“賣樓就像賣菜一樣”！這話在廣州、杭州以及天津等城市的媒體上都曾出現過。倘若這還不足以說明目前國內房地產市場的狂熱，請再關注如下數字：2002年，天津市售價在每平方米2001元至4000元的商品房，占市場總數的70%以上，2003年上半年，天津公布的商品房平均價格為2800元左右。而到了2003年年底，天津市3000元以下的房子已經基本沒有！2003年，中國消費了全世界30%的煤炭，全世界的水泥產量15億噸，中國去年消費了8.2億噸，相當于全世界55%的水泥都倒在中國的土地上。另據國土資源部統計數字證示，近7年來全國耕

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地減少1億畝，其中600多個縣、市的人均耕地面積低于0.8畝的國際警戒線。即使在國家實行最嚴格耕地保護政策的2003年，全年凈減少耕地也達253.7萬公頃……僅從這些方面來看，中央政府擔心房地產“過熱”并非沒有道理。

　　事實上，目前國內不少城市房地產開發存在著極為嚴重的“泡沫”，在不少城市上空的空氣中似乎已散發著1993年房地產釜底抽薪的殘酷味道，中國房地產市場10年前的那一場“地產災難”會否重演？

　　金融土地政策“釜底抽薪”

　　事實上，中央政府早已從各地狂熱的房地產貨幣信貸增長中“嗅”出了房地產催生的“泡沫”與其隱含的金融風險。央行貨幣政策司司長易綱曾表示，央行早已注意到貸貨信貸增長過快帶來的一些潛在問題，并自1998年始相繼發布了6個關于房地產信貸的文件，涉及個人住房抵押貸款、開發商貸款與建筑企業流動資金貸款等。

　　然而市場似乎并沒有理會央行的擔心。有關數據顯示，近年來中國房地產信貸業務一直呈現出極速發展態勢，房地產貸款余額從1998年末的3106億元急速放大至2003年9月末的21327億元！房貸業務的“瘋狂”增長可以說已到了央行所無法忍受的地步，今年來，在不到半年時間內，央行及各大商業銀行對房貸幾度收口，使房地產市場波瀾大興，爭辯如潮。

　　從2001年7月的《關于規范房地產信貸業務的通知》，到2003年6月13日的121號文，再到央行8月23日的“5號令”——即調整存款準備金率由原6%調高至7%。政府信貸收緊的政策走勢不僅一脈相承而且越趨嚴厲。去年9月15日，監管部門開始對國有商業銀行貸款情況展開檢查，銀監會也就商業銀行對集團客戶多頭授信、過度授信與不適當分配授信額度等現象頒發了《商業銀行集團客戶授信業務風險管理指引》。今年4月底，國務院及國務院辦公廳連下三道令牌，均與房地產有關：房地產開發項目資本金提高至35%及以上；全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地；全面清理固定資產投資項目。

　　幾乎同時，中國銀監會兵發五路，清查包括房地產信貸在內的信貸等。某銀行人士更聲稱接到上級口頭通知，自4月27日起，全國商業銀行暫停發放包括房地產開發貸款、個人住房抵押貸款等多項貸款！目前個貸雖已基本恢復，但開發貸款仍被嚴控。

　　而除了嚴控金融信貸外，中央政府還加強了對房地產開發土地的“監控”。日前，國家建設部副部長仇保興透露，我國將通過出臺土地規劃許可證有效期等方式打擊開發商囤積土地，緩解土地供應緊張的矛盾。仇保興強調，如果房地產開發商只囤積土地不搞任何建設，超過兩年土地就要給予沒收！

　　“管緊土地，看好信貸”，中央政府同時啟動土地和信貸這兩個重要“杠桿”，無疑是給正處于熱潮中的房地產開發潑了一盤冷水。控制土地和信貸，即等于扼緊了房地產業的咽喉。正如歷次宏觀調控多以房地產首當其沖一樣，這次中央政府也是如此施加宏觀調控于房地產業。

　　而更為嚴重的是，中央政府“嚴控”信貸之政策似乎并沒有“松手”之意，中國人民銀行副行長吳曉靈在博鰲亞洲論壇2004年年會上再次表達了政府嚴控貸款的決心，對于近8個月內3次緊縮信貸的情況，吳曉靈特別提到，如果這些政策都不奏效，央行下一步則將采取更加激烈的措施。

　　金融信貸“釜底抽薪”，中國房地產可以說是“在劫難逃”。

　　炒樓“崩盤”恐慌已顯端倪

　　政府“調控”房地產開發之政策開始顯現成效。炒樓崩盤恐慌首先在近年房地產市場最瘋狂的杭州爆發。據報道稱，今年5月15日十一屆杭州房交會開幕，10萬套二手房拋出，但是接盤寥寥，成交比去年至少萎縮了一半以上，據悉，這是杭州市歷次房交會最冷清的一次。這僅僅是冰山一角。種種跡象顯示，由于京滬杭等沿海城市的房貸全線收縮，炒樓崩盤的恐慌已然出現。

　　據悉，從4月底到目前，杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎縮了20%到40%，個別甚至達到50%！另據悉，在房交會期間，有一家杭州的商業銀行已經停止對1990年前的二手房、別墅、商鋪或者30萬房價以下的房子的貸款。而此前，杭州市政府已經對二手房交易征收20%個人所得稅，并且杭州各銀行普遍將住房貸款首付比例從二成提高到三成。而在5月9日，溫州市工行也推出新規：第3套房貸款利率上浮20%～70%，而超過3套則不辦理房貸。

　　“杭州二手房的大拋售已經開始！”杭州某房產中介人士的這番話，預示著炒樓崩盤恐慌已顯端倪上海的情況同樣不容樂觀。雖然上海的房價到現在還在漲。但是，這種樂觀的背后是不容樂觀的現實。“上海樓市的泡沫非常明顯，遲早會破裂。”華師大歐亞研究中心研究員，上海第一財經的獨立評論員余南平如是表示。

　　事實上，上海樓市的調整早在3月房展會上就初露端倪，當時，觀眾人數銳減，據統計，成交量不到去年的三分之一。而有上海記者在近期采訪中接觸到的所有開發商都證實，銷售速度今年明顯下降。多年來，令上海房地產商最感自豪的一句話是“我的樓價不打折”！然而，“打折”這一上海樓市久違的詞匯又開始重新流傳。

　　香港地產巨頭已開始撤離上海……飽受房產泡沫破裂和負資產之苦的香港地產公司成為率先撤出上海地產的一撥。5月16日，曾打造了浦西第一高樓恒隆廣場和港匯廣場的恒隆地產相關負責人表示，暫時不會再在上海有新項目投資……

　　著名經濟學學者、中國社科院金融研究所研究員易憲容博士表示，國內住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉化為有效需求。關于目前的熱點城市的房價，易憲容稱："這絕對是泡沫！這個泡沫肯定破裂。“在接受有關記者專訪時易憲容更是語出驚人：”今明兩年中國必將出現大量負資產家庭！“

　　5月23日，國內房地產巨頭北京華遠總經理任志強在杭州發表講話，聲稱中國各大城市的房價幾乎都脫離了民眾的購買力，住宅價格幾乎已經到頭了，在未來兩三年內房價上升將非常有限。“"投資純住宅時代已經結束了”。

　　上海樓市供不應求的局面已經結束，賣方市場開始逐漸解體。住商不動產上海總部林倩副總經理表示，他們正在加強對買方客戶的服務力度，準備迎接買方市場的時代來臨。

　　防范“災難”擺上臺前

　　10年前，中國房地產市場也是在行情極其火爆、炒樓現象大量出現之時，政府金融信貸“釜底抽薪”，令房地產市場陷入了“萬劫不復之境地”。10年前那場的“地產災難”，拋開當時的重災地海口、北海與惠州不談，僅在廣州，也留下了超過100宗的爛尾樓爛尾地塊以及大量閑置地塊，時過10載，當年災難留下的這些歷史“記證物”如今還時時刻刻牽扯著廣州人記憶的神經。

　　歷史是何等驚人的相似！今天，中國房地產市場再次遭遇10年前的困境。十年輪回，1993年房地產泡沫破裂情景會否在2004年重演？中國房地產市場能否防范10年“地產災難”的重演？

　　“這絕對是泡沫！這個泡沫肯定破裂！”雖然有不少業界權威一再做出這樣的表示，但我們也應當看到，歷史不會簡單重演。

　　任志強說得好，“1992-1993年的經濟高速增長是在其它行業的投資幾乎無增長的條件下，以房地產業投資為主要拉動的單一高速增長。而2003—2004年的固定資產投資增長中則是以其它多行業的高速增長所拉動，如鋼鐵、供電、汽車、水泥、電解鋁、石油、煤炭、運輸、電訊、非房地產的城市基礎設施的年投資增長有30%～600%之多，房地產的全國平均年增長只有20%，相比之下，還算比較低的了。”

　　更重要的是，1992—1993年的房地產增長是在一個房地產投資與消費的低潮期起步的，過高的投資沒有消費市場的支撐。而現有的房地產投資增長是在連續多年平均20%的增長基礎上較平衡的發展增長，連續多年消費增速都大于投資增速，也說明了這一輪投資增長具有其合理性和需要，不會因此而產生過度的危險……

　　事實上，雖然目前中國房地產市場確實面臨著與10年前驚人相似的一幕，但整個消費市場與經濟環境都有著巨大的差別，從這點來說，歷史不會簡單重演，中國房地產市場不會再度上演新一輪的“地產災難”。

　　誠然，誰也不能否認目前國內房地產市場確實面臨著巨大的風險，正因此，任志強呼吁，調控不應“一刀切”，政府要慎用調控手段，希望這次不要仍然由房地產業承擔改革和宏觀調控的成本。

　　尤其是在對待個人房貸問題上，政府更應審慎行事。事實上，銀行按揭購房業務的走俏，其市場經濟意義極為重大。首先，通過銀行按揭能迅速培養一大批懂得遵守商業信用的消費者，眾多按揭購房者在今后數十年間都會嚴格遵從商業規則，規矩理財理性還貸；其次，銀行按揭也能造就大批富有社會責任與穩健發展積極上進的房地產商，因為眾多與銀行簽署“回購擔保”合同的發展商，在今后幾十年內都會時刻牢記自己所承擔的那份社會責任感；此外，銀行按揭的風行，是國內房地產市場成熟的象征。因為市場經濟社會本來就是一個擁有完善的信用體系與成熟的商業游戲規則，以及一大批穩健發展積極上進并富有極強的社會責任感的企業家的社會。只有從這一高度，我們才能真正理喻銀行按揭房貸業務走俏引發的積極的社會意義。也正因此，政府在任何時候都不應限制與控制對個人消費的住房信貸。

　　中國房地產業經過10多年的高速發展現已日漸成熟，但仍經不起諸多折騰，中國房地產市場還需要多一些呵護與關愛。中國房地產市場能否防范10年“地產災難”的重演，說到底，還在于政府“有形之手”的扶撐。