本報記者 楊麗萍 北京報道

　　被信貸緊縮日益推向“危境”的房地產(chǎn)業(yè)正在加速攀親境外資金。

　　7月5日，萬科發(fā)布公告稱，萬科已與德國銀行Hypo Real Estate Bank Internatinal(簡稱HI)達(dá)成合作協(xié)議，由后者出資3500萬美元，雙方共同在中山完成“萬科城市風(fēng)景花

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園”項目。

　　值得注意的是，這不是一筆簡單的股權(quán)融資，而是以外國直接投資(FDI)為名，行商業(yè)貸款之實的信貸融資。“房地產(chǎn)企業(yè)取得境外貸款，萬科還是第一家。”重慶國際信托投資公司總裁助理孫飛說。

　　據(jù)了解，開發(fā)商與境外資金更多、更大規(guī)模的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手正在醞釀或操作之中。

　　“未來2～3年內(nèi)，房企與包括ING、摩根士丹利、麥格理銀行、GIC、Rodamco、洛克菲勒等在內(nèi)的大型海外基金的資金合作將達(dá)到20億～30億美元(約165億～250億元人民幣)。”從事多年境外融資服務(wù)的上海基強(qiáng)聯(lián)行副總裁陳詠東博士預(yù)測。

　　實際上，境外資金可否解房地產(chǎn)企業(yè)的“燃眉之急”？

　　境外融資潮

　　“面對宏觀調(diào)控，萬科的負(fù)債率會控制在60％以下。”萬科有關(guān)人士表示。前些時候，萬科總經(jīng)理郁亮告訴本報記者，萬科目前的負(fù)債率為54％。這個負(fù)債率在房地產(chǎn)開發(fā)商中是比較低的。但萬科依然一直在尋找除銀行信貸之外新的融資渠道。

　　中資銀行信貸的緊縮，令尋求境外資金成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

　　“由于補(bǔ)交稅費等復(fù)雜問題，房地產(chǎn)企業(yè)海外上市的道路并不會像想象的那樣一帆風(fēng)順，吸引境外基金可能會來得更快捷一些。”孫飛指出，與境外基金的合作仍是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的首選。

　　而事實上，整個市場都看到了，房企和境外基金的合作正在發(fā)力，而且已“硝煙四起”。

　　6月22日，金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV(下稱：MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項目公司，其中金地出資約7500萬元，占注冊資本的15％。MSREF出資2.75億元，占55％股份，上海盛融出資1.5億元，占30％。

　　6月中旬，由荷蘭國際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項目正式進(jìn)入市場。據(jù)了解，荷蘭國際房地產(chǎn)基金目前在中國已注資4個項目同時開發(fā)。

　　5月7日，新黃浦集團(tuán)與美國資本巨鱷洛克菲勒國際集團(tuán)簽署合作協(xié)議，組建中外合作企業(yè)。

　　早在今年年初，上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項目。

　　“未來2-3年內(nèi)，中國房地產(chǎn)企業(yè)與海外基金的合作總額將達(dá)到20億-30億美元(約165億-250億人民幣)。”陳詠東說，這個數(shù)字對于資金弦繃得很緊的房地產(chǎn)企業(yè)來說，的確是個不小的誘惑。

　　據(jù)了解，萬科此次與HI的合作就是在與“所有有分量的境外投資機(jī)構(gòu)”密切接觸后的一種選擇，并且獨辟出一條境外貸款的蹊徑。

　　“在法律上，這算是一筆股權(quán)融資。因為萬科要將所持有的中山項目80％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家由HI設(shè)立的名為Best Gain Investment的公司，由于該公司萬科也持有35％的股權(quán)，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有的該公司權(quán)益只有48％。”萬科總經(jīng)理郁亮在接受媒體采訪時坦言，從形式上看，HI取得了中山項目的控股權(quán)，屬于FDI(外國直接投資)。

　　而據(jù)記者了解，實際上，雖然HI擁有中山項目52％的股權(quán)，但并不擁有實際的控制權(quán)。而根據(jù)雙方的合同約定，在項目回款之后，萬科將以LIBOR?同業(yè)拆借利率?再加幾個點的利息贖回股權(quán)。也就是說，這實際上是一筆商業(yè)貸款。但由于商業(yè)貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”。

　　萬科在以FDI之名，行商業(yè)貸款之實。

　　正是萬科境外貸款的“成功一躍”，給了房地產(chǎn)企業(yè)從外資銀行取得貸款的“猜想”。記者在7月10日參加一個信貸融資實務(wù)小型座談會上驚奇地發(fā)現(xiàn)，許多費盡周折取得參會權(quán)的開發(fā)商，目的就是為了聽一家外資銀行“傳授”開發(fā)信貸的“秘訣”。

　　“目前，外資銀行在中國發(fā)展業(yè)務(wù)的大環(huán)境也會使得房地產(chǎn)企業(yè)取得外資銀行開發(fā)信貸的支持成為一種可能。”孫飛說，這個“大環(huán)境”就是指，從去年12月1日起，我國已向外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步開放人民幣業(yè)務(wù)，經(jīng)中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)，外資金融機(jī)構(gòu)可在已開放人民幣業(yè)務(wù)的區(qū)域向中國企業(yè)提供人民幣服務(wù)。

　　孫飛強(qiáng)調(diào)，這個政策出臺半年多了，還一直沒有企業(yè)能夠享受到這種“特殊待遇”。

　　但是，政策利好總會被企業(yè)在第一時間發(fā)掘出來，并付諸行動。據(jù)記者了解，目前，在上海和北京等地，包括上海復(fù)地、綠地集團(tuán)以及金融街在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)都在與匯豐等外資銀行進(jìn)行密切接觸，以期獲得信貸支持，預(yù)計結(jié)果將不日分曉。

　　強(qiáng)者恒強(qiáng)

　　然而，并非每一個房地產(chǎn)企業(yè)都能像萬科、金地、復(fù)地、首創(chuàng)一樣成為境外資金的寵兒。“在境外融資的路上一定是上演強(qiáng)者恒強(qiáng)的定律，絕大多數(shù)企業(yè)境外融資的‘猜想’會變成‘幻想’，進(jìn)而破滅。”一位業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出。

　　以萬科和HI的合作為例。雖然，負(fù)責(zé)美國和亞洲新市場業(yè)務(wù)的HI公司董事Fenk曾公開表示，“這次和萬科的合作只是HI在中國業(yè)務(wù)的開始，HI未來的目標(biāo)是為中國大型的房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)的房地產(chǎn)融資服務(wù)，而萬科只是其中一家。”但是一位外資銀行的知情人士分析，HI公司此說并非無的放矢，而是想“廣撒網(wǎng)，慎收魚”。

　　雖然境外金融機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)個人住房抵押貸款和開發(fā)貸款的市場空間和盈利前景都心知肚明，但對此間風(fēng)險的不可測，又令其不得不走一步看兩步。外資金融機(jī)構(gòu)不大可能大幅擴(kuò)大其市場份額。

　　“目前，東亞銀行在中國大陸提供的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要分為兩類：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和小買家房地產(chǎn)貸款。其中提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款按照目的來分主要是建筑貸款和流動資金貸款。建筑貸款是發(fā)放給開發(fā)商的用于房地產(chǎn)項目開發(fā)及建設(shè)的貸款，也是對目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商最有吸引力的房地產(chǎn)貸款品種。”東亞銀行北京分行行長吳志強(qiáng)說，“建筑貸款具有風(fēng)險高、不易監(jiān)控等特點，是外資銀行較為關(guān)注的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品。這種貸款需要層層審批，是外資銀行最為謹(jǐn)慎的貸款品種之一。”

　　記者從東亞銀行提供的一份資料中得知，東亞銀行是通過貸前調(diào)查系統(tǒng)、貸款審批系統(tǒng)來評估、控制建筑貸款的風(fēng)險。而在這兩套系統(tǒng)中，對開發(fā)商資質(zhì)和房產(chǎn)項目的考評指標(biāo)是非常苛刻和詳細(xì)的。目前，東亞銀行北京分行涉及這方面的業(yè)務(wù)還很少。

　　東亞銀行開發(fā)信貸的“門檻”只是中國眾多外資銀行的一個縮影。而實際上，外界一直認(rèn)為“宏觀調(diào)控不對外資銀行有約束力”的看法也在6月悄然發(fā)生了“變故”，“對于授信額度在1億元人民幣以上的企業(yè)貸款，外資銀行須及時向銀監(jiān)會上報。”這無疑是在外資銀行自設(shè)的“門檻”前面又加上了一道“門檻”，房地產(chǎn)企業(yè)要想在跨越兩道“門檻”后取得外資銀行的開發(fā)信貸談何容易。

　　“目前外資銀行開辦對中資企業(yè)人民幣貸款業(yè)務(wù)的時間不長，業(yè)務(wù)量預(yù)計也不會太大，整個銀行業(yè)貸款全局短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅轉(zhuǎn)投的情況。”永亨銀行知情人士表示。

　　“即使是萬科，在成功邁出境外貸款的第一步后也很難保證與外資銀行的合作能夠越走越寬，越走越平坦。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。而據(jù)記者了解，萬科總經(jīng)理郁亮在接受媒體采訪時也不止一次指出，之所以與HI的談判歷時9個月之久，主要還是因為HI擔(dān)心國內(nèi)政策和法律的風(fēng)險，而萬科最大的困難也在于如何說服對方：這樣的風(fēng)險是在可控制的范圍內(nèi)的。

　　“外資銀行會比中資銀行更重視資金的安全性、流動性和盈利性。”孫飛說，萬科與HI的合作之所以塵埃落定，最大的可能就是外資銀行對中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸的一次“試水”。

　　如果說，外資銀行對于中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)信貸的風(fēng)險還處在“初探階段”，那么，進(jìn)入國內(nèi)多年的境外基金在控制投資中國地產(chǎn)風(fēng)險方面可謂是有了幾許“分寸”。

　　“目前，國際地產(chǎn)基金一般只選擇和最有實力和發(fā)展?jié)摿Φ墓�司合作，看中的是管理團(tuán)隊、土地儲備、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。”專家指出，從目前已與海外基金達(dá)成合作的發(fā)展商來看，幾乎無一例外都是業(yè)界大牌，真正感到資金困難的中小發(fā)展商很難獲得海外基金的青睞。

　　由此看來，宏觀調(diào)控對全國3萬余家房地產(chǎn)企業(yè)本已是一個“大浪淘沙”的過程，中小企業(yè)在土地和信貸的雙重“夾擊”之下，生存的空間已然大幅收窄，同時，他們想轉(zhuǎn)而尋求境外資金的愿望又在現(xiàn)實面前再次遭到沉重一擊：因為境外金融機(jī)構(gòu)和境外基金青睞的仍然是房地產(chǎn)開發(fā)商中的“強(qiáng)者”。