上海樓市正在繼續(xù)去年以來(lái)全國(guó)首屈一指的高房?jī)r(jià)。

　　　 國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門近日發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，上海二季度的房?jī)r(jià)漲幅繼一季度在全國(guó)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上繼續(xù)排行第一，每平方米平均售價(jià)已達(dá)5381元，大大高于廣東的3877元均價(jià)。

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　　　 但是也有人敏銳地觀察到，從房?jī)r(jià)同比漲幅來(lái)看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了三年多來(lái)的第一次滯脹情形。

　　　 現(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)就更為明顯。缺口已經(jīng)從高價(jià)樓盤(pán)打開(kāi)，滬上黃金地段的部分高價(jià)樓盤(pán)銷售出現(xiàn)疲態(tài)，一次性付款開(kāi)發(fā)商就給打折，而且打折樓盤(pán)不是一家兩家，而是成片。新開(kāi)樓盤(pán)成交速度明顯下降，高檔房?jī)r(jià)每平方米最大跌幅已超過(guò)1000元，而且有樓盤(pán)開(kāi)始雇傭“跑單小姐”促進(jìn)銷售。這與年初要排幾天隊(duì)還不一定能訂上一套房子相比已是大相徑庭。

　　　 二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了同樣的走勢(shì)。5月份，上海最新一期的二手房指數(shù)報(bào)告顯示，上海二手房指數(shù)5月較上月僅上漲了1.2%，不僅連續(xù)第5個(gè)月漲幅放緩，而且二手房成交量明顯下降。調(diào)查還顯示，五月份上海各房產(chǎn)中介門店的業(yè)務(wù)量平均少了兩成，多則五成，已經(jīng)開(kāi)始危及到規(guī)模較小的房地產(chǎn)中介的生存。數(shù)月前還生意火爆的房產(chǎn)中介紛紛關(guān)門已經(jīng)不是一件稀罕事。

　　　 專業(yè)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)美的行(上海)提供的一份報(bào)告稱：2004年5月1日以后，新盤(pán)成交下降，現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人、來(lái)電明顯減少，成交速度下滑，意向性客戶棄單現(xiàn)象較多，高價(jià)盤(pán)開(kāi)始回落。

　　　 買的賣的都少了，投資的少了，觀望的多了，一位上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這樣總結(jié)當(dāng)前的樓市。

　　　 這是否是上海市政府今年以來(lái)推出的一系列樓市政策造成的結(jié)果？

　　　 僅僅在年初時(shí)，當(dāng)?shù)卣�府部門面對(duì)上海高房?jī)r(jià)應(yīng)抑還是揚(yáng)而舉棋難定，如今正在和將要推進(jìn)的一套政策組合無(wú)論效果如何，都顯示了政府要進(jìn)行調(diào)控的決心。然而，當(dāng)這些政策出盡，上海的高房?jī)r(jià)會(huì)被調(diào)控到怎樣的格局？

　　期房限轉(zhuǎn)：透支的政策？

　　　 此次調(diào)控的第一招是期房限轉(zhuǎn)政策。4月26日，上海市人大表決通過(guò)了停止個(gè)人住宅期房轉(zhuǎn)讓的政策。

　　　 政府在推出這一政策前已經(jīng)有了許久的醞釀，公開(kāi)的政策解讀是，限制期房轉(zhuǎn)讓將有效地抑制市場(chǎng)投機(jī)需求，防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步虛高。雖然期房限轉(zhuǎn)只是對(duì)短期炒作形成限制，但其所產(chǎn)生的影響將會(huì)波及整個(gè)投資市場(chǎng)，想通過(guò)短期套利實(shí)現(xiàn)盈利，在未來(lái)上海樓市將舉步維艱。

　　　顯然，這一措施直接針對(duì)的是各種各樣的炒房“熱錢”。在去年人們?cè)�一度把上海的高房�(jī)r(jià)歸咎于來(lái)自溫州等地的“炒房客”，而且有數(shù)據(jù)顯示，上海的購(gòu)房消費(fèi)中，投資性消費(fèi)已經(jīng)接近公認(rèn)的警戒數(shù)字。

　　但是，在上海的地產(chǎn)人士看來(lái)，這一政策卻占據(jù)了“兩最”：炒作時(shí)間最長(zhǎng)，實(shí)際效用最不明顯。

　　　 早在這一政策出臺(tái)半年前，就已有此吹風(fēng)消息，期房轉(zhuǎn)讓者搶搭末班車的報(bào)道不時(shí)見(jiàn)諸媒體。一些房產(chǎn)公司反映，前來(lái)購(gòu)房的溫州人越來(lái)越少，相反，期房拋售量卻增加了近1／3。但是盡管掛牌量幾乎是一夜之間驟增，市場(chǎng)上的期房?jī)r(jià)格卻未見(jiàn)下跌。房屋買賣需要一定過(guò)程，限制期房轉(zhuǎn)讓對(duì)于資金實(shí)力雄厚的投資者而言，無(wú)非只是延緩了出手速度而已。

　　　 而待到這一曾被專家預(yù)測(cè)可能成為樓市的“重磅炸彈”真正落下后，市場(chǎng)的反映微乎其微。

　　　 首先，期房限轉(zhuǎn)的影響面非常小。據(jù)上海市府發(fā)言人焦揚(yáng)介紹，目前上海投資性購(gòu)房比重為16.6%，但在這16.6%的投資購(gòu)房中，拿到產(chǎn)權(quán)證之前的期房買賣行為僅占2.5%，拿到產(chǎn)權(quán)證1年后的買賣約8%左右，剩下是拿到產(chǎn)權(quán)證兩三年后的買賣。因此期房限轉(zhuǎn)限制的只是這些投資者中2.5%的期房投資者，甚至比這個(gè)比例更少，限轉(zhuǎn)政策真正針對(duì)的，只是這2.5%中部分短期投機(jī)炒家。

　　　影響面小，加上由于提前炒作引發(fā)的透支，因此，這一政策出臺(tái)之后在實(shí)際中的作用并不明顯。

　　　 不過(guò)，這一政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響顯然更大。上海市房地產(chǎn)海外聯(lián)誼會(huì)會(huì)長(zhǎng)孫鋼說(shuō)，由于期房限轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商不能從預(yù)售期房中得到資金支持，這就要求開(kāi)發(fā)資金的承受能力具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　預(yù)售網(wǎng)上登記：信息不完全對(duì)稱

　　　 4月20日起，上海正式實(shí)施網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售有關(guān)規(guī)定。按照規(guī)定，全市新建商品房的預(yù)售和銷售，都須進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記。開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證時(shí)，就要向上海市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上備案登記用戶認(rèn)證手續(xù)，并申報(bào)商品房擬銷售的價(jià)格。

　　　 此前，開(kāi)發(fā)商的各種信息在交易中心登記之后，就告一段落了，一般購(gòu)房者很難知道諸如已售樓盤(pán)的套數(shù)、平均價(jià)格等“敏感信息”。網(wǎng)上備案系統(tǒng)開(kāi)通后，購(gòu)房者從信息弱勢(shì)變?yōu)榕c開(kāi)發(fā)商信息平等。部分開(kāi)發(fā)商先“處理”差房子、好房子賣高價(jià)的人為惜售行為將得到遏制，而“內(nèi)部關(guān)系”訂房、炒房套利也將難以實(shí)現(xiàn)。如今售樓處再稱房子已經(jīng)賣沒(méi)了，購(gòu)房者就可以上網(wǎng)查個(gè)究竟。這將使開(kāi)發(fā)商無(wú)法把新房捂在手里，通過(guò)期房炒房者把房?jī)r(jià)炒上去后再向老百姓出售。因此有人說(shuō)，這才是對(duì)開(kāi)發(fā)商真正的限制。

　　　 但是，該項(xiàng)制度運(yùn)行數(shù)月，一些問(wèn)題也逐漸暴露。

　　　 首先，登記時(shí)間的滯后性使售樓現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)上登記之間存在一定的信息差別，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂了銷售合同以后，仍然需要一段時(shí)間才能到交易中心備案登記。這段時(shí)間內(nèi)，購(gòu)房者在售樓處看到的信息是該套房屋已經(jīng)賣掉，而上網(wǎng)查詢的結(jié)果可能卻是沒(méi)有賣掉。這使得網(wǎng)上公示的信息與實(shí)際信息不可能完全對(duì)稱，甚至出現(xiàn)房源數(shù)量、房屋售價(jià)高達(dá)幾倍的落差。

　　　 而對(duì)于購(gòu)房者最為關(guān)注的房屋價(jià)格問(wèn)題，該制度規(guī)定開(kāi)發(fā)商可以在調(diào)整后即時(shí)在網(wǎng)上變更，這就使得已售房屋平均價(jià)完全由開(kāi)發(fā)商來(lái)決定。因此，有開(kāi)發(fā)商反映，這并不能控制一些惡意抬價(jià)的現(xiàn)象。僅憑這一新制度，不可能改變開(kāi)發(fā)商原有的銷售模式，以前可以做的銷售控制工作現(xiàn)在依舊可以做，只不過(guò)加上了目前這個(gè)“形式”上的環(huán)節(jié)。

　　降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)：多少才能影響市場(chǎng)

　　上海市政府力推的第三項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施是“降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”。

　　　 幾乎與前兩項(xiàng)措施出臺(tái)同時(shí)，上海市房屋土地資源管理局透露出將降低商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的信息。

　　　 據(jù)了解，現(xiàn)在上海的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)是7層以下住宅至封頂、7層以上住宅至結(jié)構(gòu)2／3，而降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后，中低價(jià)住宅可能為建筑出地平線或到總投資25%即可，也就是說(shuō)樓盤(pán)還在圖紙階段就可以銷售。而其他中高檔房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)則暫不放寬。

　　　 無(wú)疑，這一政策一旦出臺(tái)，將直接增加中低價(jià)房供應(yīng)量，原先年末才能銷售的樓盤(pán)將大量提前供應(yīng)，使市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系發(fā)生改變。

　　　 但要增加多少量才能影響市場(chǎng)，是否能達(dá)到預(yù)期效果，均未明確。日前，上海市房屋土地資源管理局副局長(zhǎng)龐元透露，已經(jīng)完成降低普通商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)摸底調(diào)查，并表示，如果政策出臺(tái)，這部分提前上市的普通住宅商品房供應(yīng)量將達(dá)到500萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加。但根據(jù)專家分析，如果提前上市的供應(yīng)量?jī)H僅為500萬(wàn)平方米的話，市場(chǎng)反應(yīng)可能并不明顯，只有當(dāng)總量逼近1000萬(wàn)平方米時(shí)，市場(chǎng)才有可能出現(xiàn)較大幅度震蕩。

　　　 新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)副總裁洪曦稱，前一段時(shí)間實(shí)行的期房限轉(zhuǎn)，很大程度上打擊了炒樓客，但同時(shí)也使市場(chǎng)上的可供房源減少，而降低商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，就可以使那些以自住為目的的購(gòu)房者做出盡快買房的決策。這兩項(xiàng)政策共同作用，一方面遏制了惡意炒作，另一方面又維護(hù)了一般購(gòu)房自住者的利益。

　　　 也有人指出，預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)降低盡管會(huì)令市場(chǎng)上的供應(yīng)有所增加，但也使一批原來(lái)本應(yīng)在市場(chǎng)中被優(yōu)勝劣汰的開(kāi)發(fā)商因提前預(yù)售而緩解了資金壓力；另一方面，新的投資也會(huì)醞釀和產(chǎn)生。提前銷售，買房者的進(jìn)入門檻降低，但炒樓者進(jìn)入的門檻也會(huì)相應(yīng)降低。

　　熱議中的物業(yè)稅

　　　 如今征收物業(yè)稅已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)最熱門的話題。而有消息顯示，上海征收物業(yè)稅的政策已在醞釀中。

　　　 和期房限轉(zhuǎn)政策一樣，征收物業(yè)稅也是參照了香港的有關(guān)做法。物業(yè)稅降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，以前一次性繳納的稅費(fèi)將改為長(zhǎng)期支付。

　　　 在目前的房?jī)r(jià)中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到了60%，建筑成本只占40%。中國(guó)一直一次性征收包括土地出讓金在內(nèi)的稅費(fèi)，而開(kāi)征物業(yè)稅，意味著把一次性征收的稅費(fèi)在房產(chǎn)保有期間分批繳納，一般為70年。上海若果真出臺(tái)開(kāi)征物業(yè)稅措施，房?jī)r(jià)必將有一個(gè)不小的調(diào)整，這對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)無(wú)疑將有著非常大的影響。

　　　 與此同時(shí)，如果說(shuō)“期房限轉(zhuǎn)”驅(qū)走了大部分短線炒家，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，那么開(kāi)征物業(yè)稅后，投資房屋租賃顯然成本增加，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)提高。這將在一定程度上迫使很多長(zhǎng)線炒家收縮戰(zhàn)線，放棄部分難以出租的空置房或是地段不好、出租收益率不高的“雞肋房”。

　　　物業(yè)稅改革的目的雖不完全是為了打擊炒樓行為，但樓價(jià)如果因此有所下降，房地產(chǎn)投資利潤(rùn)空間就減小，炒樓的風(fēng)險(xiǎn)也就增大；另外，首付房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房的能力將增大，令房地產(chǎn)炒家爭(zhēng)得的份額隨之減少；最大的影響是，由于養(yǎng)房成本上升，“買房出租”作為長(zhǎng)線投資的形式將會(huì)收益日減，并且由于物業(yè)稅非常有可能是隨著出租收益率每年調(diào)整的，長(zhǎng)線炒家期待市場(chǎng)回暖而“撈一筆”的打算也很難實(shí)現(xiàn)，這一類擁有多套非自住房源的炒家們將因此面臨更多的市場(chǎng)壓力，不得不求變謀生。

　　　 但也有地產(chǎn)銷售商指出，目前土地出讓金占房?jī)r(jià)的20%-30%，征收物業(yè)稅后，這部分房?jī)r(jià)的下降數(shù)額會(huì)被市場(chǎng)哄抬房?jī)r(jià)沖擊掉，房地產(chǎn)商根據(jù)需求調(diào)整房?jī)r(jià)，最后房?jī)r(jià)還是回到原來(lái)的水平，而買回房子的業(yè)主今后還要每年付物業(yè)稅，造成明降暗升。

　　　 上海誠(chéng)天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售經(jīng)理陳新華認(rèn)為，作為房地產(chǎn)銷售而言，推出“物業(yè)稅”之后房子的銷售價(jià)會(huì)適當(dāng)下降，從總體上說(shuō)會(huì)吸引一部分人提前買房，這對(duì)房產(chǎn)銷售的一種刺激，但是“物業(yè)稅”的執(zhí)行效果顯現(xiàn)出來(lái)會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間。

　　　 對(duì)于上海市已經(jīng)和可能出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō)，當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策多是在宏觀經(jīng)濟(jì)局部過(guò)熱的大背景下出臺(tái)的，這類政策措施更多著眼于短期效應(yīng)，而對(duì)促進(jìn)房市長(zhǎng)期健康地、有序地發(fā)展的作用并不明顯。而無(wú)論是期房限轉(zhuǎn)，網(wǎng)上公示，還是中低價(jià)商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)降低，單項(xiàng)政策固然對(duì)市場(chǎng)都有影響，但在市場(chǎng)中最后反映出來(lái)的房?jī)r(jià)，還是各項(xiàng)政策最終博弈的結(jié)果。以供需關(guān)系來(lái)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，才是應(yīng)當(dāng)采取的必然手段。