本報(bào)記者 向立帆　南京、上海報(bào)道

　　沖突升級(jí)

　　好看不好玩。廣受爭(zhēng)議的“產(chǎn)權(quán)式”商業(yè)地產(chǎn)，再次折戟于原有“中華第一商圈”之稱的南京市新街口商圈。

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　　6月27日，位于新街口“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”約30名經(jīng)營(yíng)戶，統(tǒng)一身著用紅漆寫有“還債”字樣的白色T恤，并在一些玻璃門上涂滿了“還我血汗錢”、“商場(chǎng)是騙子”等極其醒目的大幅標(biāo)語(yǔ)，向商場(chǎng)討要“說法”，要求退還租金。

　　本報(bào)記者在采訪中了解到，此前的幾個(gè)月內(nèi)，類似的事情已經(jīng)接二連三地發(fā)生在“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”身上，而且步步升級(jí)：3月11日上午，由于承受不了虧損的經(jīng)營(yíng)壓力，經(jīng)營(yíng)戶采取了“過激”行為，第一次封了商場(chǎng)大門，后在商場(chǎng)管理方“南京羅賓納盤谷亞泰商場(chǎng)有限公司”(以下稱南京羅賓納公司)與經(jīng)營(yíng)戶雙方的協(xié)調(diào)下，共同簽署了一份“補(bǔ)充協(xié)議”，商場(chǎng)方在這份協(xié)議中做出一些承諾，如免收各經(jīng)營(yíng)戶從2004年3月6日至2004年6月30日期間的所有租金、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)及公攤費(fèi)用等等。

　　據(jù)介紹，6月21日，由于商場(chǎng)方面沒有在規(guī)定期限內(nèi)兌現(xiàn)協(xié)議書中的相關(guān)承諾，沒能完成全部招商及開業(yè)工作，而原本已經(jīng)開業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶也開始有人撤柜，眾經(jīng)營(yíng)戶又作出了第二次“封門”行為。

　　一位經(jīng)營(yíng)戶透露，此前，南京羅賓納公司與經(jīng)營(yíng)戶有協(xié)議：甲方(即南京羅賓納公司)在2004年6月20日前完成一到三樓的全面對(duì)外營(yíng)業(yè)……如果未能完成，則甲方退還乙方已經(jīng)支付的租金，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)等。

　　但該商場(chǎng)的招商工作并不理想，協(xié)議內(nèi)容也并沒有兌現(xiàn)。6月23日，71戶經(jīng)營(yíng)戶又聯(lián)合起來集體“罷課”。

　　6月24日，沒有得到商場(chǎng)管理方答復(fù)的經(jīng)營(yíng)戶又采取了更為“過激”的行動(dòng)，用紅色和黃色的油漆將“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”的玻璃和墻上寫滿了奪目的標(biāo)語(yǔ)。

　　沉重的承諾

　　一位自稱了解部分內(nèi)情的人士介紹，“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)模式是，把商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積、產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，并出售給投資者(小業(yè)主)，向投資者許諾投資回報(bào)率，但把經(jīng)營(yíng)權(quán)留在自己手里；然后，再把這些商鋪?zhàn)饨o經(jīng)營(yíng)戶，收取租金，即招商工作仍由羅賓納公司負(fù)責(zé)。這也就是所謂的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。

　　記者在采訪中了解到，盡管現(xiàn)在小業(yè)主并沒有加入“鬧事”經(jīng)營(yíng)戶的行列，但他們“比經(jīng)營(yíng)戶更著急”。

　　一位鄭先生告訴記者，他是于去年9月底左右與南京羅賓納公司簽訂的《盤谷亞泰廣場(chǎng)房屋租賃合同》。在這份合同上雙方約定，業(yè)主們?cè)谫?gòu)買該商鋪3年內(nèi)，每年將拿到總購(gòu)房款7%的投資回報(bào)，3年后盤谷亞泰廣場(chǎng)依然享有優(yōu)先出租權(quán)，根據(jù)屆時(shí)的市場(chǎng)行情，給予業(yè)主們相應(yīng)的投資回報(bào)。

　　“他們還口頭承諾收益率不會(huì)低于總房款的7%，而且保證業(yè)主們15年內(nèi)收回全部投資。”鄭先生非常懊悔地說。他坦然承認(rèn)，“當(dāng)時(shí)就是看中了這么高的回報(bào)率，才不惜孤注一擲地從親戚朋友那里湊了將近60萬(wàn)”，買下了二樓一個(gè)建筑面積18平方米左右的商鋪，30000多元／平方米。“在這種利益的誘惑下，大家都瘋了似的拼命搶購(gòu)，場(chǎng)面異常火爆。”鄭先生表示，再加上售樓小姐的極力鼓動(dòng)，盡管商鋪價(jià)格很高，但還是被搶購(gòu)一空。他表示，一樓的商鋪更貴，有的甚至達(dá)70000多元／平方米，創(chuàng)下南京商鋪?zhàn)罡邇r(jià)出售記錄。

　　鄭先生表示，根據(jù)雙方規(guī)定，收益時(shí)間從2003年12月20日算起，業(yè)主們將每隔三個(gè)月拿一次款。這意味著，他們會(huì)在今年3月20日拿到第一筆投資回報(bào)。“但直到3月19號(hào)還沒有消息”，所以業(yè)主紛紛找上門來，討要“投資回報(bào)”，第一筆資金拖了兩三天好不容易才要到手。

　　第二筆收益兌現(xiàn)的時(shí)間是6月20號(hào)。鄭先生說，當(dāng)天，南京羅賓納公司一位負(fù)責(zé)人告訴他們，“現(xiàn)在公司沒有錢，7月20日再來領(lǐng)款。”但現(xiàn)在，經(jīng)營(yíng)戶們“事情越鬧越大，到時(shí)候我們能不能領(lǐng)到款，誰(shuí)也說不清楚。”

　　鄭先生表示，“如果再拿不到錢”，他們將會(huì)加入經(jīng)營(yíng)戶行列，并采取法律手段，把南京羅賓納公司“告上法庭”。

　　“羅賓納”是誰(shuí)？

　　公開資料顯示，“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”是泰國(guó)“盤谷銀行”與南京市白下區(qū)人防辦的下屬企業(yè)南京振洪民防開發(fā)有限公司(以下稱振洪民防公司)聯(lián)合開發(fā)的“集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑于一體的大型廣場(chǎng)”。

　　上述知情人士表示，其中振洪民防公司以地皮出資，而盤谷銀行則出資3.5億元人民幣。盤谷銀行是泰國(guó)也是亞洲最大的民資銀行，1944年12月1日成立，總行設(shè)在泰國(guó)首都曼谷。該銀行是一家綜合性的銀行，經(jīng)營(yíng)商業(yè)銀行和投資銀行業(yè)務(wù)。

　　該人士表示，盡管盤谷銀行逃過了1997年的亞洲金融危機(jī)，但元?dú)獠�沒有得到真正的恢復(fù)，在幾個(gè)投資項(xiàng)目上的投資收益也不盡人意，造成不少呆壞賬項(xiàng)目。為了緩解部分壓力，在去年“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”正式出售后不久，盤谷銀行決定從該項(xiàng)目中撤資，轉(zhuǎn)由南京羅賓納母公司香港羅賓納企業(yè)集團(tuán)接盤。該人士認(rèn)為，股東的變動(dòng)給“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”埋下了隱患，并進(jìn)而造成無(wú)法兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾的后果。

　　而另外一個(gè)較為盛行的說法是，振洪民防公司已經(jīng)把在“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”中的股權(quán)賣給了天津羅賓納投資有限公司，之后該公司又出資200萬(wàn)元成立了南京羅賓納公司，專門經(jīng)營(yíng)“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”。在該版本的傳言中說，天津羅賓納公司系香港羅賓納企業(yè)集團(tuán)與天津本地的一家企業(yè)合資成立的企業(yè)，注冊(cè)資本為240萬(wàn)美元。而香港羅賓納也是一家投資公司，由于“自有資金并不足以支持很多大手筆項(xiàng)目”，所以該公司與泰國(guó)盤谷銀行之間有借貸關(guān)系。

　　但對(duì)于這些說法，記者并沒有從有關(guān)方面得到證實(shí)。南京羅賓納總經(jīng)理辦公室林主任相當(dāng)忌諱地說，她不知道“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”的“投資商和開發(fā)商是誰(shuí)，有什么關(guān)系”，也“不清楚”南京羅賓納的“母公司是哪個(gè)”。

　　但她同時(shí)表示，“好多事情一下子說不清楚”，“沒接到通知”，所以“謝絕采訪”。上述知情人士則表示：“投資方和開發(fā)商的關(guān)系很微妙、很復(fù)雜。”

　　不過，記者通過其他渠道了解到，香港羅賓納目前在上海、天津、成都等大城市與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合資成立了不少公司。這些公司在當(dāng)?shù)匾话愣加蟹康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目基本上是大型購(gòu)物廣場(chǎng)，而且大多位于當(dāng)?shù)氐姆比A地帶，經(jīng)營(yíng)方式基本上都是“產(chǎn)權(quán)式”。商鋪價(jià)格在當(dāng)?shù)匾彩菙?shù)一數(shù)二。

　　公開報(bào)道顯示，2002年，香港羅賓納與成都當(dāng)?shù)氐囊患颐駹I(yíng)企業(yè)成都達(dá)宏實(shí)業(yè)有限公司合資成立了成都羅賓納實(shí)業(yè)有限公司(以下稱成都羅賓納公司)，注冊(cè)資本為500萬(wàn)美元。其中香港羅賓納所占股權(quán)為40%左右。

　　2002年，成都羅賓納公司、成都泰元置業(yè)有限公司、四川省昌洪集團(tuán)有限責(zé)任公司聯(lián)合出資1.1億元人民幣組建雅安假日廣場(chǎng)有限公司，開發(fā)成都最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一成都雅安假日廣場(chǎng)。當(dāng)年，商場(chǎng)開盤時(shí)銷售價(jià)格高達(dá)18000元／平方米。

　　據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，為該商場(chǎng)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司成都羅賓納物業(yè)發(fā)展有限公司就是成都羅賓納公司與泰國(guó)盤谷銀行合資興辦而成。

　　小業(yè)主的陷阱

　　新街口商圈是南京乃至全國(guó)最繁華的商業(yè)地帶，“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”則位于新街口商圈的核心部位。

　　一位不愿透露姓名的小業(yè)主告訴記者，如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”的“經(jīng)營(yíng)情況即使沒有他們描繪得那么好，也不至于發(fā)展到這種地步”。

　　南京大學(xué)商學(xué)院一位教授表示，“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”的暴力沖突事件，再次給一度掀起投資熱潮的“產(chǎn)權(quán)式”商業(yè)地產(chǎn)上了慘痛的一課。

　　其實(shí)，在南京乃至新街口，“產(chǎn)權(quán)式”商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式已蔚然成風(fēng)。某著名房地產(chǎn)開發(fā)商在新街口投資興建并于不久前開業(yè)的一個(gè)“購(gòu)物廣場(chǎng)”，采取的也是這種經(jīng)營(yíng)方式。有知情人士表示，該廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪后，把剩下的商鋪進(jìn)行分割出售，“與‘盤谷·亞泰’異曲同工”。蜂擁的投資者把其一樓的商鋪炒到了10000萬(wàn)元／平方米以上，有的商鋪甚至被炒到60000元／平方米。盡管如此，不到一個(gè)月，所有商鋪銷售一空。

　　南京中央商場(chǎng)股份有限公司總經(jīng)理廖建生告訴本報(bào)記者，開發(fā)“產(chǎn)權(quán)式”商業(yè)地產(chǎn)的往往是一些地產(chǎn)開發(fā)商，這些開發(fā)商的資金實(shí)力并不是特別雄厚，他們考慮的大多是如何快速回籠資金，如何快速抽身。而“產(chǎn)權(quán)式”則正好迎合了開發(fā)商的口味。

　　不少城市尤其是中小城市，還出現(xiàn)了開發(fā)商將商場(chǎng)、辦公樓分割為較小單位進(jìn)行銷售的現(xiàn)象。一些房產(chǎn)商將數(shù)千至上萬(wàn)平方米的商業(yè)房產(chǎn)分割為數(shù)百個(gè)單位，將這些面積從幾十至數(shù)百平方米的小單位轉(zhuǎn)賣給中小投資者，有的中小投資者甚至又將這些小單位再分割為更小的單位轉(zhuǎn)讓。

　　這種把實(shí)體零散分割的方法看似靈活，實(shí)際上形成了經(jīng)營(yíng)中的漏洞。主要表現(xiàn)為，中小投資者缺乏該方面的經(jīng)驗(yàn)，一旦發(fā)生權(quán)責(zé)糾紛、商業(yè)欺詐，因?yàn)闄?quán)屬不統(tǒng)一的關(guān)系，處理起來十分困難。

　　盡管開發(fā)商在銷售時(shí)都有售后包租、投資回報(bào)率等保證，但開發(fā)商作的承諾大多是在尚未經(jīng)營(yíng)之前，缺乏現(xiàn)實(shí)保障。如果在后續(xù)工作中，該商場(chǎng)任何一個(gè)環(huán)節(jié)處理不善，投資者的利益必然會(huì)受到損失。

　　南京大學(xué)商學(xué)院一位專家表示，“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，開發(fā)商急于售出商鋪，卻忽視產(chǎn)權(quán)管理，而中小投資者往往出于對(duì)高額利潤(rùn)的追逐，再加上開發(fā)商各種帶有誘惑性的鼓動(dòng)，更“難以考慮得這么透徹”，對(duì)產(chǎn)權(quán)問題關(guān)心不大。而這正是導(dǎo)致糾紛的主因。

　　前面提到的鄭先生表示，當(dāng)初購(gòu)買商鋪時(shí)，南京羅賓納公司曾承諾在一年之內(nèi)給投資者辦好小產(chǎn)權(quán)證。但南京羅賓納公司一位人士在電話中告訴記者，該商場(chǎng)的大產(chǎn)權(quán)證和土地證直到“現(xiàn)在還在辦理”。“不知道產(chǎn)權(quán)證能不能如期給我們。”鄭先生沮喪地說。

　　廖建生還認(rèn)為，這種分割產(chǎn)權(quán)的方式，還常常會(huì)造成“各自為政”的局面，很難從整體上進(jìn)行統(tǒng)一定位、整體策劃以及整體經(jīng)營(yíng)。如，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)一位小業(yè)主就向記者表示，“當(dāng)初不該一股腦兒買下這里的商鋪”，因?yàn)椤敖?jīng)營(yíng)情況并不像當(dāng)初宣傳的那么美好”。這意味著，“產(chǎn)權(quán)式”商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁到了小業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶的頭上。

　　記者在采訪中了解到，目前，導(dǎo)致“開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者”三權(quán)分離的產(chǎn)權(quán)式商鋪已引起了一些地方監(jiān)管層的注意。2004年2月2日，上海市房屋土地資源管理局和上海市建設(shè)和管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，對(duì)商場(chǎng)、辦公樓分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)范化運(yùn)作作出了明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)權(quán)利人不得擅自將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓，以期降低交易過程中和交易后的風(fēng)險(xiǎn)，防止個(gè)別經(jīng)營(yíng)者以不正當(dāng)手段進(jìn)行商業(yè)欺詐，保護(hù)市場(chǎng)參與者(包括消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者)的合法權(quán)益。

　　北京華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李忠去年底曾經(jīng)對(duì)本報(bào)記者說，“產(chǎn)權(quán)式”商業(yè)地產(chǎn)最近兩年炒作過度，隱含了自身不可克服的巨大風(fēng)險(xiǎn)。一些中小城市收入不高的居民，甚至包括下崗人員，押注式地購(gòu)入這類物業(yè)，卻不能如開發(fā)商承諾的那樣獲得相應(yīng)回報(bào)。“盤谷·亞泰廣場(chǎng)”事件已經(jīng)露出了兇險(xiǎn)的兆頭，有關(guān)部門如不立即加以控制和規(guī)范，在當(dāng)?shù)鼐涂赡芤�發(fā)不小的社會(huì)性事件。