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從我國的房地產市場發展態勢以及歐美各國房地產的發展歷史來看，房地產投資基金必將是未來房地產企業融資的新趨勢
房地產歷來是我國經濟的一大熱點，房地產投融資則是熱點中的熱點。隨著我國房地產金融新政的逐步實施，地產開發的門檻的不斷升高，中國尤其是上海的房地產企業要在激烈的競爭中做強、做大，必須嫻熟于將以銀行貸款為主的“直接融資”和以資本市場為主
的“間接融資”的有效對接與融合發展，并積極與國際資本市場接軌，切實提高財務控制和投融資管理能力。
融資缺陷
過去，房地產開發項目的資金來源主要有自有資金、預售款和銀行貸款，其中自有資金所占的比例約為20%-30%。然而，隨著央行房地產金融緊縮政策121號文件出臺，土地成本和拆遷費用迅速上漲，房地產開發商的自有資金需達到40%-50%才有能力順利啟動項目。這使原本資金就已相對緊張的房地產企業可能面臨資金鏈條斷裂的風險，迫使房地產企業必須另辟蹊徑，尋找新的融資渠道。
融資渠道
至今為止，共有100億美元左右的外資投入到上海的房地產業，占同期整個上海房地產開發投資總額的13.7%。且隨著上海國際化進程的加速，涌入上海這一國際大都市的外國資金將會進一步激增。而外國資金融入上海房地產市場的形式也多種多樣，呈現出百花齊放的態勢。
外資以參建參股本地房地產企業的形式目前較為常見，主要表現為外國投資者參股本地房地產企業，參與房地產投資開發的決策、經營和管理。該類企業往往是結合國際知名合作伙伴、擁有優秀管理層的世界級房地產發展企業，其一般持有大量資金，可直接操作出類拔萃的房地產項目。如香港瑞安集團于2004年2月24日成立的瑞安地產有限公司即引入了多家國際投資者的資金，資產總值共達十億美元，為瑞安集團太平橋重建計劃、重慶化龍橋項目以及上海楊浦區的大學城項目提供了資金基礎。
實物期權日益成為房地產企業融資的新形式，表現為本地房地產企業在開發的樓盤竣工前，將樓盤中的若干套商品房以期權的形式、協定的價格提前出售給外國投資者，銷售額作為本地房地產企業的啟動資金投入到進一步的開發過程中。這種形式已被部分本地房地產企業采用，且隨著目前上海住宅價格的逐漸上漲，正不斷吸引著外國投資者的眼球。
境外信托是房地產企業融資的新亮點，其操作手法為外國投資者自己在境外募資，并通過項目公司在內地操作房地產開發。目前操作較成功的案例有：澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行與施羅德物業亞洲基金合資建立了第一中國房地產開發公司，在浦東成功開發高檔住宅小區項目。新加坡的GIC與香港東方海外在上海合作開發了三個高檔公寓，總銷售金額達5億美元。又如基強聯行與香港私募基金合資成立的麥利聯行投資基金，主要投資上海房地產項目，預計2004年投資2-3個項目，總投資金額估計在5000萬美元左右。
融資趨勢
房地產投資基金即REITs(RealEstateInvestmentTrusts)是指通過發行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，它實際上是一種專門投資于房地產的信托產品。這種基金投資期限較長，追求穩定連續的收益，風險和收益率都不高，贖回有非常嚴格的限制，在歐美已經有多年的營運歷史。目前REITs在我國還處于探索階段，尚無明文規定，然而從我國的房地產市場發展態勢以及歐美各國房地產的發展歷史來看，REITs必將是未來房地產企業融資的新趨勢，且若中國借鑒歐美各國的成功經驗，將失業保險金、養老保險金等社保基金納入房地產投資基金的范疇，則將極大地為房地產投資基金擴容，成為房地產企業融資的有效途徑。
(作者系基強聯行投資管理(中國)有限公司董事總經理)
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