-本報記者 姜宏橋 北京報道

　　“趁虛而入”是媒體描述海外地產基金進入中國的慣用詞匯，如今掌握200多億美元基金的美國普林斯頓英國投資集團也宣布進入中國地產，但是不同尋常的是，普林斯頓并沒有按照慣例選擇大型開發商作為合作伙伴，而是選擇了既有地產開發經驗，又有金融操作背景的東泰融信資產管理公司。雙方組成的基金平臺總值1.25億美元，運作周期為半年至一年

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，具有提供短期過橋貸款的功能。

　　僅就“過橋貸款”一詞而言，就足以令8月31日土地大限來臨之前的中小開發商為之心顫。而這也是造成境外投資基金與國內地產商之間巨大隔膜的誘因，顯然二者都以為自己在對牛彈琴：沒有人否認在今后10年或20年，中國存在的地產開發投資空間將會持續“看多”，但境外投資基金顯然在以他們的慣性作為感知中國市場的觸角，他們想投資的物業是已建成的現成建筑物，需要考量的是其租賃回報率。但國內開發商多持有需要交錢的協議土地，他們急需的是一筆可救人于危難之中的過橋貸款，而這種短期借貸，令外方投資機構無不視為畏途。

　　澳洲麥格理投資銀行北京負責人韓劍斌在談到這種差距時，意味深長地說：“國內開發商與境外的基金經理，在一起談話時，像是來自兩個星球的人�！币虼怂�謂“趁虛而入”的說法，與真實情形相去甚遠。

　　金融機構的介入

　　普林斯頓與東泰的合作實際上是組成一個總值約1.25億美元的不動產機會基金，東泰融信資產管理公司資產管理部經理冷詠介紹，運作周期一般為半年至一年，初期以北京上海和東北地區為主，一部分業務是提供短期過橋貸款，另一部分業務可能是股權買斷。其中，過橋貸款是針對急需資金的開發商，如果是股權買斷則要進行招標開發，也就是說由基金來選擇開發商，開發商將只負責項目開發和提取一定比例的傭金。據悉，東泰已經在北京沈陽等等地購買了一部分經營性地產項目，用以培養。

　　按照冷詠的說法，我們不難察覺到開發商的位置，要么是債務關系，要么是代理關系�！斑@樣做我們風險較低，”冷詠對風險似乎極度關注，“過橋貸款完全是抵押貸款，我們在評估其資產后，再打個狠折抵押提供貸款�！崩湓佀�說的“狠折”是30%-40%的折扣，而一般銀行采取的是70%的折扣。冷詠把這種操作辦法解釋為無奈之舉，因為房地產開發商操作從來不透明，財務報表不清，資信程度也就無法衡量。而東泰融信資產管理公司總經理吳海濱對普林斯頓選擇金融中介機構是這樣解釋，“地產界對多種金融工具了解不多，既不了解資金屬性也不了解游戲規則。”

　　準確地說，基金熱潮在121之后出現了，人民幣的升值爭論又在恰當的時候給這個熱浪推波助瀾，有相當一部分的觀點認為，人民幣升值驅動的海外大部分熱錢都流向了房地產，一些知名地產公司也紛紛與基金合作起來。在北京有首創與ING(荷蘭國際集團)成立的2億美元的合作基金，在全國有中城房網自身組成的合作基金并積極尋求國際合作。但是，不僅基金到底有多少流進了房地產是一個懸念，這些基金又以什么樣的方式在操作恐怕也不是我們想像中的那樣。

　　基強聯行基金部主管陳永東分析，投入到上海房地產的100億左右美元外資當中，以海外基金形式出現的約有3億美元左右。地產業內的人士都知道，上海是吸引外資最多的城市，上海如此，北京的情況可想而知。而且，非常明顯的，開發商對這些基金并沒有太多的發言權。來自新加坡的嘉德置地把基金帶入中國，但是從頭到尾的操作都是由嘉德自己來完成。與大型開發商合作的基金也是多以合作的名義行自我操控之實，無論是摩根斯坦利還是ING。開發商在其中的地位僅僅是以合法的名義獲取土地。

　　當基金熱潮度過一年之后我們分明發現，開發商對基金的表態已經開始耐人尋味了。在接受其他媒體采訪時，萬科企業股份有限公司總經理郁亮說：“跟基金做是有一單沒一單的。”首創集團總經理劉曉光則稱：“首創當前的一件大事就是要發起成立一只中國自己的房地產基金�！�

　　誰說了算？

　　時間可以消磨一切。經過短短的一年時間，地產行業對基金的熱潮或者準確地應該說夢想般的熱情消退殆盡，所有人復歸于現實的討價還價與錙銖必較。在商業利益面前我們無法論是非，只能認為或許僅僅是信仰不同而已。

　　作為制定產業基金法規的發起人之一，東泰融信總經理吳海濱告訴記者，一位著名基金的高管向他傾訴與開發商合作的痛苦，“僅僅是讓他們拿地，也生出很多事來，說好的土地出讓金又要增加”。原任華夏資產管理公司總經理、有著豐富與企業打交道經驗的吳海濱把這樣的矛盾解釋為開發商不了解游戲規則，基金是有專業化細分的，并不是所有的基金都提供短期貸款或者權益投資，即便是貸款，回報率要求也非常高�；�金的首要目的是安全，其次才是逐利，而很多開發商尋求基金僅僅是為了緩解獎金鏈壓力和解套。

　　吳海濱實際上強調的關鍵更是立場的分別，“誰拿錢誰就應該說了算！”吳海濱認為，基金是投資人，開發商只是純開發商。中國的開發商習慣于投資人與經營者合為一體的方式，開發商自己投資自己產出，在面臨基金這樣的新投資人的時候角色沒有轉換過來。之前的大部分開發商靠關系可以拿地，靠關系也可以貸款，好像違章行駛一樣，總是違章就習慣了。

　　當然，如果能夠維持自己的地位，開發商何樂而不為呢？郁亮有一單沒一單的說法代表著開發商的觀點，沒有誰愿意讓別人來分享自己的高回報。也許國內地產商做這方面的嘗試，根本目的還是為了自身的品牌形象，并以此取得境外融資方面的突破，目前少有開發商真的打算把股權融資作為長期合作模式。

　　事實上，海外地產基金總是處在安全與回報的兩難狀況，他們喜歡與有實力的開發商合作尋求穩定，但是有實力的開發商總是有別的辦法獲取低利率的貸款，這是不得已的邏輯悖論。萬科之所以對基金興趣不大無非是因為其本已強大的融資渠道。在萬科面前，德國銀行Hypo Real Estate Bank Internatinal 也只能以較低回報提供3500萬美元融資。

　　所以，在資金困難面前，開發商首選銀行貸款，次選散戶組合投資的低成本信托，至于多以機構投資者身份出現而且總是想說了算的基金只有等到萬不得已之時。不過，吳海濱充滿信心地說，地產行業由開發為中心轉向以投資為中心，可能只需要兩三年。