本報記者：洛濤　

　　“賣舊買新”“賣小買大”梯級消費成為新亮點

　　一位由南方進入到北京的開發商告訴記者：宏觀調控，土地金融政策的變化讓開發商不得不關注二手房市場，可以說今后北京的開發商如果要順利生存下去，涉及二手房業務

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，實現一、二級市場聯動將是一個解決現金流的有效方法。

　　據北京市國土房管局統計資料顯示，截至4月底北京市二手房交易總量突破萬套，遠高于去年同期交易水平，增長幅度達126%。據了解，一些過去僅搏殺于一級商品房市場代理的房地產經紀公司，今年以來也開始對二手房市場“磨刀霍霍”。

　　預計下半年樓市仍全線飄紅

　　近日，戴德梁行發布最新房地產研究報告指出，2004年上半年北京預售商品住房市場的交易數據均較去年同期有大幅上升。統計數字顯示，今年1至5月北京普通住宅的預售金額已達到去年全年總預售金額的六成；別墅及高檔公寓的預售金額更已超過去年全年總預售額的七成。戴德梁行預測，下半年盡管存在宏觀調控、“8.31”大限等因素的影響，北京房地產市場2004年全年的銷售表現仍要比2003年好。

　　根據戴德梁行提供的數據顯示，今年1至5月份普通住宅商品房每平方米預售均價約為5838元，較去年同期上升0.61%，較去年全年的平均數字更上升了近3%。別墅及高檔公寓今年前5個月的預售均價為每平方米10921元，較去年同期上升23.74%，與去年全年的平均數字相比，也上升了18.8%。若以此走勢來判斷，北京市的別墅及高檔公寓的預售均價已在每平方米10000元左右，較去年均價上升了近兩成。

　　戴德梁行旗下的泛城(中國)綜合住宅服務網董事胡港文表示，進入下半年以后，如果保持上半年的銷售勢頭不變，那么北京市2004年的預售商品房套數將達到16萬套；如果把政策影響的因素考慮進去，按每個月5%的遞減速度，2004年的銷售也會超過14萬套。與此同時，銷售面積預計有20%左右的增長，新建商品房住宅預售價格將有5%至7%的升幅，部分受軌道交通影響帶來土地升值效應的地區，升幅甚至可達到10%。

　　胡港文認為，在宏觀調控政策的影響下，做出如此“保守”預計，主要依據是對2004年市場需求的判斷。一方面，2004年外省市、外資、港澳臺等地投資者依然看好北京房地產市場，投資需求增長。他們預計，2004年境外(包括港澳臺)個人購房者比例將達到4%，比2003年增長60%；外省市個人購房比例將達30%，比2003年增長約20%。另一方面，北京市當地居民因改善生活條件、城市改建等原因，仍然需要大量商品房，需求量的增長，必然會拉動價格。

　　二手房將成市場追逐的熱點

　　有關統計數據表明，今年北京1至3月份再上市房(包括二次轉讓的已購公房和經濟適用房)過戶套數逐月上升，分別為1390套、1743套、2333套，4月份再上市房過戶套數為2734套，與第一季度相比繼續保持攀升的態勢，與去年同期的1442套相比增長89.6%。二手經濟適用房所占二手房交易的比重非常小，根據鏈家房地產經紀有限公司登記的房源信息統計，只占8%左右。再加上由于二季度“新經濟適用房政策”的影響，實際上第二季度成交的再上市房主要為已購公房，這表明已購公房仍然是二手房市場的支柱力量。

　　央產房(國家部委職工已購公房)自去年10月1日允許上市交易以來，一直備受人們關注，80萬套的巨大存量將對二手房市場產生持續的影響。今年二季度和一季度相比的最大特點是：歷經一季度央產房上市量不斷攀升、投放速度加快之后，二季度更是迎來了央產房集中放量的高潮。統計顯示：2004年3月31日，央產房交易大廳蓋章通過的央產房達到1000套。而到6月初蓋章通過的央產房已突破1660套。而在此之前，2003年10月份僅成交10余套，11月份也才有91套央產房通過審核，2004年2、3月份均有300套左右央產房上市，2004年第二季度，上市交易的央產房數量仍保持較高水平。央產房上市9個月交易量增加了160倍。這樣快的增速和集中放量無疑對繁榮二手房市場交易起到了積極的作用。

　　在“鏈家”成交的二手房中，央產房的成交量比率由4月份的29.4%上升到5月份的44%，央產房集中放量的影響可見一斑。另據統計顯示，北京50%的業主賣掉舊房是以購買新房為目的。這部分人群中除了小部分拆遷戶之外，大多是為了升級置業，追求居住水平的提升。他們無疑為一級市場增添了新鮮的血液。

　　“鏈家”市場總監宮萍認為，已購商品房轉化為二手房的進程還需要更多的政策支持。去年公布的一系列政策利好消息，如《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》、《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》、《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》等政策對二手房市場的推動作用將在今后兩年逐漸凸現。宮萍表示，與上海等二手房市場相對成熟的地區相比，北京對二手商品房交易的金融扶持還有待加強。在二手商品房交易過程中，最關鍵步驟之一的“轉按揭”在實際辦理過程中手續復雜，銀行積極性不高，影響了二手商品房上市交易的速度。

　　“一、二級市場聯動”才能雙贏

　　通過二級市場運作以舊房獲得資金，再購買新房，已經成為連接北京一、二級住宅市場的重要模式。

　　來自我愛我家市場分析研究中心的資料顯示，在出售二手房的業務中，有將近六成以上的業主選擇購買新房，“一、二級市場聯動加強”已成為當今房地產消費格局中的新亮點。

　　首先，政策利好是促進北京一、二級市場聯動發展的保障。有資料顯示，今年前4個月的二手房交易量突破1萬套，短短4個月就達到了去年二手房全年交易總量的一半，同期增幅明顯。伴隨著央產房的獲準上市以及商品房“轉按揭”業務的落地，不同權屬的房屋上市交易的限制正在逐步取消，越來越多的高品質二手房源流入到二級市場，豐富了購房者在二級市場的多樣化選擇和個性化需求，二手商品房、二手公寓憑借其交易量的逐步放大而成為今年二手房交易中的后起之秀。北京市國土資源和房屋管理局近期也表示將會進一步規范二手房過戶流程、加快過戶速度，這無疑解決了一些“怕麻煩、求速度”的二手房業主的煩惱，為市場交易起到了積極的影響。

　　其次，消費心理及需求的變化是促進一、二級市場聯動的基礎。隨著消費者消費心理的逐步成熟，越來越多的首次置業年輕人及中低收入家庭把購房的目光投向物美價廉的二手房，作為置業的階段性選擇。一旦生活狀態發生改變或是生活水平提高，他們的居住需求也會隨之變化，“賣舊買新”、“賣小買大”將會成為他們提高居住品質的主要手段。二級市場在提供必要的、暢通的交易渠道的同時也豐富了房源，促進了自身的發展，而賣了二手房的置業升級者，把目光投向了更寬敞、品質更好的一手房市場，從而形成一個穩定的一、二級市場消費梯形結構。

　　另外，房地產中介成為一、二級市場聯動的潤滑劑。目前，北京一些房地產中介公司已經開始嘗試從一、二級市場的聯動中開發新的業務模式。例如，中大恒基將其在商品房一級市場代理的樓盤銷售與二手房交易結合起來，為客戶進行一條龍式的置業顧問服務。“鏈家”則專門針對開發商的尾盤推出了“租售兩全”新業務。我愛我家推出了“賣舊買新”、“押舊買新”、“租舊養新”、“轉按揭買新”等置業升級方案，安居興業推出“代客買房”的置業服務，華潤置地則依托下屬的房屋經紀公司以翡翠城為試點，推出“舊房換新房”的置業服務。房地產經紀公司的優勢是客戶資源豐富，他們的介入將成為一、二級市場聯動的催化劑。

　　這種根據個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的新選擇。據了解，找“我愛我家”、華潤置地等房屋經紀公司，想嘗試“以舊換新”的買房人也越來越多。最近，“我愛我家”又適時推出的二手房出售“限時速遞——免傭金提供周轉房——免費搬家”等一系列服務，充分考慮了置業升級業主的需求，為業主在置業升級過程中的多種阻礙因素提供了妥善的解決方法。

　　不僅是中介公司在大力推動各級市場之間的聯動，不少開發商也把眼光投向了這一平臺。業界分析，對開發商而言，由于供應量的不斷擴大，北京樓市新建商品房已經變得越來越難賣，銷售壓力增大。甚至有些開發商和代理商發出了“該用的招都用過了，房子還是賣不動”的感嘆。從上海房地產市場的經驗看，在營銷手段開始不起作用的時候，從“以舊換新”等服務平臺上入手也許是銷售的一個新法寶。