近期央行出臺了一系列的政策，使國內發展商遇到了暫時的困難，但也為產業發展的模式轉型創造了一次機遇。按國際慣例辦事，與數千億美元的國際基金對接，這是目前行業發展所必須邁出的一步。值得欣慰的是一些大開發商已經走在了前面。例如首創與荷蘭國際集團成立的ING北京基金，順馳與摩根斯坦利的合作，7月5日萬科也透露與德國銀行首期3500萬美元的合作項目。國內發展商與國際基金的對接不僅僅是要解決發展資金的問題，更重要的是改變現有的發展和經營觀念，確立長久的發展模式，為此未雨綢繆的發展商和投資基金經

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理會聚中國地博會.地產金融高峰論壇共同探討房地產融資的可行性。

　　國內開發商融資渠道單一

　　金融政策、土地政策的緊縮讓我們看到國內開發商融資渠道趨于單一，資金過多依賴貸款。首創置業董事長劉曉光指出，目前置地貸款、開發貸款、按揭貸款加在一起可能占到開發總資金的80%左右。另外金融體系還不健全，沒有更多形式和更多層次的金融構架體系，沒有更多的金融創新產品產生，這樣中小企業發展受到局限。

　　與普通開發商不同，首創一直在想辦法拓展融資渠道。劉曉光說，首創集團發展10年歷程中，開拓出19個資金渠道。他認為如果是單一靠銀行，恐怕走不到今天。首創的多層次、多元化的融資渠道，包括直接融資、間接融資，包括國內上市、海外上市，海內基金、海外基金，自己發債、可轉債等等。

　　國際上房地產基金非常普遍，無論是上市的、非上市的、封閉的，它已經成為房地產融資的主渠道。但在中國，目前只有證券基金，沒有產業投資基金。房地產基金始終是一個問題。房地產基金法在國內談了6年，卻始終沒有出臺，這意味著發展房地產基金缺少法律保障。因此很多企業只好跟國際地產基金做對接。

　　成功的例子是首創與荷蘭國際集團合作的中國房地產基金。具體操作是，在國際上發起一個基金，籌組不同的投資者做一個組合，然后按照中外合資企業構架一個項目公司，直接投資北京房地產項目，盈利后再回到國外。據了解，基金第一個項目已經啟動了，在陽光上東北側，叫麗都水岸，起價在每平方米9300元。

　　國內活躍的地產基金

　　北京城建總經理助理羅高波指出，目前在國內較為活躍的海外基金是以新加坡為代表的亞洲基金。包括凱德和吉寶，它們對中國房地產實際投資力度已經加大。上海和北京是它們的主要投資地。

　　　歐美投資基金也從原來的觀望走向試探性地投資，規模在幾千萬美元，它們想通過小額投資過程中發現長期值得合作的伙伴。其中美國漢斯已經在北京成功持有兩個物業，并在自主開發第3個。

　　開發型基金一般選擇北京、上海兩個地方，二線城市去的比較少，它們投資重點從商業轉向住宅，在北京比較明顯。投資的物業逐步從非常高檔轉變到中檔，有時候對中低檔也有一定的興趣。

　　收租型基金表現更積極，它們在北京、上海取得成功經驗后，選擇向二線城市拓展，比如廣東、深圳、寧波、蘇州、天津、大連，它們喜歡完工的，最好有租戶的這種商用物業長期持有。

　　外國基金并不比本土開發商傻

　　有的開發商總認為外國的錢好蒙，所以接觸基金經理人隨意性較大，甚至出現前后說法不一致。在此大地發展投資公司董事長威廉.克魯格忠告，基金經理人作出投資決策要取決于詳盡的資料和清楚的數字，而不是開發商所描繪的美好前途。舉例來說，外國的資金要在北京買一棟寫字樓，基金經理人可能調查了10棟不同的寫字樓，并收集30至40個寫字樓的數據，回來做比較后再來決定所中意的寫字樓價格是否符合價值。同時他們組織大量人力，包括建筑師、工程師，還有跟客戶溝通，把這些數據收集來做比較。這樣調查后，經理人將很熟悉北京寫字樓市場，甚至對他的競爭對手開發的樓盤都有很多了解。

　　克魯格指出，在建設上，國外基金要求建筑上非常嚴謹。所有的都是黑白分明，開發商不能有太多的變數，不能今天告訴他要1個億，明天告訴他要兩個億。不能不談風險。還有，開發商做項目介紹時不能不談風險。有些開發商準備的材料都是正面的，往往不提及任何風險和可能會出現的問題，這讓國外投資者最擔憂。他們覺得開發商可能在隱瞞，或者自己根本就不知道。后果是當基金經理人向他老板要錢時，老板問有沒有風險，他講不出來。

　　東西方溝通中開發商會發現兩個很大的差別，一個是國內開發商的看法，一個是國際投資者的看法，還有私營企業家的做法、大的房地產基金的做法。這需要開發商做很多前期工作，要使項目具有吸引力，需要包裝，需要換成基金經理人熟悉的語言。

　　房地產基金途徑從上市和非上市的區分可以分為公開和私募，所謂公開是去股市上發行股票或者到交易所發行債務。私募有各種方式，其中一個就是與股東合作開發。另外一個方法是股本的投資和債務的投資。從國際基金來講，兩種都有。有一種是股本基金進來，還有一種是債務基金，這兩種都有。作為股本這種形式，有一種叫投資基金，還有一種叫風險基金，多半是參與地產的開發。從債務的形式進來有各種各樣，大部分是國際的銀行。

　　基金的局限

　　基金在中國獲利，但如何退出，這是困擾基金在中國投資的重大問題。一位開發商告訴記者，他跟很多基金經理人接觸，人們不是對他的項目不滿意，而是他不能給出具體辦法讓外國基金獲利退出。“外國基金可以自由進來，但撤出中國卻很難。所以基金獲利了只能在國內流通。實在不行就去澳門賭錢將資金轉移出去。”

　　楊曉