大凡買了商品房的業(yè)主，鮮有對居住質(zhì)量完全滿意的。方方面面的矛盾交織在一起，法院斷起案來難上加難，政府部門接到投訴力不從心……究竟誰是制造這些矛盾的罪魁禍首？為什么業(yè)主總是求告無門？一起起涉及房產(chǎn)物業(yè)的官司看似個案，其實只是冰山一角，他們所積聚的力量已足以撞沉“泰坦尼克號”。

　　400業(yè)主欠費200余萬

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　　今天上午8時30分，6位學知園的業(yè)主作為被告準時來到海淀法院，準備和祺洋物業(yè)公司就該不該交物業(yè)費展開交鋒。由于他們向法院提出了管轄權(quán)異議，所以法院決定改期審理。前來參加旁聽的30多名業(yè)主一下子將記者圍了起來，七嘴八舌地訴說起自己的困境。這6名業(yè)主只是首批被訴至法庭的業(yè)主，學知園物業(yè)管理委員會副主任張曉勇是他們的委托代理人。據(jù)他介紹，物業(yè)公司存在亂收費問題，其物業(yè)費收費標準應該是1.26元／m2，而不是現(xiàn)在的1.43元／m2。

　　業(yè)主們說，1998年剛?cè)胱�時小區(qū)的物業(yè)費為1.41元／m2。但業(yè)主發(fā)現(xiàn)這份合同并未按規(guī)定在小區(qū)辦備案，小區(qū)住宅也達不到甲類住宅的標準，于是很多業(yè)主拒絕交費。2001年祺洋物業(yè)將當時欠費的一些業(yè)主告上法庭，法院委托北京市價格事務所對小區(qū)物業(yè)管理費及生活熱水費收費標準進行價格鑒定后，得出的結(jié)論是乙類住宅管理費收費標準1.26元／m2，生活熱水收費標準8元／噸，法院認為學知園小區(qū)符合乙類住宅標準。

　　法院判決后，祺洋物業(yè)以提供垃圾二次搬運、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等服務為由，向物價局申請增加0.2元／m2收費，市物價局雖同意了這一請求，但業(yè)主們認為，依據(jù)《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)增加收費項目須與小區(qū)物業(yè)管理委員會協(xié)商，征得同意后，經(jīng)物價局備案方能實施。祺洋物業(yè)瞞著小區(qū)物業(yè)管理委員會，向市物價局單方提交了增加收費項目的報告，所以業(yè)主們已經(jīng)向物價局提起行政復議，要求撤銷這份批復文件，認為應等復議決定作出后才能確定物業(yè)收費價格。此外業(yè)主還認為，目前垃圾均由業(yè)主自帶下樓，不存在二次搬運服務，門禁系統(tǒng)早已不能使用，4幢樓大門都敞開著，監(jiān)控系統(tǒng)形同虛設，前幾天學知園發(fā)生持刀傷人案件，監(jiān)控系統(tǒng)并未拍下錄像。

　　一位業(yè)主還介紹說，今年祺洋物業(yè)要把原來每噸8元的熱水調(diào)到26元左右，物業(yè)管理委員會不同意。于是，祺洋物業(yè)于4月份公告稱小區(qū)3臺鍋爐全部損壞。業(yè)主們不無擔憂地說：“現(xiàn)在沒有熱水洗澡我們尚且可以忍受，可再過幾個月就到冬天了，不知道那時鍋爐還能否運轉(zhuǎn)，等待我們的會不會是個冰冷的冬天？”

　　物業(yè)起訴業(yè)主另有隱情

　　物業(yè)公司起訴業(yè)主的理由很簡單，根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》，祺洋物業(yè)有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)費及提供代收服務。

　　據(jù)祺洋物業(yè)辦公室付主任介紹，學知園小區(qū)欠費業(yè)主有400多戶，所欠金額240余萬元，物業(yè)到法院分別起訴欠費業(yè)主時，法院每天只受理5起案件，一共受理了20起后，法院就不再受理，要等這20起案件審結(jié)后再繼續(xù)受理。“按這種速度，再過一年這官司也打不完，物業(yè)費也收不回來。”付主任表示了自己的無奈。

　　昨天下午，記者與祺洋物業(yè)武智民總經(jīng)理電話聯(lián)系后，約好在公司見面。可5分鐘后記者來到該公司時，卻被告知“武總緊急去總公司開防汛會了”，辦公室付主任接受了記者的采訪。他說，去年10月23日，東嶼物業(yè)與祺洋物業(yè)簽訂協(xié)議，由東嶼物業(yè)接管了學知園的物業(yè)服務，祺洋物業(yè)的債權(quán)債務全部轉(zhuǎn)給東嶼物業(yè)。為了方便追討欠債和償還債務，目前實際提供物業(yè)服務的東嶼物業(yè)仍掛著“祺洋物業(yè)”的外衣。

　　付主任介紹說，接手學知園之前，沒考慮到該小區(qū)有這么多問題，接手之后由于業(yè)主不交費，公司沒辦法維持正常的經(jīng)營周轉(zhuǎn)，現(xiàn)已虧損70多萬，于是決定退出學知園。但現(xiàn)在燃氣公司追討所欠數(shù)十萬元天然氣款，東嶼物業(yè)只能向業(yè)主們追討欠款。付主任說：“屬于物業(yè)的問題我們愿意承擔責任，但開發(fā)商和業(yè)主之間的問題應該由他們自行解決。”至于業(yè)主們所說的停止供應熱水問題，他表示經(jīng)市價格鑒定委員會鑒定，小區(qū)熱水成本價22元／噸，企業(yè)不能一直虧損下去。

　　公攤面積成收費瓶頸

　　除了收費標準之外，按照多大的面積交費也是業(yè)主和物業(yè)爭議的焦點。據(jù)張曉勇介紹，因為業(yè)主對公攤面積存在爭議，祺洋物業(yè)出臺過幾種收費方法，并承諾等測繪大隊有新的實測結(jié)果后，按實際面積多退少補。因此業(yè)主出現(xiàn)了多種交費方法，有人只交70％，有人在等待實際面積結(jié)果出來后結(jié)算。直到今年6月，海淀測繪大隊給出新的面積系數(shù)，承認面積測繪有重大問題，學知園業(yè)主多公攤了2725.9平方米，折合金額上千萬元。業(yè)主要求按新的測繪面積，更改房產(chǎn)證，并追回祺洋地產(chǎn)和祺洋物業(yè)多收取的購房費、契稅、物業(yè)費、供暖費等各項費用。

　　張曉勇說，原以為實測面積出來后就大功告成了，沒想到剛跨出萬里長征一小步。祺洋地產(chǎn)以“沒錢支付”為由，建議把多公攤的地下室出租，用租金償還業(yè)主。該公司還以沒有正式文件為由，始終不答應更改房產(chǎn)證，并稱現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定的惟一收費面積，只能是產(chǎn)權(quán)證上寫明的面積，也就是說業(yè)主們?nèi)砸獮槎喙珨偟拿娣e付費。

　　今天上午，祺洋地產(chǎn)王總經(jīng)理解釋說，海淀測繪大隊并未明確下結(jié)論說那2700余平方米不能公攤，按規(guī)定如果該部分面積沒有用于經(jīng)營用途，就可以公攤。祺洋地產(chǎn)建議將該部分面積出租，租金可以作為小區(qū)物業(yè)管理費用，這樣業(yè)主就有可能不需交物業(yè)費了。

　　對祺洋地產(chǎn)的說法，張曉勇表示：“這是什么邏輯，用我們的財產(chǎn)賺了錢再向我們還錢，我們還不如不要他的租金，自己租出去賺錢呢！” (文/于海波 楊昌平)