□伊度／文
據我愛我家市場研究中心提供的數據，今年上半年，北京二手房的交易總量為1．8萬套，交易均價為每平方米3100元，于去年相比，同比分別增長了145％和11．3％。預計，下半年北京的二手房房源將進一步放量，從而極大地緩解目前市場的供求矛盾。如果今年下半年整體市場因素向好，那么今年全年北京市二手房交易量有望達到5萬套，其整體二手房價應進一步下降，達到2800元／平方米以下。
二手商品房房源將放量
今年下半年的二手房市場上，二手經濟適用房由于受政策的影響，其可供交易的房源將急遽減少，二手已購公房依然會是二手房市場上的主角，仍會占到市場總量的七成左右，今年上半年，由于央產上市流通前面臨的各種問題而使得央產房源沒有如預期般的放量，但是隨著絕大多數央產單位對央產上市前的程序及操作層面問題的解決，特別是前期持觀望態度，抱著“央產房不愁賣心態的央產房業主更趨于理性，央產房將會在下半年大量進入二級市場。同時，二手商品房則將會在今年下半年二級市場上扮演重要角色，供需兩旺將會是今年下半年二手商品房的趨勢。我愛我家市場研究中心認為，有三點原因使二手商品房房源放量，交易增長。
首先，隨著國家經濟穩定增長，一部分早期購置商品房的業主經濟收入有了較大的提高，消費實力較以前大大增
強。同時，北京市商品房市場空前活躍，新住宅無論是在房型戶型設計、配套設施、物業管理以及社區環境上都較前幾年住宅有了較大的改善，特別是郊區低密度住宅———花園洋房、TOW N－H OUSE、小獨棟別墅等日益成為中產階層的新寵。這些因素都將導致老商品房業主“以舊換新、提高居住品質的需求愿望增強，而近年來房地產市場一、二級市場聯動的加強則為業主的“置業升級提供了快速實現的基礎，隨著下半年“金九（月）銀十（月）傳統一手房銷售旺季的到來，大批需要“以舊換新、“置業升級的業主將會適時出售手中的二手房套現購買新房，從而使二手商品房房源得以釋放。
另外，早期以商品房，特別是公寓作為投資的人群，隨著近年高檔物業租金下降、投資收益的降低，多以“見好就收的心態將房屋出手套現。
再就是，據統計，北京目前處在按揭還款階段的商品房大約有60多萬套，而轉按揭業務的不斷成熟和發展，促使這部分仍處于按揭還款階段的商品房源開始不斷進入二手房市場中。
空置房成為市場的亮點
今年受宏觀調控的影響，很多開發商都面臨著資金緊缺的壓力。今年下半年特別是到了年底，隨著資金壓力加劇及套現意愿的加強，許多手中持有大量空置房的機構企業以及開發商為了緩解現金壓力，必定會主動采取各種措施將空置房快速變現以期解決現金周轉困難
的問題，在銷售渠道方面，越來越多的開發商和空置房業主會選擇規模較大、銷售網絡成熟的二手房經紀機構銷售空置房。空置房將大量進入二手房市場，在一定程度上滿足廣大購房者的需求。
新規劃帶熱“兩帶”二手房
我愛我家市場研究中心分析，隨著“兩軸———兩帶———多中心城市規劃的提出及實現，與此相對應的市政道路交通建設速度的加快（如正在修建的六環及地鐵5號、4號線等），北京周邊地區的衛星城正逐步由簡單的住宅型衛星城向集產業、商業、休閑、住宅于一體的復合型衛星城轉變，如：被譽為CBD后花園的通州區，新興的經濟技術開發區亦莊，空港物流城、汽車生產基地、奧運新城三座“新城正崛起于順義，3年后將成為北京最大的衛星城。北京這些周邊區域的產業特色越來越明顯，衛星城建設規模在不斷擴大。交通的便利、逐步完善的生活配套設施以及低廉的房價，使該地區的二手房正成為從老城區遷出的老北京居民和北京新移民的購房新選擇。
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