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信報訊 (實習記者 吳鵬) 一度十分搶手的中關村寫字樓開始走低。昨天，記者從中關村寫字樓商會提供的統計數據中發現，在第二季度，中關村的平均成交租價僅為每天3.93元／平方米，平均成交售價僅為10017元／平方米，均比去年同期有所下跌。
數據顯示，中關村的寫字樓租價指數已由年初的94.27下降至現今的93.02，中關村的寫字樓售價指數則由年初的99.88下降至現今的99.38。從年初以來，中關村寫字樓的租售
價格都是一路走低。業內人士認為，租售價格走低的原因在于市場供大于求，但這是短期現象，只不過是發展中的陣痛，中關村寫字樓面臨市場重新洗牌的契機。
北京中原是京城地產經紀界的老大，在中關村、金融街和CBD三大主力商圈內都設置了分部。其總監穆昆認為，中關村寫字樓供大于求只是虛火上升。穆昆以中關村西區為例進行了分析：一是短期內供應量過大；二是開發商所采取的租賃策略比較保守。比如在CBD剛開始培育寫字樓市場時，租價較低，不少開發商還實行第一年租戶只需交納物業管理費、不用交租金的政策。而中關村寫字樓就沒有這樣的租賃政策；三是寫字樓開發商多采用“低價入市，高價游走”的租售策略，當租售率在30%-40%時有一個價位，50%-60%時升一個價位，70%-80%時又升一個價位。
不過，穆昆認為，中關村寫字樓租售價格走低最根本的原因是被商住樓打壓得太厲害。因為中關村多數是中小型的成長型企業，沒有雄厚的實力去租買大的高檔寫字樓；而真正的大企業則多數是自己建總部大樓，多出來的部分還要往外租售。就是在這個夾縫中，商住樓乘虛而入。他解釋說，純寫字樓項目只有50年的土地使用權，按揭貸款是6成、10年還清；而商住樓是按住宅立項的，有70年的土地使用權，按揭貸款是7成至8成，20年至30年還清；此外，商住樓對于寫字樓來說又便宜了許多。這些對于中小型企業來說，吸引力自不待言。“因為商住樓的擠壓，也逼得很多開發商不得不將寫字樓改售為租了。”穆昆說。
盛禾顧問的張穎與穆昆的看法不謀而合。她認為，中關村西區的商務公寓對寫字樓的沖擊是相當要命的，它在樓盤的規劃設計、室內功能配套及各種管網的設計上和寫字樓基本沒有區別，但優勢盡顯。但她認為，商住樓不可能成為中關村的主流產品，它與中關村的整體形象不符合。
穆昆認為，從另一個角度看，租售價格的下降對中關村的發展是有好處的，這樣能促使中關村寫字樓的市場細分。如老一代的寫字樓配置相對落后，價格下降理所應當，這也給了大量的中小成長型企業入駐的空間；而中關村西區新開發的、價格昂貴的5A級寫字樓群，可以吸引實力雄厚的大企業聚集。市場的信息也給這一說法提供了證據，在中關村西區，國際理想大廈現在的租價是每平方米每天20美元；銀網中心目前有五成已經售出，出租也很旺；而位于清華科技園的創業大廈，每平方米價格則賣到了1.2萬元至1.3萬元。
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