馳”可謂全國(guó)到處“開(kāi)花”，在超常規(guī)擴(kuò)張的過(guò)程中，引來(lái)業(yè)界對(duì)順馳的關(guān)注和議論，其中對(duì)順馳資金鏈的質(zhì)疑最為突出。

　　近日，記者打通順弛北京地區(qū)新聞中心的電話，幾經(jīng)周折，電話轉(zhuǎn)給了北京地區(qū)一

中行新上網(wǎng)抵債資產(chǎn) 斗三國(guó)與眾將一拚高下 無(wú)線精彩 無(wú)線雅典 走入香港夢(mèng)想之都

位楊副總，他表示，順馳的資金來(lái)源是多渠道的，資金鏈絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題，主要是靠快速銷售、快速回籠資金實(shí)現(xiàn)資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，合作伙伴的錢(qián)和金融機(jī)構(gòu)的融資也是順馳資金的一大來(lái)源，所以外界對(duì)順馳資金鏈的擔(dān)憂是多余的。但他表示不方便回答更多的問(wèn)題。

　　迅速擴(kuò)張?jiān)赓|(zhì)疑

　　對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)講，任何一個(gè)動(dòng)作都有目的，順馳的迅速擴(kuò)張實(shí)際顯示了它的一種發(fā)展模式，以超高速發(fā)展來(lái)達(dá)成壯大自己的目的。不過(guò)，這確實(shí)是一招險(xiǎn)棋。

　　順馳成立于1994年，最初以房地產(chǎn)銷售代理起步，后來(lái)進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，順馳自去年9月至今年3月的半年間，已經(jīng)進(jìn)入了北京、石家莊、上海、南京、無(wú)錫、蘇州、成都、長(zhǎng)春、榆次、荊州、保定、武漢等城市并開(kāi)始了作業(yè)，獲得的土地項(xiàng)目超過(guò)了10個(gè)，面積超過(guò)了5000畝，購(gòu)地資金近70億元。而去年順馳銷售額僅有40億，何況順馳又公開(kāi)宣布，他們將在2004年做到100個(gè)億的銷售額。如此神話般的擴(kuò)張?jiān)獾搅藰I(yè)界的質(zhì)疑，順馳靠什么支付昂貴的地費(fèi)？又如何保持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)？

　　業(yè)內(nèi)的地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，順馳是想借助上市融資達(dá)到超常規(guī)發(fā)展的目的。雖然順馳拿地為自己上市創(chuàng)造了良好的條件，但是不容回避的問(wèn)題也出現(xiàn)在順馳的面前，這就是資金。

　　對(duì)于外界對(duì)其資金鏈的質(zhì)疑順馳的答復(fù)很干脆：“資金從來(lái)不是順馳的瓶頸�！�

　　在順馳提供的資料中稱，迅速回款可以緩解資金壓力。順馳的業(yè)務(wù)中心是圍繞現(xiàn)金流來(lái)展開(kāi)的，包括全公司統(tǒng)一調(diào)度資金、緩交買(mǎi)地的錢(qián)、提前收取業(yè)主購(gòu)房款、利用合作伙伴的資金等等。這一整套辦法，保證了現(xiàn)金流的穩(wěn)定。更重要的是，它放大了資金的杠桿效應(yīng)和加速了資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)，使公司可以做起比同等公司更大的業(yè)務(wù)。

　　但一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“那就是挪東墻補(bǔ)西墻，利用不同項(xiàng)目進(jìn)程之間的時(shí)間差，通過(guò)資金在多個(gè)項(xiàng)目之間的調(diào)配，來(lái)保證資金鏈不至于斷裂。用一個(gè)形象的比喻，這是在玩現(xiàn)金雜技�！�

　　順馳缺不缺資金

　　一位順馳員工向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》透露，順馳現(xiàn)在頻繁開(kāi)會(huì)，預(yù)算由半年做一次變?yōu)橐恢苷{(diào)整一次，因?yàn)槊堪l(fā)生一個(gè)變化，不僅影響一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)公司，還可能影響全局，這就需要及時(shí)對(duì)預(yù)算體系做一個(gè)調(diào)整。這種現(xiàn)象或許暗示出順馳資金鏈緊繃的程度。

　　順馳集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌在做客新浪時(shí)說(shuō)：“我們的資金鏈?zhǔn)菦](méi)有任何問(wèn)題的。”他以“順馳.領(lǐng)�！睘槔齺�(lái)說(shuō)明：“領(lǐng)海項(xiàng)目的土地款總共是9.05億，按合同規(guī)定，開(kāi)盤(pán)前順馳要付30%，也就是2.7個(gè)億左右，2004年底再付30%，余下的將在2005年付清。截止到6月19日“順馳.領(lǐng)海”開(kāi)盤(pán)，順馳投入的資金是總共3億多。而“順馳.領(lǐng)海”開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就實(shí)現(xiàn)回款1個(gè)多億。這樣看來(lái)，靠領(lǐng)海項(xiàng)目自身的銷售回款就足可以支撐后期開(kāi)發(fā)和土地款的支付了。不僅如此，當(dāng) ‘四證一計(jì)劃’齊備后，項(xiàng)目還可以獲得貸款�！�

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)前提是付款條件允許，而且銷售順利。單個(gè)項(xiàng)目的成功并不能代表整個(gè)公司運(yùn)作沒(méi)有問(wèn)題。目前順馳的這種運(yùn)作方式風(fēng)險(xiǎn)極大，如果一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)危機(jī)，將可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，而使順馳受制于輿論、消費(fèi)者、合作伙伴、銀行、政府等等。

　　該人士稱，順馳的資金鏈問(wèn)題直接影響了北京順馳項(xiàng)目的銷售。統(tǒng)計(jì)資料顯示，“林溪”從開(kāi)始銷售至今年7月13日，登記售出面積僅占可售部分的1/3，銷售總額約合1.3億元。如果“順馳.領(lǐng)海”的銷售回款按照順馳方面的說(shuō)法以2億元計(jì)算，那么現(xiàn)在回款總額大概是3.3億元。也就是說(shuō)，北京順馳兩個(gè)項(xiàng)目的銷售款才夠啟動(dòng)“順馳.領(lǐng)海”一個(gè)項(xiàng)目。

　　撲朔迷離資金鏈

　　仔細(xì)觀察順馳所圈的地，就會(huì)發(fā)現(xiàn)大部分地圈在了并不太發(fā)達(dá)的省份，規(guī)避了競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的省市。以洛陽(yáng)為例：洛陽(yáng)相對(duì)不太發(fā)達(dá)，很多大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不愿向那里投資，而順馳卻反其道而行之，在洛陽(yáng)圈地開(kāi)發(fā)。由于順馳比較有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且較有實(shí)力，當(dāng)?shù)卣�府十分歡迎。孫宏斌也曾說(shuō)：“我們所到之處，都贏得了政府最大的理解和支持�！表橊Y北京地區(qū)楊副總告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，順馳和許多地方公司因共同開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)而成為合作伙伴，估計(jì)在全國(guó)的開(kāi)發(fā)商中順馳的合作伙伴是最多的，他們甚至愿借錢(qián)給順馳。這也緩解了順馳的資金壓力。

　　合作伙伴為什么愿意借錢(qián)給順馳呢？北京地區(qū)楊副總表示，主要是順馳項(xiàng)目做的好，是商業(yè)秘密，不方便透露。

　　與此同時(shí)，另一個(gè)不能忽略的事實(shí)是順馳在二手房中介市場(chǎng)上同樣“一路領(lǐng)跑”，目前順馳在天津擁有100家房屋中介直營(yíng)連鎖店以及近200家社區(qū)協(xié)作店，同業(yè)市場(chǎng)占比高達(dá)30%。順馳的連鎖經(jīng)營(yíng)模式于北京、上海、南京、蘇州、成都、廣州、石家莊、沈陽(yáng)等地也是“遍地開(kāi)花”。這種現(xiàn)象很容易讓人聯(lián)想到，急需資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)把中介市場(chǎng)的閑散資金聚集起來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流。但這種猜測(cè)遭到了孫宏斌的否認(rèn)，他說(shuō)現(xiàn)房和二手房目前完全是兩個(gè)體系，在資金上是完全割離的，二手房的擴(kuò)張非�？欤�順弛不時(shí)還對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行一些支持。由此看來(lái)二手房的紅火并沒(méi)有解決任何資金問(wèn)題。

　　從對(duì)順弛的合作伙伴和銷售回款這兩個(gè)方面看，順弛資金來(lái)源難以確定。但順弛的確十分精于用較少的資金在幾個(gè)項(xiàng)目間運(yùn)作，并追求迅速回款。可問(wèn)題是天津是順弛的老本營(yíng)，運(yùn)作起來(lái)自然比較成熟和得心應(yīng)手，而在全國(guó)遍地開(kāi)花時(shí)，順弛面對(duì)的將是幾十個(gè)項(xiàng)目，盡管不是同時(shí)操作，但畢竟比在一個(gè)地區(qū)操作要難得多，風(fēng)險(xiǎn)也大得多。

　　“圈地”意在上市？

　　順馳圈地形成規(guī)模，其實(shí)已有業(yè)內(nèi)人士分析到順馳準(zhǔn)備上市的企圖，并以此證明順馳聚地意在上市以緩解資金壓力，資金鏈確實(shí)有問(wèn)題。順馳集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)汪浩這樣應(yīng)對(duì)：“順馳赴港上市，重要的是要改善現(xiàn)金流、完善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，融資10多億港元在100億的銷售回款中占不了多大比例�！钡珮I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些資金對(duì)于如今的順馳來(lái)說(shuō)確實(shí)可解燃眉之急。

　　現(xiàn)在順馳正在以積極的姿態(tài)為上市成功做準(zhǔn)備，畢竟他擁有上市最必要的土地儲(chǔ)備，這是他最大的籌碼。如果上市成功，那么順馳就有望實(shí)現(xiàn)他要做地產(chǎn)老大的抱負(fù)。

　　而一位上海地產(chǎn)界人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，順馳并不會(huì)以上市為主要目標(biāo)，他們真正的目的是用這筆錢(qián)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)土地。而購(gòu)買(mǎi)土地并不僅僅是為了開(kāi)發(fā)，而是指向最終極的目標(biāo)——房地產(chǎn)金融，而土地恰好是房地產(chǎn)金融賴以生存的最基本條件。這才是順馳最后的“王牌”。

　　有專家告誡，目前的順馳需要有足夠的既懂地產(chǎn)又懂金融的專業(yè)人才，否則在資本運(yùn)作上要碰到很大問(wèn)題�，F(xiàn)在順馳是在挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)銷售規(guī)律，風(fēng)險(xiǎn)很大。另外，加快現(xiàn)金流的回款是可以做到的，但是需要更多的渠道融資成為順馳發(fā)展的關(guān)鍵。