戴德梁行(上海)研究咨詢部

　　住宅篇　　

　　租賃市場

千件數(shù)碼產(chǎn)品1元熱拍 新浪點(diǎn)點(diǎn)通個(gè)性smsDIY 海納百川 候車亭媒體 財(cái)富之旅誠邀商戶加盟

　　別墅市場 2004年第2季度，別墅市場入住率和租金報(bào)價(jià)繼續(xù)走高。

　　浦東地區(qū)別墅市場，本季平均入住率達(dá)到95%，與全市相比，高出4個(gè)百分點(diǎn)，較上季度增長了16.4%。浦東租金為每月每平方米18.8美元，較上季度增長了5.6%。浦東別墅市場雖然有新增供應(yīng)量彌補(bǔ)市場不足，但由于原有儲備量不多，需求又十分旺盛，尤其是品質(zhì)好的高檔別墅市場“僧多粥少”，而十分搶手。本季度浦東又有一個(gè)項(xiàng)目碧云花園入住率達(dá)到100%。

　　服務(wù)式公寓 二季度，服務(wù)公寓租賃市場呈現(xiàn)出需求市場旺盛態(tài)勢，浦西、浦東的入住率均大幅上揚(yáng)，其中，浦東的入住率到達(dá)到81.2%，較上季度上漲了8%。浦西的入住率達(dá)到了90.2%，較上季度上漲了14.2%。

　　高檔公寓 高檔物業(yè)市場供給充沛，但處于那些傳統(tǒng)意義高尚地段的高檔公寓，其租賃市場仍然處于供不應(yīng)求的緊俏態(tài)勢。傳統(tǒng)市中心，受到可開發(fā)土地的的限制，而日益稀缺。像前不久推出的位于新天地的翠湖天地，目前入住率達(dá)到60%，預(yù)計(jì)下季度，入住率有望突破80%。

　　銷售市場

　　供應(yīng)：2004年二季度共有33個(gè)高檔住宅物業(yè)上市，較上季度有明顯上升。新上市面積為117.43萬平方米，較上季度上升了52.27萬平方米。

　　區(qū)域分布特征：本季度仍以浦東新區(qū)推出的高檔住宅量最大，占到了37.57%，較上季度有所提升。從上市樓盤數(shù)量來看，10個(gè)位于浦東；5個(gè)位于閔行；楊浦、徐匯、虹口各有4個(gè)樓盤上市；2個(gè)位于長寧；普陀、靜安、黃浦、盧灣各有1個(gè)樓盤上市。

　　價(jià)格：新推出的高檔住宅物業(yè)中7000-10000元/平方米的仍然占到主導(dǎo)地位，達(dá)到總量的47.64%，較上季度有所下降。10001-15000元/平方米的新推量為35.03%，較上季度有所增長。單價(jià)在15000元/平方米以上物業(yè)本季度推量為17.34%，較上季度增幅較大。

　　寫字樓篇　

　　概況 上海A級寫字樓空間的總存量已經(jīng)在2004年第2季度被修改了從原來的371萬平方米降到了348萬平方米。貧乏的市場在待銷中繼續(xù)保持著出租良好的狀態(tài)，推動(dòng)著城市A級物業(yè)的平均出租率上升了3.7%,達(dá)到了0.70美金/平方米/天。

　　吸納量 A級寫字樓在2004年2季度的吸納量充分的增長了，由于公司先后搬進(jìn)早前已承租了的預(yù)租樓面的新建成寫字樓。對整體城市而言，跟上個(gè)季度的72，900平方米來比較，現(xiàn)在吸納的標(biāo)準(zhǔn)大約在115，300平方米。大部分的吸納仍舊集中在浦西大約為100，600平方米，浦東仍舊證明了正在恢復(fù)上個(gè)季度吸納需求消極的狀態(tài)，寫字樓在本季度大約占據(jù)了14，700平方米。

　　供應(yīng) 近兩年完成的A級寫字樓騰飛科技和東方眾鑫在2004年2季度已經(jīng)又進(jìn)入的公司，這個(gè)新的供應(yīng)的總存量在6月底已經(jīng)達(dá)到了3500萬平方米。

　　空置率 受到強(qiáng)大吸納量的鞭策，上海A級寫字樓的空置水平在2004年2季度緊跟的第二個(gè)季度降低了，由于公司繼續(xù)搬去近期完成的寫字樓內(nèi)。全面來看，平均空置率從前個(gè)季度的11.5%在六月底降到了9.7%。在各區(qū)之間，空置水平明顯下降的是盧灣和黃浦，盧灣從各個(gè)季度的19.4%降到了10.8%，黃浦從12.7%降到了7.0%。

　　許多下降的原因是由于近期完成的建筑的強(qiáng)大吸納量造成的，包括海通證券，來福士和企業(yè)大道。

　　租金價(jià)格 上海主要寫字樓區(qū)域缺乏的現(xiàn)象推動(dòng)了2004年2季度寫字樓租金的上漲，全面看來，六月底A級寫字樓的平均價(jià)格為0.7美金/平方米/天，比上個(gè)季度增長了3。7%，比去年同季度增長了8。8%，這個(gè)增長主要反映在浦西和浦東，浦西平均上升了3。5%達(dá)到了0。7美金/平方米/天，浦東上升了4。3%為0。7美金/平方米/天。

　　在浦西附近，大部分的租金提高可歸于新完成的物業(yè)，當(dāng)這些業(yè)主全部占據(jù)了空間的時(shí)候租金價(jià)位已經(jīng)被調(diào)整過，如盧灣大部分的租金增長了35。7%為0。85美金/平方米/天，黃浦增長了36。2%為0。68美金/平方米/天。