本報記者 陶春宇 重慶報道

　　滿街飄著火鍋香味和炒菜的油煙味，街道兩旁隨處可見白色的卷簾門，像病人慘白的臉。這就是重慶相當一部分商業用房(商業地產)的真實寫照。

　　近一兩年來，重慶樓市異常火爆。2001年，重慶商品房的銷售面積是700萬平方米，

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2002年是1000萬平方米，2003年則已經是1600萬平方米。與此同時，重慶商業用房也以每年上百萬平方米的驚人規模供給市場。

　　在這個表面繁榮的背后，市場表現卻讓人大跌眼鏡。據國家統計局最新的數據顯示，在全國40個重點城市中，重慶的商業用房空置面積達224.68萬平方米，高居全國榜首。而今年1～5月，重慶市商業房竣工面積47.07萬平方米，而銷售僅25.83萬平方米，空置面積有繼續擴大之勢。

　　重慶房地產市場一邊是海水，一邊是火焰。

　　沖動

　　由于兩江(長江和嘉陵江)的分隔，重慶形成了全國特有的組團式區域環境。由于這些區域環境離重慶的商業中心解放碑較遠，因而形成了以解放碑為中心的副商圈。

　　擁有“西部第一街”之稱的解放碑目前商業總建筑面積為140萬平方米，其中各類服務機構5340個，85家銀行、保險公司、證券交易所。解放碑是重慶市傳統的商業中心，也是重慶CBD的核心，每日人流量在30萬人次以上。其商業核心地位暫時難以撼動。然而，重慶市有的副商圈不甘居后，喊出了“超過解放碑，打造西部第一步行街”的口號。“這本身就是只追求數量的不理智行為。”重慶萬基房地產顧問公司董事長盧泰宇稱。

　　據公開資料顯示，沙坪壩區今年要以三峽廣場為中心，再建40萬平方米的商業用房，南岸區要再建80萬平方米的商業項目，九龍坡要在楊家坪建設35萬平方米的商業用房。在南岸區傳統的商業中心南坪，宣布要在5年內完成商業經營面積達到100萬平方米的商業步行街，而相距兩三公里外的南濱路，還有另一個建筑面積達100萬平方米的商業中心，但目前南坪地區居住人口只有30萬人左右，南濱路未來的居住人口計劃約20萬～30萬人。一個狹小區域兩個商業中心，城市商業布局相互矛盾，并形成資源分流。

　　盧泰宇稱，各區縣大肆造購物中心、底商、商業街、Shopping Mall，一個重要原因是，在商業地產開發中，多以政府形象工程為主導，離開了市場的實際需求，往往是超前開發，過度開發，有場無市。

　　與此同時，重慶的社區商業和臨街商業的熱潮再度涌動。目前在重慶，不管是舊城改造項目還是新區建設項目，商業用房的投放量一般要占到項目本身總量的10％～20％。如果是舊城改造項目，那么原來的一層門面往往被4層的大商場所取代；而新區建設項目，只要有路的地方就會有商鋪——即使這條“路”僅僅是一道田坎。如此巨量的商業地產的投放與住宅市場的欣欣向榮發展，形成了重慶房市的一道獨特的風景。

　　重慶同成置業顧問有限公司總經理商興洲說：“之所以出現這種情況，是因為商業用房的銷售價格是住宅的幾倍，平街層(臨街商鋪)有可能達到十幾倍以上，它是開發商利潤的主要來源。開發商當然熱衷于修建大量的商業用房了。”

　　危機

　　業內專家認為，重慶的商業地產的問題，歸納起來就是：盲目投資、經驗不足、資金實力不夠和規劃設計考慮不周等。

　　商興洲對本報記者說，“當重慶的花園洋房逐漸替代舊式的吊腳樓、鴿子樓的時候，重慶的商業地產還幾乎停留在過去的業態水平上——投向市場的，大多數是一些簡單低級的臨街門面，或者是粗放型商場，相當一部分商業形態都沒有質的變化。”

　　盧泰宇稱，很多商業項目沒有深入做前期市場調查，僅憑老板拍腦袋來決策。對于商業用房到底該賣多少錢，心中也沒有數，項目定位的隨意性和主觀性很強，導致一些產品脫離了市場，難以為投資者接受。

　　重慶大學經濟與工商管理學院博士生導師、常務副院長孟衛東說：“重慶商業地產項目的一大問題是不遵循市場規律，盲目上馬。一些開發商不考慮位置和地點，拿到土地就建商業地產，而前期沒有經過調查，也沒有和一些大的商家進行意向性的接觸。開發商對于商業地產項目缺乏專業化的理解，經常是以住宅開發的模式來進行商業項目的開發。項目建成后，因為不符合進駐商家的需要，一改再改，不僅增加了成本，而且延誤了商業經營者的使用時間。”

　　一些開發商開始采取購買即“返租”的方式，來吸引消費者前來購買。重慶沙坪壩區的金沙國際商廈實行六成10年按揭付款方式，并針對客戶首付的四成推出“交二緩二”的付款方式，即簽合同時首付兩成，剩余兩成交房時付一成，交房后三個月內再付一成。客戶在購買商鋪時，開發商將一次性預付給客戶兩年10％的租金，這樣，客戶只需總房款的10％即可購買金沙國際的產權式商鋪。盧泰宇稱，開發商為了保證其利潤，會將房價抬高，返租的錢，實際上是羊毛出在羊身上。而且，開發商返租的商鋪并不易租出去，他們要支付高額租金給業主，比銀行貸款利息壓力大得多。開發商這么做，無異于“飲鴆止渴”。

　　更讓重慶商業用房雪上加霜的是，銀行方面已經開始收緊商業地產項目的貸款。區縣市場，銀行已經開始逐漸停止為這類商業用房“買單”，這道殺手锏幾乎使重慶大多數區縣市場的發展商陷入很尷尬的境地——在舉城皆是一模一樣的臨街商鋪時，市場該如何消化？

　　出路

　　重慶商業地產的十字路口已經到來，再不采取措施，后果不堪設想，盧泰宇說。

　　專家認為，重慶市目前商業地產的主要問題是有效需求不足，無效需求過剩。重慶主城9區城市常住人口約600萬人左右，而正常經營的商業面積不足400萬平方米，商業地產還有著一定的發展空間。但另一方面，大量盲目開發的簡單低級的項目已對重慶市商業地產市場造成巨大傷害。

　　重慶房地產界的龍頭企業——龍湖房地產公司(以下簡稱龍湖地產)商業經營管理分公司相關負責人稱，只有建設符合市場需求的商業地產，才能解決空置面積較高的問題。早在4年前龍湖地產開始發展社區商業時，花了一年多的時間進行籌備，做北城天街商業地產項目規劃之初就與華聯商廈、銀泰百貨、名店坊等商家達成意向性協議，并按照它們的要求進行設計施工，結果市場反響熱烈。

　　商興洲認為，在商業地產空置面積高居不下的情況下，開發商應該及時地調整思路和項目規劃設計，例如原來用于做門面房的，可以改成寫字樓、賓館或者是公寓，同時下調銷售價格，這樣就可以消化一部分商業地產項目。

　　孟衛東認為，要讓商業用房空置面積不再擴大，首先需要各區縣政府對自身的行為進行檢討，遵循市場規律，從規劃入手，對商業地產項目進行宏觀調控。

　　去年底，在重慶商貿工作座談會上，重慶市商委主任秦文武說，2004年上半年，重慶將率先完成三個規劃：商業結構調整規劃，商業網點布局規劃和加油站(包括液化氣)布局定點規劃。

　　今年7月13日，重慶市商委資產部相關負責人在接受本報記者采訪時稱，這個商業規劃現在還沒有制定出來，可能到今年底才會出臺。他說，重慶商業用房空置面積過多的問題已經引起了重慶有關部門的高度重視，重慶市商委準備和重慶國土房管局聯合對重慶市商業地產現狀展開調查，尋求對策。

　　重慶市國土房管局房屋發展處負責人曾強稱，為了不讓危機爆發，重慶市正在開始一場緊急的“護市行動”。重慶市政府辦公廳轉發國土房管局和重慶市建委的通知，今年該市普通商品房的用地不得低于全年房地產開發用地總量的80％，重慶市商業用地被圈在20％以內。

　　日前舉行的重慶市經濟分析聯席會傳出重大消息：中國人民銀行重慶營業部將采取措施限制投資性購房。商業用房貸款首付比例從50％提高到60％，貸款利率在基準利率基礎上上浮20％。

　　業內人士認為，這些措施將有可能抑制重慶炒街鋪的狂潮，從而阻擋商業地產項目的過度膨脹。