見習記者 文 靜 成都報道

　　當陳家剛端著相機和一幫藝術界的朋友在全國游歷時，他最得意的一件“藝術作品”——上河城——正面臨著另一種命運。

　　作為今年處理爛尾樓的第一場戲，近日，成都市政府擬“復活”上河城：對其二期

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項目進行財產處置，拍賣，尋找新東家。

　　以文化品位聞名全國房地產界的上河城，在陳家剛手里到底經歷了怎樣一場資金鏈斷裂的變動？在房貸緊縮、暫停審批地等宏觀調控政策出臺之際，上河城還有若干爛尾樓，到了解密的時候。

　　資金鏈斷裂

　　“在自己的私家花園里種上一棵常青的桂花樹，透過雙層生態窗欣賞河景和綠意，使得建筑也成為一個充滿人性的綠色城堡。”

　　這是上河城的廣告語。但其命運并沒有像它的廣告語那樣常青和充滿詩意。

　　6月23日，記者在上河城業委會臨時辦公用房的門上看到一紙緊急通告：“4月8日上午9時，成都市政府清理處置停工工程項目領導小組辦公室召開關于愛舍爾花園復工的專項會議。”據稱，開發商成都豪斯物業發展公司(以下簡稱豪斯物業)也在報上公告，從5月13日到28日，請購房戶申報登記資料。

　　愛舍爾花園是上河城的二期工程，建筑面積4.5萬平方米，共有6幢尚未竣工的高層電梯公寓。上河城位于成都市府河邊，占地40畝，總建筑面積13萬平方米，是成都市首座院宅建筑和標志性建筑物民居，并以“一座充滿回憶的新城”聞名全國房地產界。

　　至此，從1998年央行房貸緊縮銀根以來，上河城資金鏈緊張乃至斷裂的一系列內幕浮出水面。

　　豪斯物業的法律顧問廖勇在接受記者獨家采訪時稱，通過法院和仲裁委確定，該企業尚欠承建商中鐵二局股份公司建筑材料款6000萬元，加銀行債務1億多元。廖勇參與了2002年3月以后上河城的所有訴訟。

　　2002年10月，豪斯物業被銀行全盤托管；同年12月23日，四川博雅拍賣有限公司受托拍賣上河城二期，開創了成都拍賣標的最大、最高檔的房地產項目記錄。然而，因債權債務關系復雜，上河城于2003年初擱淺停拍。

　　資金鏈斷裂，銀行被套牢，承建商拿不到錢，老百姓也遭了殃。上河城業委會主任郭誠新說：“上河城二期于2000年5月18日開工，竣工時間本是2001年7月17日。但開發商沒有錢，240多套房子到現在都沒有交房，很多購房戶在外面租房子都住了七八年了。房子拿不到，更別說產權證了。”

　　不僅沒有房子住，購房者的資金還被大量占壓，最多的一戶交了108萬多元房款。戶主吳云秀女士回憶，1998年她買了上河城二期一套躍層式住宅，單價每平方米4300元，首付付了90萬元，2001年補齊了余下的18萬元。購房戶一般也首付了二三十萬元。

　　如此暢銷的樓盤為何會資金鏈斷裂？

　　斷裂原因

　　“不是上河城沒人買，更不是住進去以后物業、管理或設計出現問題，而是豪斯物業根本就沒錢把樓修完�！皹I內人士指出。

　　那么，錢都到哪兒去了？

　　記者試圖采訪豪斯物業總經理陳家剛，未果。兩位豪斯物業的前副總則將原因歸結到陳身上，“主要是管理混亂造成的”，“作為建筑師，陳家剛是成功的，但作為商人，他是失敗的”。

　　陳家剛科班出身，憑借上海圖書館、北京中國電影宮、上海文化藝術中心等一系列方案，1999年，陳被聯合國評定為中國12位“杰出青年建筑師”之一。

　　正是由于藝術情結，上河城一期銷售成功后，陳家剛投資幾百萬元在上河城內興建了上河美術館，成為成都第一個私人美術館，也是國內唯一入選世界美術館聯合會的中國美術館。名聲是出去了，但代價是沉重的。“花這么多錢建的美術館只是一個臨時建筑，沒有產權，不值錢的東西�！焙浪刮飿I前副總呂澎說。記者在美術館原址看到，這里早已租給了一家模具公司。

　　豪斯物業前銷售總經理程昶旭說，除了美術館，陳家剛對喜好的車和別墅也一擲千金。

　　“在開支上大量占用公司的流動資金，而在成本核算上，陳家剛卻一塌糊涂�！狈�律顧問廖勇說，幾百萬元就可做的廣告，陳卻花了上千萬元，不惜把樣板房按1：1的比例搬進王府井中央大賣場。

　　“豪斯物業的官司是一打就輸，很多經濟合同在簽定時就有漏洞。”廖勇說。

　　“陳家剛對財務不熟悉，但企業主要他說了算。”他設了近10個副總，管理人員有100多人。呂澎說，根據行業一般水平，60-80人就要開發10-20萬平方米的項目，豪斯物業的員工隊伍和一期工程13萬平方米極不相稱，光工資每月都是好幾十萬元。

　　對豪斯物業老員工們的說法，陳家剛在一些場合上表示“沒有意見”。

　　“政府和銀行，同樣負有不可推卸的責任。”業內人士指出。

　　廖勇說，1992年豪斯物業成立時，成都市青羊區經協辦牽頭，通過老干部集資1000萬元入股，成立股份公司，這成了房地產項目主要的啟動資金�！吧虾映且黄阡N售回款1.1億元，資金回籠很快。但除去高昂的拆遷成本，企業一年上千萬的花銷，利潤很大部分還集資利息了，無力支付土地款，就更多依賴銀行貸款�！彼�說。

　　郭誠新說，因資金緊張，豪斯物業找鐵道支行貸款5000萬元。后無力償還，銀行催還款，就把修工程的資金扣留了。這下沒有得到工程款的中鐵二局股份公司急了，就申請法院查封豪斯物業。于是，豪斯物業被銀行全盤托管，后來淪落到被拍賣。

　　在豪斯物業資金鏈中，政府部門在初期無疑扮演了重要角色。廖勇說，當時政府方面認可陳家剛為法定代表人，政府派出的董事長從來沒在企業出現過�！巴顿Y和經營的關系沒理順一直是豪斯物業的致命缺陷。”員工認為企業是國家的，就盡量讓自己得利。一個例子是售樓小姐為了多提成，不斷對客戶讓步，結果公司僅因售房合同一項就賠償違約金600萬元。

　　“銀行對豪斯物業的資金漏洞也監管不力�！� 郭誠新指出。1999年，豪斯物業和建行四川省分行鐵道支行簽定了《銀企合作協議》，鐵道支行為財務顧問，保證資金及時到帳，專款專用。鐵道支行還收取了豪斯物業40萬元的咨詢策劃費。業委會人士稱，作為豪斯物業主要合作的銀行，為何對企業的財務狀況沒有進行跟蹤監督，在無力還款的情況下還發放貸款？

　　業委會在清理登記中還發現了重復抵押——同一套房子，同一套資料，居然有兩個戶主。這樣被“一女二嫁”的房子一共有六七套，業委會已將此資料交到法院。業內人士稱，這種重復抵押的伎倆，多半是開發商通過內部職工認購，搞假按揭套取銀行貸款。銀行是難辨真假呢，還是為資金流動后賺取利潤而睜一只眼閉一只眼？

　　.相關.

　　爛尾樓“復活”？

　　“上河城二期即將拍賣，最遲今年9月底以前復工。”成都市青羊區負責爛尾樓的副區長余麟說，“已有部分房產商有接手意向。”

　　上河城的“復活”并非偶然，而是全國房地產銀根緊縮、土地政策調整后的一個跡象，爛尾樓復蘇了！

　　今年4月底，國務院及國務院辦公廳連下三道令牌：房地產開發項目資本金提高至35％及以上；全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地；全面清理固定資產投資項目。

　　土地和信貸這兩個重要“杠桿”的同時啟動，讓去年房地產銷售額排在全國第三的成都感到了襲人寒氣。土地公開拍賣參與者明顯少了，舉牌者也不踴躍。由于資金的壓力，以前緊缺的土地資源也有開發商愿“吐出來”，在報紙上打出公告，尋求聯合開發。

　　　 在全國整頓土地的大背景下，成都市也將進一步控制土地增量。沒有足夠新土地的開發商，將目光投向了爛尾樓。假日大廈號稱“成都一號爛尾樓”，前后兩次拍賣都沒有拍出。來自南京的歐瑞房地產開發公司以1.207億元的高價將其收入囊中。萬豪集團與樂山市政府駐成都辦事處合作，對停工的樂山大廈復工建設，欲將其建成國際一流的大酒店。

　　成都市爛尾樓位居全國前列，四川省委常委、成都市委書記李春城表示，今年成都市政府下定決心整治爛尾樓，五年內，讓爛尾樓變“黃金樓”。

　　目前，成都市主要采取以下方法處置爛尾樓：督促建設單位自行復工。對有資金實力，沒有訴訟糾紛的停工工程，督促業主限期自行復工；協助業主進行轉讓。業主不打算自行建設的項目，可由業主自行轉讓。但要規定轉讓期限，不能無限期拖延；政府幫助處理。對存在訴訟和糾紛，但訴訟標的低于項目價值，由政府指定中介機構進行處置；司法強制拍賣，對項目執行標的大于項目價值，涉及眾多訴訟的項目，限定拍賣條件，進行強制拍賣；對嚴重影響城市形象、違反現行城市規劃、盤活無望的項目，則要采取強制拆除手段。

　　不只是上河城，不僅是成都，從成都到上海，從廣州到海南，全國各大城市的爛尾樓市場均呈現升溫趨勢，爛尾樓大有“復活”之勢。

　　在上海，一些沉寂10年之久的爛尾樓，已變成搶手貨。在廣州，廣州“第一爛尾樓”中誠廣場、廣東銀豐國際大廈、新國際大廈、南方信托大廈、正佳商業廣場等十多個曾經“擱淺”的大項目近期紛紛改旗易主重獲新生。海南省日前公布了一份最新的處置爛尾樓的調查報告，海南省有4成以上的爛尾樓開始重新修建，一半以上的積壓樓房已經銷售一空。深圳最大的爛尾樓——鴻昌廣場——也已盤活。

　　爛尾樓在全國咸魚翻身，主要原因還是政策調整下的土地緊缺成了開發商的心病，投資爛尾樓無疑成了獲得新項目的重要途徑。

　　為什么爛尾樓如此受青睞？

　　業內人士透露，一個正常樓盤從開發到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進行報建、打地基等前期工作，開發一般只需半年到一年的時間和數千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150％至200％。

　　爛尾樓受到市場高度關注，但投資爛尾樓須防“陷阱”。一位業內權威人士提出警告。

　　爛尾樓通常面臨司法、行政、市場三個方面的問題。

　　司法方面，多數工程訴訟累累，大樓查封，執行困難，給復工帶來極大的障礙，這是困擾復工的最大難題。

　　行政方面，涉及土地、規劃、建設、房管等部門對建設項目的管理，需要辦理各種行政審批手續，進行施工圖審查和質量、安全監督。

　　　 市場方面，爛尾樓盤品質良莠不齊，市場潛質不一。

　　有業內人士稱，2004年很可能將成“爛尾樓盤活年”，這是供地緊張和資本運作能力提高的必然結果。