特約記者 李綺冬 香港報道

　　內地少數幾個賺錢的香港地產商

　　“香港公司在中國內地發展房地產，現在沒有多少家真正賺到錢。據我所知，真正賺錢的就只有中國海外發展（0688.hk）和我們了�！鄙虾ｅ\秋花園的發展商，遠東發展��0

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035.hk�牳敝飨�邱達昌毫不諱言地說。因為他自覺已在中國摸索出一條本身善長又穩當的道路：專攻中產市場。

　　邱達昌說，遠東發展今后將集中力量在1000萬人口的城市中，發展成名牌TownHouse。他的理論是，“中國房地產大有做頭，香港現在700萬人，也‘養活’了幾大發展商。中國地產市場只是baby，還有很多成長空間�！�

　　不論以何標準，中產階層正在壯大，已是論者的共識。根據中國社會科學院以家庭財產15萬-30萬元之間為標準計，中國中產階層占總人口的19％。法國巴黎百富勤�烞NP�犚环荨吨袊�消費者前景》報告中提出，這個人群的家庭購買力達到75000至100000元，他們的消費者目標已經提高到10萬到100萬元的物品。一些經濟學家稱，這一消費群體的數量將會在2012年上升至全國總人口的五分之二。

　　錦秋花園的成功經驗，為邱達昌打下了強心針。邱達昌認為，除選對了客戶對象外，入市時間適當，懂得將馬來西亞經驗應用于中國，也是原因。

　　80年代、90年代是東南亞經濟騰飛之際，邱達昌看準中產階層冒起的勢頭，知道他們喜歡空間較大，私密性能好，但價格較便宜的房屋。因此，1994年他在馬來西亞買地興建大型排屋，動輒以千間計發展，取得驕人成績。1993、1994年間，中國實行宏觀調控，當時遠東系已在中國發展了一段時間，包括建立面粉廠、水泥廠等。邱達昌認為，中國樓市日后必定回升，便于1996、1997年趁低吸納，將他們在大馬的做法引入中國，在內地大建排屋，后來取得了比同行更大的利潤空間。邱達昌說：趁低買地，趁高賣樓，是干房地產生意的成功之道，在哪里都是一樣。排屋的概念在香港并不適用，因為以遠展的財力，不足以在香港購買到如此大的一塊土地。在中國內地的成功機會則要大得多。

　　遠東發展選取的錦秋花園所在地，剛好鄰近地鐵站，上海大學也選擇于附近擴建，這就使樓盤吸引力大增。

　　錦秋花園分16期，共8000套排屋(單元式住宅)，已出售了2000多套，尚有5300多套房屋待建。遠展發展計劃今年出售800間，以每間平均售價100萬元人民幣計算，800間剛好是8億元的銷售額。估計未來6年，錦秋花園可為遠東發展集團每年帶來數億元的穩定收入。此外，由于這樓盤的土地是近十年前的價格，物業毛利可高達55％。在扣除其它費用之后，每套物業利潤約為40萬元人民幣。邱氏對此充滿信心：“我們一年約供應1000個單位，這對一年銷售上10萬套的整個上海而言，只是一小部分，不怕吸納不了。”

　　邱達昌最近在內地“再下一城”。今年3月份，集團公布成功在四川成都取得另一大型住宅項目發展權，落實在成都興建一個類似上海錦秋花園的巨型住宅區，目標建屋數目是6000間。第一期試盤將先推出100個單位，其后逐步增加。

　　邱達昌說：“我們正在研究天津、成都的市場，可行性與上海不一樣。在上海，所謂中上樓宇的價錢，我認為是約每平方米6000至10000元人民幣。超過12000元，在中國而言已是豪宅，低于4000元是‘低價樓’了�！背啥紭莾r比上海低廉，與天津差不多，中高價樓盤是每平方米3000元至5000元。樓價雖不及上海，但毛利率可與之比美。

　　宏觀調控下如何面對競爭﹖

　　遠東系早在80年代已在內地發展，邱達昌親眼目睹了內地地產商的進步，可謂“一日千里”。他說：“以前香港公司不論在宏觀、微觀方面都勝過內地公司，現在只可在宏觀方面取勝�！眱鹊毓�司對當地熟識，在控制成本方面，有時比香港更有效果。例如他們知道當地哪個是最好的建筑商，哪家公司有實力，哪里能找到價廉物美的材料。香港公司的優勝之處是“真資本”公司較多，且在宏觀發展策略、經濟周期的掌握、建筑設計、包裝宣傳方面表現較佳。

　　邱達昌說，遠東發展已渡過了最困難的時期�！拔覀兊倪\氣好，今年5月宏觀調控開始，我與銷售部、發展部幾位經理開會。銀行收緊銀根，我問他們對公司有何壞處﹖同事回答，說錦秋花園最辛苦的5年時間已過去，已經不需要借貸來建設、發展，公司已賣了多期樓，賺了很多錢，還清了債項，宏調措施對遠東沒有多少影響。反而我們的對手沒有資金蓋房子，對我們更有利。”不少資金不足的發展商已向遠東求助，愿意出讓股權。

　　“目前國家政策是不鼓勵建別墅，但錦秋花園總規劃圖已經批出，因政策有規定，別墅減少了供應，而我們卻可以建，樓盤變得奇貨可居�！鼻襁_昌說，政府規定，樓盤要封頂才可賣樓，我們的三層樓別墅封頂只需三個月時間左右，不像那些建30層樓的項目，可能要等兩、三年才可收樓�！皳Q言之，我們在新例下無不利。”

　　“每天都有問題”

　　邱達昌可能是最早進軍內地房地產市場的香港發展商。早在1988年，他就已買下國內最早投標出讓的廣州花地灣住宅地，計劃發展成高尚住宅區。后來因合作伙伴廣東信托破產，由政府方面接手，經過馬拉松式談判，終于收購了對方的股權，遠東發展全資擁有該項目，近期將重新開始動工。

　　遠東發展還有一個廣州“新時代廣場”項目，也是因為1999廣東信托倒閉，內地多家銀行隨即收緊對中資公司的借貸，遠東的合作伙伴越秀企業受其影響，合資開發的這個工程因而受延誤。經過一連串商討，現在已重新啟動。

　　邱達昌說，“在中國開發經營真是好辛苦，每天都有新問題”。對發展商來說，最簡單而“典型”的問題出在物業管理公司。在香港，客戶欠交物業管理費，物業管理公司可控告他們。中國也可以，不過，客戶們會找很多借口。

　　銀行的態度在改變

　　邱達昌說，經過多年發展，中國近年地產市場的最大變化是國際化，即市場化了�！拔濉⒘�年前，中國分期付款制度還未完全成熟，目前已成熟了�！币郧般y行對發展商是認人再認樓，目前銀行對客戶是“認樓加認人”，先認樓再認人(即了解物業的價值，再評估借款人的還款能力)，可借給發展商20-30年發展的資金。

　　他解釋說，錦秋花園第一期發展時，銀行也是認人再認樓。認人，對我們不大方便(因為當時遠東在上海知名度還未夠)，當時銀行不是評估樓的價值，而是人的價值�，F在是認樓認項目。

　　遠東成功之處，不單在于懂得控制成本，而且深懂資金滾動式發展策略，投資巨大的項目只需小量前期資金，即可開動，銀行的上述變化對遠東發展十分有利。以成都項目為例，初步投資款項是1.5億至2億元之間，即可開發一個占地1200畝、建屋6000套的項目盤。為保證發展資金來源，遠東已獲得一項款額達6699萬美元的2009年期到期的零息可換股債券，這樣可確保發展資金供應正常。

　　邱達昌坦言，現在比以前更難取得土地，地產商成本增加了。地產商當然希望地價愈便宜愈好，但對中國長遠發展而言，這是健康的�！爸袊鴳�該停止土地的無限量供應。”邱達昌說。但他認為，政府應要想清楚是否準備實行“高地價政策”，如果不是的話，土地供應減少，成本增加，地產商會盡量把成本轉移至購房者身上。

　　邱氏家族

　　論財富與名望，相對于長江系的李嘉誠、新鴻基地產郭氏兄弟，新世界發展鄭裕彤等家族，遠東系的邱氏可謂小巫見大巫。但其創辦人邱德根的名字，在香港卻甚為知名。因為他曾經營帶給香港人無數歡樂的荔園游樂場，80年代入主香港兩大電視臺之一的亞洲電視。

　　邱德根原是上海小資本家，租了一家小戲院經營度日。1949年，只有25歲的他，帶著數百元身家，南闖言語不通的香港，開辟當時人口僅得兩萬的荃灣及新界元朗等荒蕪之地，經營戲院及荔園游樂場。33歲時，邱德根已是遠東銀行的創辦人。到了70年代，又創立了遠東發展（0035.hk）、遠東科技（0036.hk）、遠東酒店（0037.hk）三家上市公司。其后因投資失利，遠東系業務大滑坡，而邱德根在1988年又被控造假賬，審訊長達5年。后來，醫生證實他患老人癡呆癥而免于被控告，但自此對香港無心戀戰。

　　邱達昌是邱德根次子，畢業于日本上智大學工商管理及經濟學。1970年只有16歲，便奉父命只身到印尼策劃興建游樂場。1973年加入遠東發展，1978年升任董事總經理。1980年年僅26歲的他從“香港金王”收購上市公司利興發展（0068.hk），數星期內轉售即賺2000多萬，被香港證券界冠以“老虎仔”稱號。

　　邱達昌也受到1988年始的官司纏繞。1993年獲停止起訴后，次年離開香港到馬來西亞發展，曾以6000萬馬幣購入吉隆坡廣場，兩年后出售該物業，賺得8000萬馬幣，掘得第一桶金。他以私人身份成立的公司馬來西亞置地，成為當地五大發展商之一，平均每年有四五億港元利潤。因此部分當地人士稱邱達昌為“馬來西亞李嘉誠”。1997年，邱達昌更獲“拿督”頭銜。

　　邱達昌曾于90年代中積極參與遠東發展業務，出售公司非核心業務，把資金集中發展大中華的住宅及酒店業，改善公司業績。目前，遠東發展在香港有“三星級酒店大王”之稱。