本報記者 丁凱 北京報道

　　“我們試圖通過招投標(biāo)這一市場化手段來獲取房地產(chǎn)市場更為精確的需求信息。”北京奧運場館土地一級開發(fā)指揮部的一位工作人員表示，“市場中有很多不確定因素，光憑感覺進(jìn)行判斷，市場會給你教訓(xùn)。”

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　　作為招標(biāo)方，北京市土地整理儲備中心和北京奧運場館土地一級開發(fā)指揮部于2004年4月28日正式展開北京奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)地塊策劃招標(biāo)。6月上旬傳來消息，中原(中國)物業(yè)顧問有限公司、思源聯(lián)合體(由深圳思源企業(yè)管理顧問有限公司與北京思源宏業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司組成)兩家勝出。

　　無論官方、學(xué)者還是業(yè)界，對于該地塊的預(yù)期都是未來北京城市功能中心之一，在北京乃至全國，區(qū)域規(guī)劃失誤的前車之鑒歷歷在目，該地塊巨大的發(fā)展?jié)摿κ拐�府的�?dān)子重若千鈞。雙重壓力，使得招標(biāo)方在此次招標(biāo)中著眼于市場需求，也推動區(qū)域總體策劃和規(guī)劃在市場化道路上再進(jìn)一步。

　　市場的教訓(xùn)

　　一次失敗的規(guī)劃可能造成什么？北京大都會街的名字在房地產(chǎn)業(yè)界甚至成為蕭條的代名詞，設(shè)計規(guī)劃由政府親身躬行，最終無法實現(xiàn)政府憧憬中的車水馬龍，在開始營業(yè)一年多的時間內(nèi)，只能用冷寂形容其處境。同樣由政府親操規(guī)劃的濟南泉城路也沒有達(dá)到政府想象中“金街”的檔次，開業(yè)半年仍有鋪位空置、特賣場和地攤大行其道。

　　于是，招標(biāo)開始了，將專業(yè)的事交給專業(yè)的人來做，是區(qū)域總體策劃和規(guī)劃市場化的第一步。中關(guān)村西區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的中標(biāo)者是清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院，在規(guī)劃設(shè)計方面，他們是專業(yè)的學(xué)院派，而建立平衡的市場供需關(guān)系，卻需要對市場有精準(zhǔn)的了解，中關(guān)村西區(qū)的寫字樓租售指數(shù)已經(jīng)持續(xù)一年半下降，空置率卻在攀升。業(yè)界評論人士不留情面地指出：“即使按最樂觀的估計，中關(guān)村商務(wù)配套建設(shè)至少也要10年才能滿足市場需求。”近日仍有媒體認(rèn)為：該區(qū)域?qū)Ω邫n酒店的需求日益加大，但大企業(yè)進(jìn)駐率卻不高，表明真正的供求市場尚未形成。

　　供需脫節(jié)是癥結(jié)所在，而此次奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)地塊的策劃招標(biāo)直接針對需求，對癥下藥是市場化的第二步。

　　2004年5月底，經(jīng)過國際招標(biāo)，金融街新規(guī)劃出爐。這次招標(biāo)的主旨是調(diào)整原規(guī)劃，著力打破原有規(guī)劃帶來的發(fā)展瓶頸。

　　金融街整體缺乏餐飲、娛樂和休閑配套已是眾所周知，而這一規(guī)劃失誤尤以在較早建成的南區(qū)為最。由于缺乏國際化氛圍，外資金融機構(gòu)鮮有問津者，2003年底，區(qū)內(nèi)中資金融機構(gòu)占92%以上。數(shù)年來，盡管政府關(guān)愛有加，金融街的國際化競爭力仍然萎靡不振。

　　美國SOM公司在此輪招標(biāo)中折桂，其方案綜合了辦公、會議、住宿、休閑、娛樂、餐飲、購物、運動、演藝等多種功能，在設(shè)計上突出了國際化和生態(tài)人性化，其勝出為這次招標(biāo)蒙上了濃重的“辨癥施治”的色彩。

　　對于奧林匹克公園中心區(qū)商業(yè)地塊的招標(biāo)，招標(biāo)方顯然深思熟慮：“這個項目如果交給規(guī)劃設(shè)計院來完成，的確有些勉為其難，因為項目的主要內(nèi)容不僅僅是規(guī)劃設(shè)計層面，更包含房地產(chǎn)市場層面。我們需要投標(biāo)人從北京甚至全國整個房地產(chǎn)市場的背景出發(fā)，從市場需求角度探討本區(qū)域未來的發(fā)展。”

　　前車之鑒成了催生招標(biāo)的第一股力量。北京奧運場館土地一級開發(fā)指揮部的工作人員表示：“現(xiàn)在不能想著皇帝的女兒不愁嫁，我們對于市場的感覺沒有大家那么好，這一區(qū)域的規(guī)劃還不細(xì)致，在向投資者推介的過程中會有很多不確定因素，所以需要通過市場化方式來化解這些因素，讓將來的投資者對地塊的功能定位和發(fā)展前景有清晰的認(rèn)識。”

　　“孵化”中心區(qū)

　　北京奧林匹克公園中心區(qū)東臨北辰東路、西臨北辰西路、南臨北四環(huán)路、北臨奧林匹克森林公園，面積約3平方公里，招標(biāo)涉及地上建筑面積達(dá)137萬平米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)或文化兼容商業(yè)。

　　從國外情況來看，商業(yè)與奧運似乎總是合不來。一位參與評標(biāo)的業(yè)界老總指出，歷屆奧運會過后，場館周邊的商業(yè)設(shè)施就走向蕭條，該區(qū)域內(nèi)有大面積的商業(yè)設(shè)施，如何通過一個明確的主題來吸引人流，是一個關(guān)鍵問題。“悉尼奧運會由于選址遠(yuǎn)離市中心，奧運過后場館周圍十分冷清，為了避免這種情況，考慮到這個區(qū)域未來的可持續(xù)發(fā)展，我們從最初選址的時候就選擇了距離城市中心較近的位置。”

　　此外，這一地塊已經(jīng)被人們設(shè)想為未來北京的城市功能中心。北京奧運場館土地一級開發(fā)指揮部的工作人員表示：“總體規(guī)劃中已經(jīng)確定該地區(qū)為新的城市功能中心，至于成為哪個級別的中心，只能看將來這個區(qū)域的影響力。這與區(qū)域未來的運營狀況直接相關(guān)。培育功能中心使其符合市場需求，符合城市整體布局的要求本來就是我們招標(biāo)的題中之義。”

　　北京大學(xué)不動產(chǎn)鑒定研究中心主任馮長春教授也認(rèn)為，這一地塊將來“至少會成為北京北部一個帶有突出文化色彩的商業(yè)副中心”。參與項目策劃的北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場研究部徐超和周薇表示，其工作的方向也是打造這一新的城市中心，只是具體的主題和基調(diào)還沒有確定。

　　區(qū)域的特殊性是催生此次招標(biāo)的另一力量。沒有國際成功經(jīng)驗可供借鑒，在奧運過后仍然使區(qū)域繁榮并成為城市功能中心，這對于兩家中標(biāo)者是一項高難度任務(wù)。“中原和思源目前正在各自完善方案，最終視其工作成果有可能采用某一家公司的方案，也可能綜合考慮兩個方案的優(yōu)勢。”該工作人員介紹。

　　招標(biāo)方5月9日組織的實地踏勘中，聚集了大量內(nèi)外資顧問行和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，甚至有從事地形圖測繪的后續(xù)服務(wù)公司。據(jù)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場研究部總監(jiān)徐成峰透露，當(dāng)時有21家境內(nèi)外房地產(chǎn)顧問咨詢公司對該項目表示出興趣。

　　5月21日下午兩點是投標(biāo)的最后時限，據(jù)北京奧運場館土地一級開發(fā)指揮部工作人員透露，當(dāng)天招標(biāo)方共收到了9份標(biāo)書，其中一份因遲到而作廢。在最后剩下的8份標(biāo)書中，有3家具有境外背景，分別是港資背景的中原(中國)物業(yè)顧問有限公司、卓德測計師行有限公司與劉榮廣伍振民建筑師事務(wù)所�熛愀郏犛邢薰�司組成的聯(lián)合體、中外合資的中信仲量聯(lián)行，其余幾家均為內(nèi)資公司。

　　由于多種原因，不少境外公司雖然參加了實地踏勘，但沒有參加投標(biāo)。7月28日剛剛參加了策劃工作第一階段評審會議的仲量聯(lián)行戰(zhàn)略研究部負(fù)責(zé)人張藝藝透露，由于仲量聯(lián)行同時承接了奧林匹克公園附近的國際會議中心和城建的奧運村項目的策劃工作，因此不能向第三方透露對于該區(qū)域的看法，最終無法提出方案。據(jù)張藝藝了解，有幾家境外公司都因為正在運作其他項目而無法參加投標(biāo)。

　　奧運場館土地一級開發(fā)指揮部工作人員表示，項目策劃的市場化運作的好處在于“少花錢、多辦事”，在區(qū)域策劃及規(guī)劃中引入招投標(biāo)等市場化操作方式應(yīng)該是由國家大的經(jīng)濟環(huán)境決定的。

　　當(dāng)年CBD規(guī)劃方案向國內(nèi)外公開征集，但在規(guī)劃實施的過程中控制不力，以致2003年底縮減了200多萬平米規(guī)劃建筑面積。掌控CBD一級土地開發(fā)的中遠(yuǎn)地產(chǎn)的信托計劃也被200份的限制扼住咽喉。市場化腳步不斷向前邁進(jìn)，卻終究止于策劃和規(guī)劃的落實階段，在決定某些區(qū)域特別是位置顯赫、為政府和市場矚目的區(qū)域的命運時，這一市場化體系中，總體策劃和規(guī)劃的招標(biāo)還僅僅是一個組成部分。