最低補償單價大幅提高 世博會土地儲備前期動拆遷費用高達170億元

　　本報記者 沈浪

　　上海報道

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　　7月23日，上海市房地局在官方網站公布《本市城市房屋拆遷最低補償單價標準》，多數區域相比去年有明顯上升趨勢。在國務院46號文嚴厲叫停強制拆遷并要求拆遷補償資金必須按時到位的前提之下，大幅提高拆遷補償，成為上海2004年拆遷提速的必然先兆。

　　拆遷提速 考驗政府財力

　　1992年上海啟動了“365工程”，認定365萬平方米危棚簡屋為改造對象。為了完成這項工程，當時上海市制定了減免土地出讓金、住宅配套費包干等一系列優惠政策。資料顯示，僅為了拆除最后的125萬平方米危棚簡屋，上海市政府就曾撥出10億元巨資補貼參與改造單位。

　　2000年，上海完成了以拆除365萬平方米危棚簡屋為標志的舊區改造任務。自2001年起，又開始了新一輪舊區改造。2001-2002年經市建委、市房地資源局、市住宅局、市規劃局共同認定的舊區改造地塊共307幅，土地面積1350萬平方米，建筑面積1580萬平方米，其中舊里以下房屋1043萬平方米。

　　目前，有287幅舊改地塊已簽定了房地產開發合同，這些地塊涉及舊里以下房屋約1000萬平方米，居民約25萬戶，占認定總數的93.5%。

　　據2000年調查，至2000年末，上海還有舊里以下舊住房2015萬平方米，占地3600多公頃。因需帶拆和規劃需要成片改造，舊區改造需拆房屋總量為3200萬平方米。扣除2001-2002年已認定舊區改造地塊，還有舊里以下舊住房973萬平方米，需拆除房屋總量1639萬平方米，占地2250公頃。

　　不過，盡管在舊改過程中，上海政府一貫態度積極、投入巨大，但改造任務的進程依舊艱巨得超乎想象。

　　2001年-2003年，全市共核發房屋拆遷許可證1130張，批準拆遷居民27.6萬戶，拆除居住房屋建筑面積1501萬平方米(其中二級舊里以下1292萬平方米，占86%)，拆除非居住房屋建筑面積600.8萬平方米。

　　而據知情人士透露，這三年中實際動遷居民為24.97萬戶，拆除居住房屋1347萬平方米。而在拆遷過程中，滯留下來的居民安置成了政府和開發商的一大難題。

　　“從某種程度上講，開發進度決定了利潤額度。”一位在上海經營多年的開發商表示，盡管開發商不直接參與拆遷工作，但這一環節是否順利，直接影響到項目的運作。

　　一些2000年就批下的改造地塊，甚至到目前都沒有完全解決，而這些由于拆遷滯留所產生的問題，不僅令各級政府頭痛不已，更是促成動遷成本水漲船高的直接原因。

　　在這次最新公布的上海市2004年度城市房屋拆遷最低補償單價標準中，對拆遷補償標準再次進行修改，相比去年上升趨勢明顯。

　　其中靜安區A區域，即北京西路、愚園路以南最高，標準達到7700元／平方米。其次以徐匯區A段，即華山路以東、肇家浜路以北，價格達到7600元／平方米。

　　事實上，這樣的調整絕不是第一次。隨著上海房價進入一個飛速高漲期，拆遷補償的標準也亦步亦趨。

　　具體的變化是根據各個區里二手房市場的變化，結合區里自己的實際情況，來制定拆遷補償標準，根據二手房的價格變化而變化，整個拆遷的補償標準是與市場上房屋價格的波動基本相近，由于波動有高有低，拆遷最低補償價也將做出相應的調整。

　　因此，拆遷補償的變化，可說是很好地反映每個區的二手房的變化。而且，基本上每半年就會變化一次。其變更的大致流程為；每個區根據自己區內二手房市場的單價，采取樣板，去掉最高值和最低值，請有資質的專業評估師進行評估，最后由物價局核定，得出最低的補償單價。

　　但是，拆遷的問題，并不只在于錢。

　　“對于本來住在地塊上的居民，是否能夠拿著動遷補償再次購買合適的房屋，這才是最大的問題。”有專家指出，在目前上海房地產市場，全市普漲的狀況下，即使大幅度調整了動遷補償的標準，也遠遠不夠動遷居民在同等區域購買房子。

　　2001年上海市曾經先后發布了68號文——《關于鼓勵動遷居民回搬推進新一輪舊區改造的試行辦法》和第111號令——《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》。

　　在第111號令第32條規定：拆遷補償安置可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。

　　而實際上，要合適的房子，是絕大多數動遷戶的第一要求。但問題在于，以目前上海的房價，到哪里去找這些合適的房子？

　　可以說，由于市場結構的局限，決定了這種改善只能是杯水車薪。

　　在矛盾突出，難以平衡的地區，政府采用的對策是，適當放緩拆遷和舊改的進度。2003年是舊區改造節奏明顯放緩的一年，全市完成拆遷面積585萬平方米，拆遷居民戶數7.9萬戶，同比分別下降9.2%和20%。

　　源起世博會？

　　盡管困難重重，但2004年注定是動拆遷的大年。

　　據市政局有關人士透露，截至今年7月1日，上海內、外環線之間的又一條快速交通“大動脈”——中環線，正在緊鑼密鼓的建設中。目前沿線8個區內，2115戶居民、566家單位已經依據有關動拆遷政策，實行了搬遷。

　　這僅僅是個開始。隨著世博會的迫近，上海新一輪大規模動遷如箭在弦。

　　根據計劃，到2006年底，世博會園區范圍內的動拆遷工作必須完成，共涉及5.53平方公里內幾萬戶居民，土地儲備前期動拆遷費用就高達170億元。

　　而在新的補償標準調整中，浦東地區顯得尤為引人注目。塘橋新路、浦建路、楊高南路、源深路、黃浦江東岸)價格達到5700元／平方米。只比黃浦區A區域(淮海東路-人民路-新開河路以北、至蘇州河南岸地區)低200元／平方米。而浦東新區三B區域(內環線以內、三A區域外的三級地段及花木鎮)的價格與黃浦區B區域(陸家浜路以北至區域A以南地區)只相差50元／平方米，前者為5100元／平方米，后者為5150元／平方米。

　　此外，根據新一輪舊區改造節奏，還有1000多萬平方米需要拆除改造。另外，由于控制了舊區改造節奏，拆遷面臨的壓力大、任務重，其中2003年已批未拆結轉地塊425幅，結轉戶數76886戶；目前已出讓地塊332幅，157883戶。而這些項目如果進入開發，必然形成大規模的新建商品房。

　　政府的雙重壓力

　　7月15日，上海市人大常委會新聞發言人表示，在市人大常委會的嚴格監督下，今年以來上海中心城區樓宇“減負”工程收效顯著，總建筑面積減少368.5萬平方米。該發言人介紹，在不到一年的時間里，上海對“住宅容積率2.5以上，商辦建筑容積率4.0以上”的已建樓宇進行了優化調整。截至目前，容積率降幅較大的項目占超容積率項目總數的85%，總體降幅達15.3%。

　　上海中心城樓宇“減負”是實施“雙增雙減”方針的結果。

　　去年，上海市人大常委會審議通過《上海市城市規劃條例�熜拚�案�牎罚�明確了“雙增雙減”方針的法律地位。“雙增”是增加公共綠地、增加公共活動空間，“雙減”則是減少建筑容量、控制高層建筑。此后，上海開始對已建高層建筑四千余幢和規劃中的二千余幢進行梳理。

　　根據最新統計顯示，目前上海共梳理歷史遺留的超標樓宇項目376個，包括浦西355個，浦東21個。其中涉及高容積率問題的326個，涉及其他矛盾的50個。目前已有144個遺留的問題項目得到解決，并獲得有關部門重新核發的《建筑工程規劃許可證》，占問題項目總數的40%。

　　然而，在上海中心城“減負”的過程中，要對這些項目的建設規模進行調整，使之密度和容積率有所降低，將調整的面積用于綠化和公共服務設施的建設，必然需要從資金上進行補償平衡。

　　一方面是來自開發商人要求提高建筑密度和容積率的壓力，另一面又不得不面對緩解安置動遷居民的壓力。在雙重壓力之下，政府財力不得不面臨巨大的考驗。

　　“誰也不愿意做賠本的生意”，開發商出資進行動遷，勢必會把這部分投入算進新建成的商品房中。

　　目前中心區域拆遷單價補償如此之高，容積率又不得不降下來。除了政府財力在其中所起的緩沖作用外，市中心區域新建商品房的價格到底將到達一個怎樣的價位，引人遐想。

　　“只有動拆遷才是房地產市場中真正的剛性需求。”有專家指出，盡管所有市中心地塊的單價補償標準都上漲了2000--3000元／平方米，但由于這些地區的拆遷補償本身早就已經越過了最低補償線，因此影響并不是很大。

　　相反，像浦東這類地區拆遷力度的加大，會對樓市形成一股強大的沖擊波，成本的上漲和需求的擴大，勢必使得房價也要隨之進一步的上漲。

　　那么，房價上漲和動遷補償提高會不會形成一個悖論，將安置問題推向一個惡性循環？

　　據房地局有關文件的預測數據，2004-2010年上海舊區將拆除舊住房的總量為1400萬平方米。上述專家表示，如加大中低價住房的土地供應，加快中低價住宅的開工建設，上海市政府“抑制房價”這場硬仗還是有可能打贏的。