-本報記者 姜宏橋 北京報道

　　“進入中國的幾年來，蒙特利爾銀行基本沒有經營過地產企業貸款業務，因為當我們把中國地產企業資料輸入評估系統中，他們總是達不到要求”，加拿大蒙特利爾銀行北京分行副行長蘇朝暉在中國藍籌地產標準專家評估會上強調。

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　　如其所言，中國藍籌地產評選首先面臨的問題是是否要評選出國際公認標準意義上的藍籌企業，這也是一個令外資銀行頭痛的問題，一方面地產企業大多規模小、波動性大，另一方面十幾年來蓬勃的市場增長不僅讓幾乎所有的地產企業充分贏利，其潛力足以令人確信藍籌地產存在的必然性。

　　而且，與西方單調的通行模式相區別的是，中國地產企業恰恰在復雜的政策和市場環境下以多樣化的經營模式來填充巨大的市場并獲得豐厚回報，當我們確定要評選出中國藍籌地產時如何在多樣化中尋找共性指標，又如何權衡呢？

　　標桿與容忍度

　　在發達國家的股市，藍籌股一般是指多年來業績穩定增長的大型傳統工業股和金融股，這些上市公司的特點是在所屬行業占有重要支配性地位、業績優良、收益穩定、股本規模大等等。當我們分析這些表面上簡單的要求時發現，實際上它需要藍籌企業擁有某種獲得壟斷利潤的能力，而且為了保持利潤穩定增長則還要有不斷“克隆”的能力，所以它們還必須是跨區域乃至跨國企業，當區域市場飽和時有能力在另一個區域發展，國內市場飽和了就到國際市場上拓展。

　　如果按照這種標準，可以說在中國，不僅地產行業沒有，其它任何一個行業里都沒有哪家公司有類似的能力，從這一意義上說真正的藍籌企業并未出現。但這并沒有妨礙中國藍籌地產評選的決心，顯而易見，地產行業目前是，未來仍將是大需求、大供給。

　　中國藍籌地產評選意在尋找中國優秀地產企業，樹立一個標桿。復旦大學房地產研究中心副主任華偉認為，評選的目的不僅針對目前企業狀況的評價。大家都知道房地產企業繁榮，但到底房地產哪些企業優秀，大家印象并不深刻。或者哪一個時段哪一個類型，哪一個企業優秀，優秀在哪兒？應該說基本上絕大多數人講不出來。通過藍籌地產發布，無論它是否足夠專業，它將是地產企業單項指標和總體指標的重要參照對象。事實上在地產行業這么多年以來，有很多公司也試圖找到一種辦法，來把某些公司和另外一些公司區分開來。有地產企業聘請調查公司做地產公司競爭力評價，運作了好幾年。雖然其結果沒有向社會公示，也說明他們希望通過競爭力的評價，研究未來地產發展最終的競爭力在哪里。

　　但是，作為未來的標桿，存在著選取對象的范圍問題。中國地產企業發展戰略的差異程度相當大，有的是全國性企業，有的做專門一個區域，有的針對特定的類型產品，有的業務綜合，有做不同檔次的，有的更加偏重前期運作。比如，華僑城的主題公園在國內做得最好，它是國內最好的主題公園營建商，又把地產業務捆綁在一起，有20％到50％做住宅開發。陽光100則是利用自己的產品品牌在二線城市吸引資金并加以復制。可以預見，隨著未來的發展，可能還有更新的模式出現。為此，偉業顧問董事長林潔提出，“房地產企業差異性非常大，藍籌地產是否應該考慮把規模并不大但是經營有特色的企業考慮在內？”

　　而戴德梁行房地產咨詢(上海)公司總經理張國正傾向于國際化的標準，“我從香港過來，但是我在上海時間比較多，上海市場發展的速度甚至比香港還要快，所以我們不妨把標準提高一些，這樣我們推動性更強。”

　　如何確立嚴格的標準又適合中國的實際情況，多位專家意見相左。但是大家能夠取得共識的是雖然要考慮模式的差異，可以肯定的是藍籌地產評選重心既不是成長性企業評選和品牌地產評選，更不是銷售和樓盤排行。“績優、穩定、規模”三大概念是藍籌地產的主要方向，至于是否傾向于成長性或者考慮區域性，將通過分指標來調整。

　　硬指標與軟指標

　　方向確定之后便是指標的爭論。指標應該如何解讀，又如何確定權重？

　　對于規模，主要指標是資產規模和開發面積，績優則體現為銷售利潤、市場占有率和資產回報率，這是專家們共同認可的。

　　對于影響企業發展的內部和外部因素，專家的共識是內部的資金問題和外部的政策問題。資金幾乎成了企業發展的瓶頸，中信實業銀行零售銀行業務總部王皓指出，“融資是開發關鍵的第一步，如果自己不能首先融來資金，銀行就不會提供后續貸款。這不是個案，而是非常普遍的。我們做的地產項目很多，50-60％出現了這樣的問題。”在市場健康透明的條件下，融資能力可以反映企業的綜合實力，但是在中國，只有國有企業和跨行業企業的直接和間接融資能力最強，而且融資能力并不能完全代表企業的財務健康狀況，難以判斷。

　　世聯地產顧問公司董事總經理羅守坤舉例說：“華潤經營地產規模很大，最近對它批評比較多，說華潤把一個好企業做成壞企業，但是從它自身自有資金運作能力看則很強，市場影響力不可小看。”負責擬定評價標準的新華信集團管理顧問有限公司稱，融資能力根據銀行的授信額度和上市公司的歷史業績，可以肯定，融資能力在目前的條件下權重可能比較大，但是隨著政策的調整和融資環境的規范化和寬松，以后的評選中它會逐步調整。

　　與此類似的問題還有對資產負債率的理解和評分辦法。資產負債率高對企業有不良影響，不過地產企業基本依靠貸款，資產負債率低了未必有正面影響，但是過高亦不行。確定合理的尺度非常困難。

　　新華信集團管理顧問有限公司稱，企業戰略指標關注企業定位和市場定位兩個方面，在歷史資料不完全的情況下肯定帶有很大的主觀性，為了避免這一點，將各專家的意見匯集起來，如果專家在評估企業軟指標時意見差別太大，我們就只好降低這些指標的權重，甚至取消某些指標。