我們應該采取什么樣的金融及土地調控政策以確保房市長期的健康發展呢？說簡單一點就是：一是要讓好的房地產開發商能夠拿到土地，有錢進行開發，但又不能讓他們囤積土地炒地皮；二是要讓消費終端有錢買房，但又不能讓他進行大量的投機性買房

　　處在“風口浪尖”的房價，終于在政府調控這根“定海神針”之下趨于平靜。目前對房地產市場的調控已取得了初步成果，據對36個大中城市的監測，今年4月份，全國商品房

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集中成交價環比上漲0.39%，漲幅下降0.73個百分點；存量房集中成交價環比上漲2.92%，漲幅下降3.58個百分點。

　　兩條措施

　　當前針對房地產的宏觀調控政策是在宏觀經濟局部過熱的大背景下出臺的，目的是為了防止房地產投資過多造成經濟結構失衡、加劇局部行業過熱并給銀行帶來巨大風險。這些政策措施都是“重拳”、“特效藥”，能夠很快地給有些“發燒”的房地產業降溫。但是不可否認的是，這類政策措施大多著眼于短期效應，而對促進房市長期健康的、有序的發展則考慮得不多。應該說，對房地產業的調控政策不能僅為了打擊當前房地產投資過熱的勢頭，更根本的目的應該是堅定購房者和開發商對房地產業的信心，并引導房市平穩、健康、有序的發展。我們應該通過加強著眼于長期發展的宏觀調控，“調理”房地產業這個軀體，增強其“體質”，提高其“免疫力”，使其不至于因為宏觀政策風向的變化而大起大落，能夠平穩、健康的發展。

　　那么這類治本措施又有哪些呢？我們先通過對近期的調控措施進行一個回顧，然后再引出一些相應的政策建議。

　　對任何市場商品的分析都可以從構成市場兩大主體的需求方和供給方入手。同樣目前政府對房地產業的調控措施也是從這兩方面著手的。可以看出政府主要是通過金融調控政策和土地調控政策來對需求和供給進行調控的。首先列舉一下針對供給方的措施。

　　一是對房地產開發的源頭的控制，即土地調控政策對房地產開發商獲得土地的限制。例如實行土地招投標制度加大開發商獲得土地的難度，頒布暫停半年審批農用地轉非農建設用地的措施等。二是金融調控政策提高房地產開發商門檻，緊縮房地產開發資金鏈條，限制開發商盲目上項目。這方面的措施主要有嚴控房地產開發貸款、要求房地產開發的自有資本金比例達到35%以上等。而對需求方的調控則主要通過金融政策以限制投資、投機性購房。這方面的措施有：限制期房轉讓、提高個人房貸申請條件、個人第二套以上購房提高首付比例等。

　　上述一系列調控措施都是為了打擊投機性需求、增加有效供給，這樣一減一增從而達到抑制房價上漲的目的。這些措施到目前為止已經開始見效，全國房價漲幅明顯趨緩。但是正如前面所說，這些政策措施都是在特殊背景下出臺的，針對的都是一些具體、特殊的問題，對促進房市的長期健康發展幫助不大。

　　五點建議

　　那么，我們應該采取什么樣的金融及土地調控政策以確保房市長期的健康發展呢？說簡單一點就是：一要讓好的房地產開發商能夠拿到土地，有錢進行開發，但又不能讓他們囤積土地炒地皮；二是要讓消費終端有錢買房，但又不能讓他進行大量的投機性買房。也就是所有政策的目的是要讓供給和需求良性互動，保持兩者在內部結構上的平衡和相互適應，而不能讓雙方的力量對比失衡。從這個最終想法出發，筆者歸納出以下幾條建議：

　　一、關于房地產開發源頭的土地。在中國的很多城市中，有多家“婆婆”握有土地的審批權。例如上海的土地管理格局是“兩級政府兩級管理”，市、區都有權進行土地審批，而且市、區的土地管理機構在行政上、體制上、經濟上各自為政，獨立運行。我們應打破這樣的土地管理格局，把土地的審批權集中到一個機構，并對土地的供應實行統一管理；以防止一些地區為了本地經濟利益亂批土地、亂上開發區項目，從而造成土地的無效利用和浪費。還有就是目前一些城市實行的土地招投標制度，直接導致了地價的迅猛上漲，從而引起房價的上漲。我們是不是應該在拍賣過程中設置一個最高的上限價以防止地價的飆升，還有就是應該對用于建設經濟適用房的土地實行優惠供應。在土地轉讓方面應該防止開發商囤積居奇。比如說如果開發商的項目開發量未達到項目開發建設總投資的25%就不允許轉讓土地，再如制定一個較高的土地轉讓稅和土地增值累進稅以打擊土地的倒手轉賣。這些措施的最終目的是防止開發商囤積地皮，利用土地轉讓的差價牟取暴利，讓地價能夠回歸到一個合理的水平。

　　二、關于開發商的金融信貸政策。目前還是應該堅持提高房地產開發商的自有資金比例的政策，控制房地產開發貸款，以防止房地產業的過熱投資。這些措施不會給房市帶來什么不好影響，只會造成房地產行業的優勝劣汰，而留下一些規模大、資金足、品牌知名度高、服務質量好的企業。但是信貸政策又不能過緊而造成房地產業“營養不良”，影響其發展。目前我們更應該做的是拓寬房地產業的融資渠道，當前開發商的融資過多地集中于商業銀行，這不僅增加了銀行的經營風險，而且導致每次銀行信貸政策的松緊都對房地產業造成了巨大影響。我們應該適當地放松優質房地產企業通過上市、基金、信托、債券融資的限制，這樣不僅可以減少銀行的信貸風險，而且最終也有利于房市的健康發展，而不至于再發生那種因為銀行政策的松緊而大起大落的現象。再有就是制定、完善與房地產業投資相關的法律法規，比如制定房地產信托投資法等。

　　三、關于銀行自身的業務創新。金融創新特別是針對普通居民的金融創新會極大地提高一國國民總福利。我們可以嘗試推行房貸的證券化，以提高住房貸款的流動性。這樣銀行不僅可以更好地規避風險，增加自身資產的安全性與流動性；而且會減少出于對風險的擔憂而對個人的惜貸。這種類似的房地產金融創新必將推動中國房市健康、有序的發展。

　　四、關于個人住房的政策措施。

　　對個人的住房信貸堅決不能取消。對個人房貸的限制將極大地影響消費終端對住房的有效需求，不僅會對房地產業造成致命打擊，而且還會極大地影響居民一生的福利。房貸是一種安全性比較高的貸款，少數違規貸款應該通過強化監控和風險評估機制來解決，而不宜靠緊縮貸款來解決。我們應該控制的是居民的投機性需求，而不是住房性需求。因此所有的調控政策都應指向居民的投機性需求，比如對個人的第二套以上購房提高首付比例及提高按揭貸款利率。而居民的住房性需求則應該得到保障，特別是中低收入層居民的住房需求。由于現在是市場經濟，銀行和開發商都是企業，我們不可能再像過去計劃經濟那樣要求其承擔社會義務為中低收入層提供優惠住房。這類社會福利問題應該由政府來解決，一方面可以通過利率等貨幣政策鼓勵房地產企業開發更多的經濟適用房，同時為中低收入者購房提供優惠的金融政策支持；另一方面更多地應該通過財政政策的補貼來保證中低收入層居民都有房住，比如可以對特困家庭購房實行貼息政策等。

　　五、關于信息發布。信息問題是經濟學中所謂的外部性問題，信息不對稱會造成市場交易的失敗。我們應該通過拓寬和規范市場信息發布渠道來消除土地批發與房屋銷售中的信息不對稱現象。政府已經在進行這方面工作的嘗試，比如目前實行的房屋上網公售，可以有效地防止投機者囤積房屋、擾亂市場秩序，避免有房卻買不著的情形。另外還應該著手建立土地交易方面的信息網站，讓開發商清楚地知道目前土地的供應情況與土地的交易情況，這可以有效地防止部分官員和開發商勾結起來進行黑箱操作的現象。

　　國家發改委發言人在日前召開的新聞發布會上指出，當前的宏觀調控引入了更多的經濟與法律手段，1993年房地產業由于政府的行政性調控而導致的長達五年的蕭條期的現象不會再發生。一切跡象都表明，目前政府越來越注重經濟、法律等間接手段在宏觀調控中的作用，而這必將有利于培育健康的市場機制，促使經濟平穩、健康地運行。總之，鑒于房地產業在國民經濟中的重要性，對房地產的調控要戒急求穩，尊重市場規律，避免其大起大落而造成宏觀經濟的大波動。

　　(作者單位：復旦大學中國經濟研究中心)