本報記者 袁一泓　北京報道

　　2004年的這個夏日，在北京、上海、廣州等大城市，在陽光照不到的“土地交易市場”，隨著“8·３1”的日益逼近，有一批人正愈發不可遏制地活躍著。在北京，這種人被稱為“地蟲”。在上海、廣州，這批人也稱作“土地掮客”。

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　　對許多“地蟲”來說，8月31日，有可能成為一個涇渭分明的生死線。

　　這根生死線掌握在政府手里�！叭绻麌�家這次再不嚴格處理，政策又一次走形式的話，所引發的土地腐敗將比販毒嚴重得多�！北本┮晃恢�名開發商斷言。

　　誰能闖過生死線？

　　“最近，我每周要接待12批人，都是來談地的。”北京首創集團總經理劉曉光5月份在一個小型會議上說。

　　“你這個還算多��？我每天都要接待12批談地的人�！比A遠集團總裁任志強在一旁不無夸張地說。

　　“近一兩個月，最多的時候，我要見五六撥甚至七八撥‘地蟲’”，SOHO中國有限公司董事長潘石屹7月5日告訴本報記者，他有一位助手專門為自己到各地找地，這一陣特別忙，他們兩個人見的“地蟲”，“加起來，可能有一兩百人了吧”。

　　“必須盡快把那些污七八糟的‘地蟲’逐出土地市場，”潘石屹深有感觸地說，“有那么一個‘地蟲’，穿著拖鞋跑來跟我說，‘我手里有一塊京廣中心邊上的地，你要不要？’再一談，原來就是尚都中心二三期的地嘛，這塊地的土地證都已經在我手上了，這個地蟲居然說要賣給我！”

　　北京的“地蟲”如此接連不斷地冒出地面，與兩個文件有關。

　　今年2月9日，北京市辦公廳發布2004年4號文件《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》(俗稱4號令)，宣布自1月9日起停止協議土地出讓。4號令也默認了此前批出的土地經補辦手續后，將予以合法化放行。以倒地為生的“地蟲”不會去補辦手續，也沒有錢交土地出讓金，于是就必須為手里的土地尋找買主。

　　更具殺傷力的文件是國土資源部71號令。這份于今年3月30日由國土資源部、監察部聯合下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》中，要求各地“在2004年8月31日前將(《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前的)歷史遺留問題界定并處理完畢”，此后“不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權”。

　　于是，8月31日成為眾多“地蟲”、“土地掮客”的生死線。大限將至，他們不得不使出吃奶的力氣，期望“攜地”闖過生死線，正如當初扒開一切可能的縫隙去拿地一樣。

　　北京24萬畝土地的歸宿

　　全國有多少“歷史遺留問題”土地？國土資源部有關部門負責人稱，沒有這方面的統計數字。不過，很快就會有了，因為各地必須在8月31日前將“歷史遺留問題”處理完并上報國土資源部。

　　閑置土地很自然地要被劃入“歷史遺留問題”土地范圍。據透露，1993年以來，囤積于上海開發商手中的居住類用地，超過6000公頃即60平方公里，而全部閑置土地將遠遠大于6000公頃。據廣州市政府有關部門今年3月公布的數字，自1997年《廣州市閑置土地處理辦法》推行以來，共清理過期用地946宗，面積1844公頃，亦即18.44平方公里。業內專家估計，該市屬于歷史遺留問題土地將遠超過4000公頃即40平方公里。但是，沒有任何公開信息表明，這兩個城市正在按照71號令的規定，調查統計所有歷史遺留問題土地。

　　這一次，北京跑在了前面。6月7日，北京國土資源局公布了第二批協議出讓的歷史遺留項目名單，共138個項目。此前的3月17日，該局公布了第二批協議出讓的歷史遺留項目名單，177個項目榜上有名。這315個項目基本屬于可以協議出讓土地的“合法”項目。

　　就在6月初，北京市國土資源局擬上報給北京市委、市政府有關歷史遺留項目的一個報告被提前披露。這份報告說，根據該局于4月6日至23日對各單位上報的經營性用地歷史遺留項目的統計，目前北京登記的歷史遺留項目共1091宗，涉及土地面積為16362公頃，規劃建筑面積約2.0189億平方米。16362公頃即24萬畝，亦即163.6平方公里，遠遠超出過去10年北京市的全部開發建設面積之和。

　　據北京市國土資源局有關人士透露，國土資源部等五部委正在北京市清理驗收土地市場治理整頓情況，“本周內就會有結果”。而在去年的全國土地市場檢查中，北京市土地出讓違規數量和比例位居全國前三名。

　　這就必須為24萬畝歷史遺留問題土地項目尋找歸宿。根據北京國土資源局的報告，8月31日之后有關立項、規劃批準文件仍然有效的歷史遺留項目共有631宗，涉及土地面積6941公頃。也就是說，16362公頃歷史遺留項目的絕大部分(約9400余公頃)，將被政府否決或收回。

　　利益攸關，當勇往無前。距8月31日不足兩個月了，包括大小“地蟲”和各類囤有土地的地產商在內，怎么能不著急？

　　土地問題是中國最大的問題？

　　“你可以把它(71號令)看作是一個最后通牒”，國土資源部有關負責人說，“反正到時候各地再也不能以歷史遺留問題作為協議出讓的借口”。71號令為“處理歷史遺留問題”的解決關上了大門，卻只給各地留下5個月的時間(4-8月)。

　　區區5個月如何來得及？10年過去，海南和北海的積壓房地產尚未處理一半，解決沉積多年的土地歷史遺留問題，5個月無論如何也來不及。任志強5月份代表工商聯住宅產業商會向中央遞交的一個建議稱，以北京為例，“從北京土地交易的工作量和土地部門的法定辦事程序而言，這么巨大的工作量根本無法在規定的時限內完成，其結果必然還會出現新的遺留問題”。

　　“我接觸的幾乎所有人都認為，71號令是無法執行的”，潘石屹對本報記者說，“但我覺得這個政策非執行不可，沒有退路了，再改變是不可能的了”。解決歷史遺留問題、停止土地協議出讓，是有關土地問題的一個“進步政策”，潘石屹說，“我的判斷很簡單，只要是進步的政策，就應該堅決執行”，目前中國最大的問題就是土地問題，如果國土資源部11號令(《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》)、71號令再執行不下去，就會出大問題。

　　會出什么大問題？北京一位知名開發商向本報記者解釋說，最近云南那邊破獲了一個很大的販毒案，繳獲毒品幾十噸，但是，這些毒品充其量值個一兩億元吧，而“地蟲”倒一塊500畝的地，每畝加價二三萬轉手再正常不過，輕而易舉就獲利一兩億，“這不是既暴利又沒有什么風險嗎？”他認為，假如11號令、71號令得不到執行，那么批土地的條子、電話就會更值錢，以前一張條子批下一塊1000畝的土地，可能值1個億，現在可能值3個億甚至更多。

　　任志強告訴本報記者，71號令會執行下去，但地方政府也會想出一些變通辦法，如將部分歷史遺留項目作為政府工程的配套，“北京就可以奧運會等配套的名義嘛”。他認為，面對71號令，開發商有以下幾種選擇：一是在“關門”之前辦好手續而保留自己多年努力的成果和權力；二是拿著政府已批準的不完整承諾與政府討價還價，減少面對強制性政策而造成的損失；三是按當地政府歷史遺留問題的處理辦法，享有優先權或轉為土地一級開發之后再掛牌；四是在自己無能力于“關門”之前辦完手續并支付出讓金的，趁隙將項目原價讓給有能力的企業，收回成本總比賠了好；五是用未完成的項目與有實力的企業入股或合作；六是等待政府的收購或沒收。

　　任志強對本報記者說，中央高層對推行新的土地政策、建立新的土地制度“非常重視”，措施相當強硬，如果不執行或執行不力，“就請你走人”(丟官)，這就是71號令與11號令的不同政策背景。不過，任志強認為，目前土地市場的主要矛盾，并非政策能不能執行下去，或者執行過程中會出現什么問題，“根本的問題在于11號令所規定的土地招標、拍賣、掛牌制度很不合理”。他說，取消土地協議出讓，是有關部門中途改變游戲規則的表現，它違反了1995年開始施行的《房地產法》，因為協議出讓是房地產法規定的土地出讓形式的一種。